CRIC研究中心分析师/李莹
近日，有关小产权房或可转正的传闻触动各方神经，传闻缘起于国务院发展研究中心向社会公开的“383”的改革方案，方案提出，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围；对已经形成的小产权房按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正，在这一消息刺激下，近期部分城市小产权房市场显得较为火热，尤其是深圳等地，呈供需两旺态势。
解决小产权房问题任重道远，非短期内能“转正”的
虽然国务院发展研究中心在改革方案中提到了小产权房有条件转正的判断，但他们也表示，小产权房转正很难，我们同样持有这一看法，小产权房转正难度较大，必然不会是一朝一夕便能实现的，势必是一个漫长的过程。
首先，小产权房问题由来已久，历史遗留问题过多，涉及的利益纷争错综复杂，要理清这些关系需要一些时间，这也是解决小产权房问题的一大难点；其次，我国的小产权房数量较为庞大，尤其是北京、深圳、广州等发展较早的一二线核心城市，这些城市房价高，小产权房暂时充当了“夹心层住房”的功能，小产权房供应和需求均较为旺盛。而且，2011年，国务院就成立了小产权房清理小组，但工作进展甚少。
土地改革是前提，农村用地实现自由流转前难“转正”
小产权房这一事物的产生与我国土地城乡二元有很大关系，农村集体土地所有制和城市国有土地所有制并存，从而导致土地权利二元、价格扭曲，在城市房价居高不下的情况下，农村集体用地上建起的房屋价格则便宜得多，对购买力不足的群体产生了极大的诱惑，在市场需求的驱动下，小产权房的开发建设日渐壮大成熟。因此，要实现小产权房转正，势必要对当前的土地制度进行改革，在保护好耕地的基础上，实现土地的同价同权。
然而，土地改革的一大难点与核心在于农村土地自由流转，中短期内，实现农地入市很难有进展。首先，根据我国《土地管理法》的相关规定，严格限制农用地转为建设用地，农村集体用地进入非农用市场与之是相违背的，同时，基于土地用途管制的需要，允许大量农村用地入市存在风险，这涉及到粮食安全、社会稳定等问题。另外，从房地产的角度来考虑，地方政府也并不希望大量农地入市，土地供应急剧增长很可能对地价形成冲击，进而导致地方土地财政缩水。
补缴土地出让金将是较大的支出，升值预期不必过高
对于小产房的解决方案，我们认为较可能的是差异化的处理手法，即历史性的小产权房根据各自情况补缴一定的土地出让金，并办理相关手续实现转正，而对于新增、抢建的小产权房，尤其是建在耕地上的房屋，则采取一刀切的做法，进行强制拆除。
无论最终会采取何种方式，目前，小产权房在我国仍然是违法的，国家不予登记确权，因而夹心层群体在购房小产权房时应该慎重考虑，具备风险意识，不能因为眼前的利益而赌未来政策对小产权房松口，如果最终购买的房屋被强制拆除，对于个人而言势必是重大损失，即使是补缴土地出让金来实现转正，这也将是一笔较大的支出，这笔款项与最初购买房屋的房款加在一起可能也不会比市场上的商品房低多少，所以不应对小产权房抱有太大的升值预期。
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