383改革的小产权房合法化受到了舆论的广泛关注。尤其是一线城市小产权房在最近几天里迎来了销售罕见的火爆期。
按照《方案》中的提法，现有的小产权房如果缴纳一定的土地出让金，便可以合法化，从很大程度上说，这是一个皆大欢喜的结局。
但与此同时，有太多的学者提出了质疑，认为小产权房合法化有失公平。
我们认为，小产权房问题的解决，最根本的是要尊重历史，尊重现实。
小产权房为什么一直是中国房地产市场的一块心病？问题在于价格方面的太大优势。表面上，造成小产权房价格低的最主要的原因：一是偷税漏税，二是破坏市场规律，三是违反了国家的征地要求。
从这三个条件看：一个是侵犯了国家的利益，第二个是侵犯了地方政府的利益，第三个是侵犯了大地产商的利益。如果说“小产权”房动了房地产商奶酪，房地产老板坚决反对小产权房我们可以理解；地方官员们会因为小产权房的合法化而散失了喝茅台收红包的机会也可以理解！但广泛的学者也站到了这一边，就不是那么好理解了。
需要认真剖析小产权房的本质。
“小产权房”是一种法律的变态！在城里由地产房老板盖起来的房子由房管局发证是合法的，是大产权房；在农村由村镇批准的农民自建房由乡镇府发证就低人一等，就是小产权房是非法的！作为一种财产，为什么农村的财产权就受到限制？就得不到法律的保护？
得不到保护的关键问题在于，小产权房是农民自建房，省去了房地产商的盘剥，省去了各种名目繁重的税费，也让地方官员没了进贡，因此它的命运多舛是必然的！可见小产权房坏了房地产商等利益联合体的好事！
现在城市发展过程的模式是这样的：地方政府把城市规划到那里，就把当地农村的土地和农田以三五万元的价格收购过来，再以原价十几倍乃至几十倍的价格拍卖出去，赚起差价以供地方政府消费！由于土地供给是垄断的，房地产商也不惧价高买进，建房后以很高的房价卖出！
这里就出现了两重垄断，即权力垄断和资本垄断！所以普通的商品房价格才会节节攀升，老百姓积累的财富都转移到了地方政府和房地产老板的手中！如果在这样的过程中，农民土地不卖了，自己建房并在开发中挣点钱，可这是虎口夺食犯了大忌，坏了一个行业多年来形成的规矩。
这才是小产权房的本质！
所以小产权房有合法化的基础。但小产权房合法化的底线在什么位置？显然这次383方案并没有给出明确的说法。补交出让金能否推广，出让金的尺度是多少？这些问题都将面临着比小产权房本身更加艰难地探索过程。
从今年早些时候云南七彩星城小区业主补交7000万土地出让金的规模来看，补缴的幅度并不小，这种补缴款的方式能否在因为买不起商品房才选择小产权房的业主中推广，成为一个很重要的问题。
如何界定补缴金额是一个首先要面对的问题。如果没有明确的时间界定，那么当前时点的土地价格很可能已经是小产权房开发时的数倍之多，补交款项的具体划定时间又将是住房者与政府博弈的过程。而除此之外，如何界定购房人群与开发商之间对于补缴款项的责任分割，也将为政府留下巨大的难题。
现有的小产权房可不少，从全国工商联调研得出的数据显示，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而现有的小产权房售价一般仅为临近商业地产的30%左右，假使说补缴款之后的价格达到70%，现有的商品房定价也将在小产权住宅入市的过程中遭到致命打击。
事实上，小产权房的存量或许比现有预期的更加巨大。据统计，从1998年以来中国已销售新建商品房近100亿平方米，即1亿套左右，而在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房则有60多亿平方米，即6000万套小产权房，按100平方米3口人算，这些可供新增城镇人口近5亿人居住。也就是说，98年之后的小产权房数量，有可能总量占据了新增商品房的一半。一旦合法化开闸，爆炸性增长的地产供应能很大程度上冲击现有的商业地产定价模式。
当然，这次改革的小产权房合法化，只是提到交出让金“转正”，是对过有的小产权房的解决。但对于之后建设的小产权房问题，能不能也有一种制度化的改变，让小产权房的合法化有一个广泛基础呢？这是政府应该考虑的。
从小产权合法化来看，有不少好处：各地乡村的土地不必再卖给地方政府开发，直接进入开发环节，大大简化了房地产在政府部门的权力动作，这样有利于开发成本的大大降低，防止房地产行业的严重腐败问题。其次，城市周边的乡村组织和农民参与房地产开发，可以缓解因强拆出现的许多残绝人鬟事情的发生，让城市周边的村民共享城市繁荣的成果！最后，也是最关键的，可以适度降低现有商品房的房价，让广大百姓不用成为高房价的房奴！
地方政府该反省了，他们应该直接从参与房地产建设中抽出来，重点搞好城市规划及其执行！由于城市化进程的需要，地方政府要加快城市发展规划，制定出十年甚至二十年规划，只要符合规划要求，谁来开发都是合法的，都是大产权房！地方政府该真正应该改变卖地为生的方式，改为房产税！做好实名制对持有多套房进行管理收费，做好规划和监督工作就行了，比如搞好城市道路的规划和建设，以及其他的公共设施建设。这才是地方政府应该管理的方向和重点！（作者系CCTV证券频道评论员）
(编辑:付筱婧)
作者：许一力来源一财网)
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