杭州楼市大变局 下一个温州？

　　核心提示：成交量大幅萎缩、超高库存、新房集中入市，加上银行房贷政策趋紧等多重打击下，房企的价格战已不可避免。有悲观人士甚至认为，杭州的房地产市场有可能步温州之后尘，走向一个长期的下降通道。

　　21世纪网 马年伊始，杭州两个楼盘大幅降价的消息引爆了中国楼市。

　　与此同时，一份杭城降价名单在网上流传开来，不只是上述两家开发商，就连万科、保利这样的房产大鳄也赫然在列。

　　在楼盘降价大背景下，是杭州的楼市的超高库存。

　　根据统计，目前，杭州楼市库存达22万套，其中新房12万套，远超北上广深这些一线城市；二手房库存10万套。按照之前两年的去化能力，消化这些存量房源需要近3年时间。

　　尽管杭州楼市库存高企，但在土地市场上，政府的卖地热情依然不减。

　　2013年，杭州出让土地达225宗，折合面积12216.9亩，较2012年增长一倍多，创下杭州土地出让收入的新纪录。

　　在一轮土地供应的高峰过后，必然是新一轮楼盘供应高峰的到来。据初步估算，2014年，杭州至少有超百个纯新盘上市，压力巨大。

　　多楼盘降价

　　2014年2月，沉寂了一个月的杭州楼市，迎来了马年首个开市楼盘，但就是这一楼盘，引爆了杭州楼市乃至整个中国的房地产市场。

　　2月18日晚，杭州桥西板块一名为德信·北海公园的楼盘宣布降价清盘，价格从19000/平方米直降至15800元/平方米，直接将板块价格拉低到两年前，打响了杭州楼市马年降价第一枪。

　　在之后的三天时间里，208套房源收到超过400组认筹，开发商不得不紧急“叫停”认筹。

　　紧跟其后，2月19日，同板块的天鸿·香榭里，开盘更是直降近6000元，起价从17200元/平方米降到11800元/平方米，降幅超三成。

　　据21世纪网了解，这两个楼盘并不是杭城真正意义上首个降价楼盘。

　　1月中旬，杭州滨江板块一名为绿城明月江南的楼盘，推出了“六喜迎新年”的促销活动，最高优惠可达40万元，也在变相降价。

　　与此同时，一份杭城降价名单在网上流传开来，不只是上述两家开发商，就连万科、保利这样的房产大鳄也赫然在列。

　　这份名单涉及的楼盘项目共计有8个。其中，德信·北海公园项目，均价从每平方米19000元降至15800元，天鸿·香榭里均价从17200元降至13800元，保利·梧桐雨从16200元降至12800元，万科·北宸之光从16800元降至13000元……

　　对于万科降价的说法，21世纪网联系到万科·北宸之光的一位杨姓销售人员称，“万科·北宸之光二期计划3月开盘，目前价格还没有最终确定，大概要13000多元，比一期要便宜。而且房源要好。”他表示，“一期靠近高架，二期比较靠里。”

　　事实上，万科这一项目降价去年就已开始。

　　2013年6月，万科·北宸之光一期开盘均价为14800元/平方米，而在开盘之前，万科对外报出的均价一直维持在1.6-1.8万元/平方米。

　　在23日的海通证券机构电话会议中，世联地产的一位市场总监表示，“德信的降价可能是为了回笼资金，18号他们刚在杭州拿了一块地，需要资金。”

　　据悉，北海公园的开发商德信房产去年开始在杭州大幅拿地，在去年入手余杭、萧山两块土地之后，今年2月18日，又耗资17.52亿拿下了杭州章家坝一幅地块。

　　据其介绍，根据他们的最新调研，杭州的降价的主要集中在城北板块，有比较明显的降价，不过主动降价的楼盘只有2个，大部分楼盘仍然处于观望状态。

　　22万库存房

　　21世纪网了解到，在整个杭州的楼市降价史上，城北总是扮演着“降价先锋”的角色。

　　2008年下半年，杭州南北西岸最低七折吹起降价号角；2012年春节，方正荷塘月色直降四千领衔杭城龙年首降；2014年，城北的桥西板块再次打响降价第一枪。

　　杭州一位中介人士对21世纪网表示，如今的大城北板块，开发商数目众多，竞争空前激烈。

　　2013年3月，由于万达入驻城北，吸引了各路大鳄纷至沓来，楼面地价屡屡攀升。2013年5月份，万通与越秀分别经过逾40轮的鏖战，各自在万科隔壁拿下了一块地，楼面地价均突破了9000元/平方米。

　　目前这一板块的在售盘多达10几个，竞争压力巨大，而城北区域的困境也是整个杭州房地产市场的真实写照。

　　根据杭州透明售房网数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套，这不仅是2007年以来的最高存量指标，更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。

　　此后，这一数字一直维持在12万套左右。截止2月19日，杭州商品房库存量为11.97万套，与去年同期的8.23万套相比，存量增加3.73万套，同比涨幅达到45%。

　　而且杭州楼市的库存已远远超过北上广深一线城市，截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套。

　　在二手房方面，根据一些中介机构对杭州二手房挂牌房源量的摸底统计，截至目前，杭州可售二手房源同样创纪录的突破10万套。​

　　在成交数量方面，2012年杭州成交商品房83690套；2013年这一数字小幅攀升至85823套，按照前两年的去化能力乐观估计，消化这些存量房源需要近3年时间。但杭州楼市自去年下半年以来就十分低迷。

　　统计数据显示，2013年11月杭州主城区商品房成交3236套，位列近五年来倒数第二，同比2012年同期更是下降20.2%。

　　进入2014年，杭州商品房成交业绩也毫无意外，1月份仅成交2631套，比2013年1月的4635套下跌了43%，环比2013年12月，下滑了24.8%。

　　马年春节期间，杭州楼市几近“休眠”，主城区的成交记录仅有两套。

　　下一个温州？

　　更为关键的是，尽管杭州楼市的库存高企，但土地市场热情不减。

　　2013年，全国各地都在疯狂卖地，土地出让金达到了4.1万亿，其中杭州贡献了3%，金额在各大城市中排名第四。

　　根据统计，2013年杭州全市土地出让225宗，折合面积12216.9亩，可建面积2156.7万平方米，土地出让金高达1326.9亿元，同比增长110%以上。

　　而这还是杭州政府控制后的数字，2013年10月，杭州国土资源局曾一次性的叫停6个地块的出让。​

　　2014年，政府的卖地热情依然高涨。

　　1月份，杭州单月土地成交达到了340亿，再创历史同期最高，加上2月份已经完成的土地出让，前两个月土地成交额已经接近去年总量的45%。

　　根据杭州市的国土资源局资料，今年，杭州主城区还将计划出让经营性用地73宗合计3622亩（含已公告地块）以及部分当前具备条件的优质地块21宗共990亩。

　　按照目前房地产7、8个月的开发周期，初步估算，2014年，杭州至少有超百个纯新盘上市，新房数量在10万套以上。

　　如此一来，杭州楼市未来两年的库存量持续走高毫无悬念，风险与压力进一步加剧。

　　成交量大幅萎缩、超高库存、新房集中入市，加上银行房贷政策趋紧等多重打击下，房企的价格战已不可避免。

　　有悲观人士甚至认为，杭州的房地产市场有可能步温州之后尘，走向一个长期的下降通道。

　　据悉，目前温州房价已经连续30个月下跌，在2013年21世纪网对温州房地产进行调查之时发现，除了金融危机、民间借贷崩盘、房地产调控等因素之外，温州楼市“崩盘”的很大一部分原因在于土地供应市场的大爆发。

　　2010年之前，温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策，每年房地产开发投入用地都不足600亩。但2010年之后，温州每年的卖地数量提高了数倍。

　　2013年上半年，温州拍出土地1759亩，相当于2006-2011年平均3年的供应量。“楼市走势和土地供应的走势有很大关系，土地放量始终是平抑房价最好的措施。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿表示。

　　据陈鸿当时测算，温州市现在仍有4200亩土地净地等待出让、开发。

　　杭州楼市与温州另外一个相似之处在于，此前几年杭州房价的一路高涨也有部分温州人的功劳。

　　据业内人士保守估计，杭州楼市两成的购买力来自温州，而目前这一部分的购买力已不复存在。

　　其实，业界对于杭州楼市的压力早有预期。

　　2013年年底，杭州市国土资源局联合某机构对杭州楼市2014年走势进行的调查显示，在306份有效回答的问卷中，有46%的人认为，2014年杭州楼市总体走势将会是量涨价跌；24%的人认为，总体走势为量价齐升；21%的人认为，将缩量下跌；仅有9%的人认为，杭州楼市将量跌价涨。（21世纪网 作者：都进 编辑：李琼皙）