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张玉良
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本报记者 王云帆 李关云
特约记者 陈晓奕 上海报道
10月30日中午，绿地集团董事长张玉良将前来登门拜访的高盛集团总裁盖瑞·科恩（gary cohn）送走之后没多久，就坐下来接受21世纪经济报道记者的独家专访。
而几天之前，汇丰的全球董事长也刚刚来拜访他。
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其实，这完全拜他自己所赐—2013年绿地不断刷新中国房地产企业海外投资的各种记录。
10月11日，绿地公司宣布已经与美国房地产公司森林城（Forest City）旗下子公司Forest City Ratner Companies签署谅解备忘录，双方成立合资公司，并收购后者拥有的布鲁克林大西洋广场地产项目，总投资预计将超过50亿美元。合资公司中绿地集团将持有70%股权，按此比例计算，绿地未来将在此项目上投资35亿美元。
这是纽约20年来最大规模的房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资。至此，绿地集团在海外市场上已成功进驻四大洲六个国家九座城市。
当普通人为绿地海外投资的规模震惊的同时，房地产领域的业内人士更为关注的是绿地“疯狂”的海外投资速度，绿地集团今年以来竟然敲定6笔海外地产投资，跨越四大洲，投资总规模已将近百亿美元。
50亿美元地产项目决策仅用7天
张玉良在投资决策上的速度更为惊人，他对21世纪经济报道记者说，他只用了一周时间，就完成了布鲁克林大西洋广场这笔50亿美元合资项目的最终决策。
张玉良说，绿地考察一个地产项目不会超过三个月，三个月还谈不拢就立马放弃。
此前五六个月中，绿地已经在纽约谈了很多地产投资项目。今年7月份，张玉良前往美国考察了纽约、旧金山、洛杉矶的一些房地产项目，当时并没有考察布鲁克林大西洋广场地产项目。
这个项目信息是张玉良回国之后绿地才获得的，绿地一位高管立刻前往纽约考察，发现这个项目情况比此前的都要好。而森林城也随后派出一支4人的团队前往上海与绿地进行第一轮谈判，之后绿地就迅速派人前往美国进行尽职调查，反馈回来的评价都很好。
到了10月份，张玉良前往美国花了5天时间进行现场考察和谈判，再过了2天就与对方签约了。
绿地集团作为一家国企能够有如此高效的决策速度，也是因为董事会对张玉良进行了充分的预先授权—在前期完成对项目的调查之后，公司董事会已经根据相关数据开会讨论了该项目，达成的结论是：只要项目情况不发生大的变动，就授权张玉良“当场拍板”的权力。
惊人的“绿地速度”
到了11月份，绿地的海外投资步伐仍在加速。据张玉良向21世纪经济报道透露，绿地7月份拿下的洛杉矶地产项目只需再等1个月就能完成所有审批手续，而对于刚刚宣布不到3周的纽约地产项目，上海方面的相关审批程序已经完成，已经递交到北京进行下一轮审批，他预计这两个美国大项目在明年年初就能动工。
11月份，绿地的澳洲悉尼地产项目也会开工，并开始进行第一轮预售。
悉尼绿地中心的展示中心于2013年11月2日正式对外开放，市场反响热烈，首个周末就迎来了150多组客户到访。现计划12月初开盘，推盘套数250套，套均总价约100万澳元，总货值约2.5亿澳元。
而绿地韩国济州岛地产项目一期目前已完成销售80-85%，销售额达1200亿-1280亿元韩币，约合人民币7-7.5亿元。
除了公开宣布的地产项目，绿地还有更多的投资项目正在悄然推进，以伦敦为例，张玉良说今年绿地已经谈过3个项目，其中一个项目都已经签订合约，可惜卖方反悔违约，支付违约金之后加价20%另外出售。
2013年绿地高频率、大规模的海外地产投资已经令业内震惊，但张玉良却说今年只是绿地进行海外投资的探索期，明后年才会步入成熟期，每年海外地产销售规模能达到百亿元，他希望利用这两年时间提高绿地全球范围内的经营和营销能力。
张玉良说，绿地将在2014年上半年启动第二波大规模海外地产投资，他相信两年之后，会有更多的中国地产大公司以更大的规模进军全球市场。
绿地迅猛的投资风格，引发外界发出的最主要担忧是，会不会步日本1980年代后尘出现巨亏？
张玉良最近已经习惯于向各国记者回答这道“必答题”，他解释说，有三个理由让他相信绿地不会重蹈日本覆辙。首先，1980年代全球经济处于顶峰，资源价格见顶，而目前金融危机过后，全球大部分地区资产价格仍处于低位。第二，日本人口有限，国内市场狭小，国内外市场资源无法打通。而中国人口众多市场广阔，况且目前前往海外旅游、留学的中国人越来越多，这就为中国房地产公司出海提供了支持—中国人海外置业自然会首选中国公司。第三，1980年代之后，日本国内经济出现大幅下滑，这直接拖累了日本的海外投资，只能被迫甩卖资产回笼资金。
誓当地产开发商 不做财务投资者
与最近SOHO、复星直接美国买楼不同，绿地海外地产的一大原则是要做开发商，不做单纯的财务投资者。
张玉良说，绿地在韩国和澳洲地产项目上获得的成功，证实了他对市场的判断，绿地有能力对海外地产项目进行全球全流程掌控。而这两个项目，也帮助绿地锻炼了全球化团队。
张玉良说，当前欧美经济加速复苏，而中国经济增速却在放缓，二者之间存在“剪刀差”，所以绿地认识到目前正是中国房地产企业进行海外投资的黄金窗口期。因为首先房地产与经济增长周期紧密相连，而目前欧美经济尚处低谷，投资正当其时。第二，绿地关注一些高聚集度的城市，人口增长自然会带动房产市场。第三，绿地海外投资将聚焦于华人聚集区，只要当地不出现大规模的排华政策，就不会出大问题。
为了确定投资风险，绿地还专门派人前往全球各地调研市场，张玉良说他自己都亲自去做过一线调查，结论是海外市场房地产的利润空间非常大，盈利状况一点也不比国内差。况且海外利率低，非常容易进行房地产项目融资。
综合考虑这些因素之后，绿地就下定决心抓住窗口期快速进行国际化。
张玉良说，目前绿地的国际化进程正处于最为关键的进入期，就好比一场抢滩登陆战，第一步胜利之后，后续的战役就不会那么艰难，对企业品牌传播、盈利状况都有正面促进，企业下一步进行战略调整的空间也更大。
绿地已经明确了海外投资战略期，首先明确界定，要把企业做大做强，就必须要进行全球化经营。其次，绿地确定了国际化运营的方向—投资于华人聚居区，用国际资源来做国内市场的延伸。张玉良说，做中国人的生意，绿地比外国公司更有优势。
为了快速实现国际化，绿地起初也曾想过通过收购房地产公司一步到位，今年上半年就曾与欧洲的一家大型房地产公司进行过谈判，对方100多员工管理着几十个地产项目。但最终双方因为公司文化差距太大没能达成交易。
张玉良得出的结论是，“要快速落地，就一个人先走”。
海外房地产领域专业化服务公司非常齐全，从市场定位、销售、法务、财会、融资到施工、物业管理一应俱全，这也增加了绿地独立进行海房地产开发的信心。
为了快速国际化，绿地也在花费心思打造海外团队。一方面正在招揽更多外部的国际人才，另一方面优先培养国内公司中具有国际化工作经验的人才。
作者：王云帆 李关云 陈晓奕
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