2014年3月11日—领盛投资管理（“领盛”）今天发布第20期投资策略年度报告（ISA），报告详细剖析了全球房地产市场的现状以及未来12个月的市场展望。报告指出，由于传统房地产投资市场已趋于饱和，投资者需要在价格竞争较小的缝隙市场或非传统房地产领域中寻找投资机会。
领盛投资管理亚太区策略研究部主管高博立表示：“尽管传统和非传统的投资者在亚洲市场投资分配比例较低，但是，他们依然对物业存在投资需求。亚洲投资者普遍持有大量资产，而且偏好投资核心房地产项目，这一现状将继续驱使非亚洲投资者寻找风险较高的项目以扩大其在亚太区内的投资份额。推动房地产需求的长期趋势将会持续，短期内不会改变。”
“我们预期多个市场的房地产投资量将继续增长，价格有持续上涨的压力。竞争最激烈的将会是核心／黄金地段、缝隙市场（如高档酒店）以及中国物流仓储等开发项目。事实上，随着资金流向亚洲房地产市场，大多数传统的房地产资产类别已相对饱和，增加了缝隙市场或逆向投资策略的吸引力。”
亚太区经济展望
虽然亚洲经济增长已放缓，但是由于区内经济体基数较大，因此区内的经济增长速度仍将高于世界主要经济体，估计在2013至2016年的平均年增长率为5.4%。
亚洲发达地区的经济基本面正逐步加强，新加坡、首尔和香港等市场都将继续受惠于中国的经济增长。
2014年基本面缓慢复苏
包括中国和日本在内的全球各大经济体预计可维持或突破2013年的缓慢增长。然而，许多不确定因素将在2014年成为全球经济的绊脚石，全球增长率将继续低于过去二十年的平均水平。金融市场的系统性风险挥之不去，加上监管环境日趋严格，使投资者不敢贸然增加风险。私人企业对于扩张及招聘的态度趋于审慎，这在一定程度上也会阻碍经济增长。虽然大公司较容易取得贷款，但他们对于业务的扩展也非常审慎。多个国家的小型企业在获取信贷方面遇到较大困难，而这些企业往往是商场和写字楼的小型租户。
股权和债务融资将提供充裕资金
在香港、上海、悉尼、新加坡及其他金融中心，股权及债务融资将继续为全数出租的现代化物业提供充裕的资金。二级市场或一些变数较多的交易吸引到的资金相对较少，但仍会多于往年。若投资者采取反周期的策略，或愿意把焦点放在目前低利率／低增长的环境以外，则可能会找到一些特别的投资机会。
最佳投资机会
根据投资策略年度报告，2014年亚太区一些最佳投资机会可能出现在风险较高，但价格竞争较小的缝隙市场或非传统房地产领域。具有吸引力的投资策略可能为
·在悉尼、墨尔本和新加坡等城市针对国际学生人数快速增长而开发的学生住宿设施。可以借鉴美国及英国已有的成功例子，或在澳洲的例子上进行拓展。无杠杆回报率或可达12%至15%。
·在香港、新加坡及首尔等热门旅游目的地的品牌酒店和精品酒店。它们可迎合日益扩大的中产阶级对于自助旅游的喜好。无杠杆回报可达12%至15%。
·中国一线城市及香港的核心地段以外籍人士为目标群体的服务式公寓。由于不少机构已削减外籍雇员的住房津贴，因此可考虑翻新或升级项目，但不宜新建项目。香港此类物业可产生稳定收入，回报率介于4%至6%，中国的回报率或更高。
2014亚太区其他投资机会包括
·核心地区香港、新加坡及中国的定制式或优质仓储设施所产生的回报，使它们成为最具吸引力并值得长期持有的资产之一。同样，位于日本和新加坡城郊的零售物业的风险调整回报也具有吸引力。在日本，该类物业因资金相对匮乏，因此价格极具竞争力。然而新加坡城郊物业的投资机会并不多，除了一些较新物业的少数股权买卖之外，这类物业的交易甚少。物流仓储的无杠杆回报率预计为3%至8%，而城郊零售物业的回报率幅度则较窄，介于5%至7%。
·增值策略：随着经济复苏步伐的加快，而核心地区的写字楼依然昂贵，二线地段或核心商业区边缘的各种装修、翻新或物业租赁均已成为亚太区内具有吸引力的投资策略。这种策略因市场不同而有所差异。在新加坡，投资核心地段的租赁物业可受惠于租金上涨；日本核心地区的物业需求不断增长，因此可通过提升房屋出租率从而将物业转变为核心资产继而出售；在首尔则可以考虑二线物业的重新定位项目。这种增值策略的回报率可达9%至14%。
·机会策略：亚太区的现代物流基础设施发展仍然普遍落后。日本的工业日趋制度化，而中国的现代化物流设施供应依然不足。在这两个国家，优质物流设施的租赁需求极大，日本的租赁需求较多的是源自整合或节约成本，而中国则源于对扩展的需求。投资者的回报率介于12%至15%。另外，我们还看好悉尼住宅建筑的风险资本项目（回报率为12%至15%）。
高博立先生表示：“过去几年市场对于核心物业的需求并没有减少，相反，随着亚洲的养老金、保险及主权财富基金加大对房地产的投资比重，预计需求将会继续增长。这一情况使得核心物业更加昂贵，但由于这类物业能提供高质量的收入来源，所以对某些投资者而言，支付高昂的入场费仍然是值得的。这种需求也可以通过主动的资产管理来重塑优质的收入来源，从而令增值策略具有吸引力。”
“因此，无论是通过租赁、杠杆或地区选择，投资者将越来越愿意承受额外的风险以寻求额外回报。如果不出现新的冲击，并且经济刺激措施能如期发挥作用，那么随着经济和金融市场情况改善，投资者将愿意承受更高的风险。”
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