如果简单套用国家统计局提供的数据计算，过去十年房价的涨幅低得超出绝大多数人的想象。如若不信，可以马上自己计算一下，2002年至2011年的“商品房平均销售价格”的名义涨幅（不剔除通货膨胀影响）仅为138%，其中“住宅平均销售价格”的名义涨幅也仅为139%。作为一个参照系，同期中国人均国内生产总值的名义增幅达到274%。
有人马上就会发现，这样的涨幅与我们日常的直观感受完全不同。我们认为，国家统计局最严重的错误，并非对数据进行系统“造假”，而是涉嫌故意低估中国商品房价格的涨幅。因为按照国家统计局的统计方法，基本忽视了“可比性”这一基本原则。显然，大城市中心城区（如北京三环内）的房子与偏远郊县（如六环外）的商品房本身严重缺乏可比性，但目前官方的房价统计方法却武断地将它们等同起来直接求加权平均值。由于中心城区的新房越来越少（权重越来越小），而偏远郊县的新房越来越多（权重越来越大），必然造成城市商品房真正的“平均价格”的系统性低估。正因为如此，经常可以在统计数据中看到一些我们根本就不相信的“平均价格”。比如，根据《中国统计年鉴》（2012），2011年北京和上海的“商品房平均销售价格”分别只有16852元/平方米和14603元/平方米。显然，这样房价，在2011年基本只能在北京的六环外置业。上海估计也是在特别偏僻的地方才能买到国家统计局统计数字所显示的“平均房价”的房子。
实际上，过去十年间，如果按照可比性原则，绝大多数大城市商品房价格的实际涨幅基本都超过500%，部分大城市的大多数地区则接近1000%。以北京为例，2003年房山区良乡地区、海淀区清河地区、海淀区航天桥一带商品住宅的平均售价（以下均为每平方米的价格）分别为1500元左右、3000元左右、7000元左右，2013年初这些地区的商品房平均售价则分别超过1.5万元、3万元和6万元。上海、杭州、深圳、广州、厦门以及为数不少的其他大城市可比地区商品住宅价格的涨幅与北京的差别并不太大。即便是在很多地级市和县城，可比地区的房价涨幅也超过500%。
在美国国民经济研究局（NBER）2012年的一篇工作论文中，新加坡国立大学邓永恒教授及其合作者发现，中国商品房平均销售价格被严重低估。他们发现，北京商品房价格在2006年至2010年间的实际涨幅接近250%，远高于根据官方数据计算的涨幅。名为“商品房平均销售价格指数”的政府房地产指数显示，北京房价在2006年至2010年期间上涨不到50%；而“70个大中城市新建住宅价格指数”显示，同期北京房价上涨120%左右。在美国国民经济研究局2010年的一篇工作论文中，清华大学副教授吴璟等学者利用北京市的土地出让市场数据分析指出，若按照不变质量的真实可比价格，北京的地价从2003年第一季度到2009年的涨幅接近800%。
统计数据本身的低估或许还不是最荒谬。最荒谬的是，这样一个明显扭曲真实房价的统计数据，竟然堂而皇之地被用来作为所谓“调控”的依据。且不要说“调控”有没有必要，或者得不得法，仅仅是借以判断是否以及如何进行“调控”的基本依据本来就是一个糊涂账。
经过10年左右的持续快速上涨，目前中国的商品房价格已上涨到一个非常危险的水平，泡沫已极其严重。但是，如果依赖被系统低估的数据，决策者有可能在面临不断积累的金融风险时浑然不觉，甚至幻想继续将房地产业作为支柱产业“稳增长”。毋庸置疑，房地产业投资占全国固定资产投资的四分之一以上，加上其对汽车、钢铁、水泥、能源、建材、机械设备、家具家电家居等相关产业的巨大拉动效应，堪称中国经济尤其是投资的晴雨表。
但是，将房地产作为支柱产业，就像酗酒，越喝越上瘾，然后欲罢不能，直至麻木不仁。正像没有多少酗酒者能够抵御好酒的诱惑，没有多少人对房地产业纸面暴利的诱惑拥有足够的抵御力。无数事实早已证明房地产泡沫不断膨胀对社会经济造成的诸多恶果。
（作者系 北京工商大学经济学院副教授，天则经济研究所特约研究员）
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