中都百货项目贷“连环套”三家信托 金谷7千万焦灼

　　中都百货项目贷“连环套”三家信托，金谷7千万焦灼

　　上半年中都百货支付金谷信托利息354万元，支付中铁信托利息878万元，合计为1232万元，超过同期净利润1179万元。

　　理财周报记者 袁盼锋/北京报道

　　再过不到两周的时间，金谷信托一笔7000万元的信托贷款将到期。

　　然而，身为融资方中都百货的利润表现却严重低于预期，加之高负债率挥之不去，这给这笔本息合计8680万元信托贷款如期兑付蒙上了阴影。

　　中都百货所牵动的信托何止金谷信托一家。在金谷信托为中都百货融资完成后不到半个月，中铁信托也为中都百货提供了一笔1.3亿元信托贷款。

　　上述两笔资金的用途均为补充中都百货的流动资金，由同属于一个集团的浙江临安中都置业有限公司（下称中都置业）用项目旗下三块土地使用权抵押为中都百货融资作保。

　　金谷信托7000万临期

　　中都百货全称浙江中都百货公司，成立于2008年5月，隶属于中都控股集团，专业从事大型购物中心、百货商场以及主题店的投资和经营，拥有杭州中都购物中心等5家子公司。

　　其中，杭州中都购物中心是中都百货最为核心的子公司，中都百货和中都控股集团的实际控制人杨定国共持有杭州中都购物中心100%的股权。

　　2012年5月，中都百货通过金谷信托合作发行的7000万规模的信托就是采取将子公司杭州中都购物中心100%股权收益权转让的方式。当然，单靠一个购物中心的股权远无法保证7000万资金的本息兑付。

　　金谷信托设定的增信措施为土地质押+实际控制人担保。关联公司中都置业将其名下的102.5亩土地的使用权作为抵押物为中都百货的这笔信托融资作担保。同时，中都控股集团的实际控制人杨定国提供个人无限连带责任担保。

　　据了解，杨定国持有中都控股集团100%的股权。提供土地抵押担保的中都置业是浙江中都房地产集团有限公司十多家子公司之一，而浙江中都房地产集团有限公司和中都百货同属于中都控股集团的两家核心子公司。

　　几乎在金谷信托为中都百货融资的同时，中都百货也在向中铁信托寻求信托贷款。

　　2012年6月14日，浙江中都百货流动资金贷款集合资金信托计划成立，中铁信托为中都百货提供了1.3亿元的信托贷款，期限为30个月，年化收益率水平为8.7%-11%。

　　中都置业同样为此信托提供土地质押担保。中都置业将其持有的临安市锦城街道余村、泥山湾村共计131617.40m2的两块商服住宅用地的土地使用权抵押为中都百货按期偿还贷款本息义务担保。而中都控股集团及中都百货实际控制人杨定国同样提供连带责任保证担保。

　　实际上，中都百货先后通过信托进行融资的还不止金谷信托、中铁信托这两家。2011年2月，中都百货也曾通过长安信托获取了一笔8000万元的信托贷款，于2012年2月24日到期兑付。

　　上述三笔信托资金的指向都是为浙江中都百货发放流动资金，先后紧密衔接。

　　长城信托5000万贷款

　　在2012年中都百货所取得的两笔信托贷款中，中都置业先后用三块土地使用权抵押担保起到了关键性作用，三块土地共计约2077亩。而中都置业青山湖畔项目名下可抵押的土地使用权也基本告罄。

　　2013年以来，中都置业为了继续开发青山湖畔项目，不得不采用缴纳保证金的方式从中铁信托处置换出16822.6平方米的土地使用权，以办理楼盘的预售证。到了2013年7月份，中都置业出现了资金周转紧张，转而向长城信托举债。

　　中都置业将青山湖畔项目已开发建成的12栋准现房抵押给长城信托，长城信托为其提供了5000万元的信托贷款，用于青山湖畔一期林泉流韵组团II标段后期景观、绿化建设，期限为18个月。中都控股集团有限公司及实际控制人杨定国为该信托贷款提供连带责任担保。

　　很明显，对于中都置业来说，如果中都百货不能尽早兑付上述两笔信托，中都置业就必须不断地用缴纳足够保证金的方式换取被抵押的土地，以便办理预售证促使资金回笼。中都置业用于置换土地使用权的保证金也将来源于回笼后的现金流。

　　中都置业与中都百货似乎紧紧连在了一起。

　　信托贷本金2亿

　　金谷信托为中都百货融资时，曾对中都百货的营收有一个乐观的预期。

　　当时，金谷信托预计中都百货2012年可实现的销售收入为6.8亿元，实现净利润7485万元，而2013年净利润比2012年增长约15%的至8608万元，预计中都百货2012年和2013年的净利润合计将达到1.6亿元，完全可以覆盖8680万元的本息。

　　但实际情况比金谷信托之前的预期差了太多。

　　据金谷信托的公开资料显示，2013年第一季度，中都百货净利润为453万元，同比增长了118.8%，而第二季度，净利润为726万元，同比仅增长了4.5%。计算可知，中都百货2012年前两季度的净利润分别仅为207万元和695万元，合计为901万元。

　　这意味着要想达到之前的净利润预期，中都百货2012年下半年的净利润必须达到同年上半年的7倍，2013年下半年净利润必须达到同年上半年6倍，这对于中都百货来说困难显而易见。

　　单就2013年上半年来说，中都百货获得的净利润也难以覆盖信托利息的支付。2013年上半年，中都百货支付金谷信托利息354万元，支付中铁信托利息877.5万元，合计为1231.5万元，超过了同期营业净利润1179万元。

　　实际上，中都百货不仅面临净利润严重低于预期，而且还有高负债率的隐忧。

　　据了解，在金谷信托、中铁信托进入中都百货之前，中都百货的负债率已经超过了80%。截止2012年4月，中都百货的总资产为4.45亿元，负债为3.73亿元，负债率83%，净资产仅为0.72亿元。

　　截至2012年年末，中都百货的负债率也一直处于80%的水平，净资产维持在0.7亿元左右。而今年以来，中铁信托、金谷信托至今未对外公布中都百货相关的资产负债数据。

　　记者多次致电金谷信托董办及信托经理，但截至发稿前，电话均无人接听。

　　而目前，中都百货名下的信托贷款本金总计为2亿元，其中金谷信托的7000万信托贷款期限为18个月，将于2013年11月底到期，兑付日期逼近。