破解土地增值税的定位之惑

　　继央视2013年11月18日报道房企拖欠3.8万亿元土地增值税后，近日央视再度报道称，万科有多个项目应交未交的土地增值税为44.34亿元。万科随后发布公告回应说，根据相关规定，土地增值税清算有三种情况：房地产开发项目完全竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；直接转让土地使用权的；报道所涉及的四个项目不属于任一条，同时表示企业预提的土地增值税准备金为企业会计处理程序，不能作为应纳税金额的依据。

　　我们无意也不愿触碰具体争议的是非，但这一持续数月，且不断发酵的争议，确实暴露该税种在定位上的模糊和征管中的困境。争议所穿透出的一般性议题理应值得各方反思。

　　土地增值税于1993年出台暂行条例，以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额作为征税对象，增值额的计算方法为出售房地产收入减去取得土地使用权时支付的价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等。由于房地产开发周期通常很长，计算应纳税额时需考虑上述扣除项目，往往涉及很专业的房地产财务，由此造成的过高征纳成本，使税务机关普遍缺乏主动计征的动力。因为征管难，所以各地多采取按照销售收入百分比预征的方式，预征相对于依法应缴的土地增值税通常偏低，而且预征之后的最后清算，在土地开发时间极长情况下，要有效量化征管条件是件复杂的事。

　　其实，土地增值税复杂的清缴，需探源于以流转税的形式征缴财产税或资本利得税。土地增值税的税基是不动产用益权转移时出现的收益，带有典型的财产税特征，但却采取了类似于流转税的征缴方式，使征税程序繁琐复杂，税务机关既需对企业财务了解，也需得到土地、房产管理部门的信息配合。因此，若能让土地增值税回归其财产税的本原，可能更便于征缴管理，而这也符合我国税改航向，即逐步以直接税取代间接税。

　　土地增值是一个长期动态的过程，不止发生在房地产流通环节。而目前土地增值税只对开发流通环节征收，而对房地产保有环节的增值收益不征，既不公平也影响土地流通与价值的提升。此外，还存在重复征税问题。我国从2002年开始采取“招拍挂”方式出让国有土地使用权，在这种市场定价方式中，特定地块的未来升值已很大程度上体现在企业的出价中了，而后来计算的土地增值额主要是企业投资导致的增值，那么就应和企业收益属于同一性质，因而与企业所得税的功能重复。土地增值税真正应当针对的是不因企业原因造成的土地增值，即自然增值或者政府公共投资导致的增值。

　　其实，土地增值税放在房地产税费的整合中统筹处理更为妥当。当前房地产税费结构不合理，房地产开发、销售过程中税负过重，而保有环节税负轻。当前在探讨开征房产税的过程中，应逐步取消土地增值税，将其并入房产税，统一对增量和存量房地产的土地增值收益征税，同时将行政性的费用整合到更具合法性的税收中，实现税收中性。

　　因此，改革土地增值税，厘清芜杂的房地产税费体系，既可降低征纳成本，也可降低房地产开发销售成本，通过增加持有成本来抑制投机倾向，从而为遏制房价泡沫化起到一定作用。（编辑 贾红辉 张凡 申剑丽）

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