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杭州楼市大变局 下一个温州?

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》

  核心提示:成交量大幅萎缩、超高库存、新房集中入市,加上银行房贷政策趋紧等多重打击下,房企的价格战已不可避免。有悲观人士甚至认为,杭州的房地产市场有可能步温州之后尘,走向一个长期的下降通道。

  21世纪网 马年伊始,杭州两个楼盘大幅降价的消息引爆了中国楼市。

  与此同时,一份杭城降价名单在网上流传开来,不只是上述两家开发商,就连万科保利这样的房产大鳄也赫然在列。

  在楼盘降价大背景下,是杭州的楼市的超高库存。

  根据统计,目前,杭州楼市库存达22万套,其中新房12万套,远超北上广深这些一线城市;二手房库存10万套。按照之前两年的去化能力,消化这些存量房源需要近3年时间。

  尽管杭州楼市库存高企,但在土地市场上,政府的卖地热情依然不减。

  2013年,杭州出让土地达225宗,折合面积12216.9亩,较2012年增长一倍多,创下杭州土地出让收入的新纪录。

  在一轮土地供应的高峰过后,必然是新一轮楼盘供应高峰的到来。据初步估算,2014年,杭州至少有超百个纯新盘上市,压力巨大。

  多楼盘降价

  2014年2月,沉寂了一个月的杭州楼市,迎来了马年首个开市楼盘,但就是这一楼盘,引爆了杭州楼市乃至整个中国的房地产市场。

  2月18日晚,杭州桥西板块一名为德信·北海公园的楼盘宣布降价清盘,价格从19000/平方米直降至15800元/平方米,直接将板块价格拉低到两年前,打响了杭州楼市马年降价第一枪。

  在之后的三天时间里,208套房源收到超过400组认筹,开发商不得不紧急“叫停”认筹。

  紧跟其后,2月19日,同板块的天鸿·香榭里,开盘更是直降近6000元,起价从17200元/平方米降到11800元/平方米,降幅超三成。

  据21世纪网了解,这两个楼盘并不是杭城真正意义上首个降价楼盘。

  1月中旬,杭州滨江板块一名为绿城明月江南的楼盘,推出了“六喜迎新年”的促销活动,最高优惠可达40万元,也在变相降价。

  与此同时,一份杭城降价名单在网上流传开来,不只是上述两家开发商,就连万科、保利这样的房产大鳄也赫然在列。

  这份名单涉及的楼盘项目共计有8个。其中,德信·北海公园项目,均价从每平方米19000元降至15800元,天鸿·香榭里均价从17200元降至13800元,保利·梧桐雨从16200元降至12800元,万科·北宸之光从16800元降至13000元……

  对于万科降价的说法,21世纪网联系到万科·北宸之光的一位杨姓销售人员称,“万科·北宸之光二期计划3月开盘,目前价格还没有最终确定,大概要13000多元,比一期要便宜。而且房源要好。”他表示,“一期靠近高架,二期比较靠里。”

  事实上,万科这一项目降价去年就已开始。

  2013年6月,万科·北宸之光一期开盘均价为14800元/平方米,而在开盘之前,万科对外报出的均价一直维持在1.6-1.8万元/平方米。

  在23日的海通证券机构电话会议中,世联地产的一位市场总监表示,“德信的降价可能是为了回笼资金,18号他们刚在杭州拿了一块地,需要资金。”

  据悉,北海公园的开发商德信房产去年开始在杭州大幅拿地,在去年入手余杭、萧山两块土地之后,今年2月18日,又耗资17.52亿拿下了杭州章家坝一幅地块。

  据其介绍,根据他们的最新调研,杭州的降价的主要集中在城北板块,有比较明显的降价,不过主动降价的楼盘只有2个,大部分楼盘仍然处于观望状态。

  22万库存房

  21世纪网了解到,在整个杭州的楼市降价史上,城北总是扮演着“降价先锋”的角色。

  2008年下半年,杭州南北西岸最低七折吹起降价号角;2012年春节,方正荷塘月色直降四千领衔杭城龙年首降;2014年,城北的桥西板块再次打响降价第一枪。

  杭州一位中介人士对21世纪网表示,如今的大城北板块,开发商数目众多,竞争空前激烈。

  2013年3月,由于万达入驻城北,吸引了各路大鳄纷至沓来,楼面地价屡屡攀升。2013年5月份,万通与越秀分别经过逾40轮的鏖战,各自在万科隔壁拿下了一块地,楼面地价均突破了9000元/平方米。

  目前这一板块的在售盘多达10几个,竞争压力巨大,而城北区域的困境也是整个杭州房地产市场的真实写照。

  根据杭州透明售房网数据显示,到2014年1月底,杭州商品房库存创纪录地突破12万套,达到120476套,这不仅是2007年以来的最高存量指标,更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。

  此后,这一数字一直维持在12万套左右。截止2月19日,杭州商品房库存量为11.97万套,与去年同期的8.23万套相比,存量增加3.73万套,同比涨幅达到45%。

  而且杭州楼市的库存已远远超过北上广深一线城市,截至2014年1月2日,北京住宅库存为5.76万套,上海为6.37万套,广州为5.62万套,深圳为4.18万套。

  在二手房方面,根据一些中介机构对杭州二手房挂牌房源量的摸底统计,截至目前,杭州可售二手房源同样创纪录的突破10万套。​

  在成交数量方面,2012年杭州成交商品房83690套;2013年这一数字小幅攀升至85823套,按照前两年的去化能力乐观估计,消化这些存量房源需要近3年时间。但杭州楼市自去年下半年以来就十分低迷。

  统计数据显示,2013年11月杭州主城区商品房成交3236套,位列近五年来倒数第二,同比2012年同期更是下降20.2%。

  进入2014年,杭州商品房成交业绩也毫无意外,1月份仅成交2631套,比2013年1月的4635套下跌了43%,环比2013年12月,下滑了24.8%。

  马年春节期间,杭州楼市几近“休眠”,主城区的成交记录仅有两套。

  下一个温州?

  更为关键的是,尽管杭州楼市的库存高企,但土地市场热情不减。

  2013年,全国各地都在疯狂卖地,土地出让金达到了4.1万亿,其中杭州贡献了3%,金额在各大城市中排名第四。

  根据统计,2013年杭州全市土地出让225宗,折合面积12216.9亩,可建面积2156.7万平方米,土地出让金高达1326.9亿元,同比增长110%以上。

  而这还是杭州政府控制后的数字,2013年10月,杭州国土资源局曾一次性的叫停6个地块的出让。​

  2014年,政府的卖地热情依然高涨。

  1月份,杭州单月土地成交达到了340亿,再创历史同期最高,加上2月份已经完成的土地出让,前两个月土地成交额已经接近去年总量的45%。

  根据杭州市的国土资源局资料,今年,杭州主城区还将计划出让经营性用地73宗合计3622亩(含已公告地块)以及部分当前具备条件的优质地块21宗共990亩。

  按照目前房地产7、8个月的开发周期,初步估算,2014年,杭州至少有超百个纯新盘上市,新房数量在10万套以上。

  如此一来,杭州楼市未来两年的库存量持续走高毫无悬念,风险与压力进一步加剧。

  成交量大幅萎缩、超高库存、新房集中入市,加上银行房贷政策趋紧等多重打击下,房企的价格战已不可避免。

  有悲观人士甚至认为,杭州的房地产市场有可能步温州之后尘,走向一个长期的下降通道。

  据悉,目前温州房价已经连续30个月下跌,在2013年21世纪网对温州房地产进行调查之时发现,除了金融危机、民间借贷崩盘、房地产调控等因素之外,温州楼市“崩盘”的很大一部分原因在于土地供应市场的大爆发。

  2010年之前,温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策,每年房地产开发投入用地都不足600亩。但2010年之后,温州每年的卖地数量提高了数倍。

  2013年上半年,温州拍出土地1759亩,相当于2006-2011年平均3年的供应量。“楼市走势和土地供应的走势有很大关系,土地放量始终是平抑房价最好的措施。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿表示。

  据陈鸿当时测算,温州市现在仍有4200亩土地净地等待出让、开发。

  杭州楼市与温州另外一个相似之处在于,此前几年杭州房价的一路高涨也有部分温州人的功劳。

  据业内人士保守估计,杭州楼市两成的购买力来自温州,而目前这一部分的购买力已不复存在。

  其实,业界对于杭州楼市的压力早有预期。

  2013年年底,杭州市国土资源局联合某机构对杭州楼市2014年走势进行的调查显示,在306份有效回答的问卷中,有46%的人认为,2014年杭州楼市总体走势将会是量涨价跌;24%的人认为,总体走势为量价齐升;21%的人认为,将缩量下跌;仅有9%的人认为,杭州楼市将量跌价涨。(21世纪网 作者:都进 编辑:李琼皙)

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(责任编辑:UF027)

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