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北京楼市调控无新政房价或维稳 以价换量

来源:新京报

  上周日,住总万科橙以毛坯、均价21680元/平方米的“低价”入市,引发万科“领降北京”的消息。资料图片

  因2013年销售火爆而被寄予厚望的2014年楼市,开局已遭遇了各种“滑铁卢”。

  从年初信贷政策趋紧的信号,到春节后二三线城市局部市场的降价,再到北京市

场多个刚需项目的平价开盘,此间各种看空、崩盘论调此起彼伏,让楼市未来的走势变得更加扑朔迷离。

  现象

  已有俩楼盘低价跑量

  上周末,位于天宫院的住总万科橙以21000元/平方米的“去精装”价格入市,与其前期宣传26000元-28000元/平方米的价格形成较大差距;在创造了该区域第五个“日光盘”的同时,也超出了业内外人士的预料。

  “万科近期的价格调整,应该能让大家感到寒冷的味道,不是说天暖了就一点风险没有。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,企业应当对新的市场环境下的经营模式仔细研究。

  就在业内外尚未完全消化天宫院板块以价换量的节奏之时,位于通州区的东亚印象台湖日前曝出,其二期住宅的入市价格将从预期的26000元/平方米的毛坯房源,调整为22000元/平方米的精装修产品入市。据业内人士估算,剔除每平方米2500元的精装修费用,其毛坯价格基本和一期开盘价格持平。昨天,东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏告诉记者,东亚新华地产确实在2014年进行了全国性战略调整,目标是适当拉低三四线城市的销售价格,同时保证一二线城市的土地储备。“具体到印象台湖这个项目,因为拿地时间比较久,在保证合理利润的范围内将实现高周转消化,快速回笼资金,为新的地块做准备。”据贾玉鹏透露,东亚新华地产已在包括北京在内的多个一二线城市看好地块,但他同时表示,东亚旗下在京的其他项目并不会参与到此次价格调整中。

  随后记者联系到同处于台湖板块的泰禾1号街区,其相关负责人表示,泰禾从来都是按照自己的定价和节奏去进行推盘,不会受到外界影响。

  走访

  主流市场行情仍微涨

  在实地走访了目前在售的多个项目后,记者发现,以价换量的现象尚未在北京楼市广泛蔓延,而即将入市的项目多数都保持了价格“微涨”的水平。

  位于望京来广营桥东的臻园,去年8月一期成交均价为42000元/平方米,新一期取证房源仍以精装修交房,但价格达到47000元/平方米左右。

  位于通州区的合生滨江帝景,目前在售的仅剩少量137平方米精装大户型,对外报价为28000元/平方米左右,与年前同样户型的房源相比,每平方米已微调1000元-2000元不等。而根据该项目在市住建委最新取得预售证显示,最高获批价格已达到29506元/平方米。

  一位不愿具名的业内人士指出,由于此前受到“限高令”(去年底对单价4万元以上楼盘不批预售证)的限制,中高端项目供应结构发生变化,改善型需求的不断增多,也给了开发商稳定的市场预期。春节后,一些中高端项目的开盘定价依然保持上涨势头。

  分析

  取证“容易”审价难

  尽管今年以来,楼盘取证速度明显加快,根据北京市住建委网站公开信息,3月前20天,已有12个项目获得销售许可证。但据记者多方了解,在实际的价格审批过程中,开发商仍然感受到“压力山大”。

  “这个价格确实比我们的预期低了不少,但关键是报高了不批啊,只能不停地被驳回,然后一降再降,降至达到‘标准’后才被放行。”一位刚刚拿到预售证的房企人士向记者透露,尽管主管部门发放预售证的速度比之前的节奏加快,但是价格博弈仍是一道难关。

  事实上,“低空放行”的项目并不止这一家,从春节后取证的楼盘就可以看出,其价格普遍和之前的预期有差距。贾玉鹏介绍,市住建委对于住宅价格比去年略有放松,但依然采取持续控制的措施,要求审批价格对比周边不能出现过多的涨幅。

  “虽然有自住型商品房在市场做保障,但主管部门对于房价调控的目标依然有所担心。基本上是报4(万元/平方米)不过4(万元/平方米),报5(万元/平方米)不过5(万元/平方米),总要‘砍一刀’。”据一位知情人士透露,考虑到北京楼市的特殊性,目前相关部门尚无法放弃行政手段。“在年初如果不加以把控,到后期可能更难办。”该人士表示。

  ■ 典型楼盘

  住总万科橙

  涨幅变小,并非降价

  3月16日,位于北京南六环的住总万科橙项目开盘,333套房源即告售罄。此前,市场普遍预期该项目包含精装修的均价约为24000元/平方米,但最终以毛坯、均价21680元/平方米入市,引发万科“领降北京”的消息。

  “项目严格按照政府相关部门指导意见进行定价。”北京万科昨日对记者表示,项目的定价顺应了市场以及政策,天宫院板块刚需项目集中,客户有多个项目同时排号的习惯,并非是因为所谓的大幅降价而引发抢购;此外精装修是公司提供的服务,并不是强制捆绑销售。

  “说降价很牵强,住总万科橙毛坯卖到近22000元/平方米,在整个区域内并不是低价。”天宫院某项目营销负责人表示,3月初精装修的金融街融汇四期约千套房源入市,均价22000元/平米左右。而此前天宫院2月底开盘的中国水电·云立方、鑫苑鑫都汇都为毛坯房源,均价都在21000元-22000元/平方米的水平,和住总万科橙持平。“万科还提供了拆分精装修的选择,可增加利润。”

  价格上涨的幅度变小,但并非降价。这是天宫院板块多个楼盘负责人的共识。据悉,一方面春节后天宫院板块楼盘大批集中入市,先后已有首开熙悦春天、中国水电·云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇、众美城等入市分流客户,竞争激烈;另一方面,大兴区住建委批准的预售价格也比业内的预期更低,但和此前成交的任何项目相比,区域房价仍然是在上涨过程中。

  业内人士指出,上述楼盘几乎都是房企在2011年底和2012年拿地,楼面价为8000元-9000元/平方米,对比目前2万元/平方米的售价看,利润并不低。RET睿意德营销服务部董事商十磊表示,住总万科橙的销售价格低于市场预期,说明北京楼市的涨幅收窄,也说明了万科紧贴市场的高周转开发策略相当成功。

  声 音

  “万科橙开盘,我们是严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。这也是一种承担社会责任的表现。否则,(每平方米)再加2000元,万科橙照样卖完。

  判断北京楼市,看地价是关键,分清两类项目:一类是以万科为代表的,前两年拿的地地价水平在15000元/平方米以内的,入市不存在市场风险。我对市场没有担心。政府指导价格也会区分不同区域。另一类是2013年的高价地项目,这些企业心里比较紧张。政府不会在这类项目上限价,但房子有没有买主是个问题。”

  ——万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆

  B10-B11版采写/新京报记者 李捷 自曾晖

  印象台湖二期住宅将从预期的26000元/平方米的毛坯房源,调整为22000元/平方米的精装修产品入市。开发商称,是希望在保证合理利润的范围内实现高周转消化。新京报记者 李冬 摄

  ■ 市场动向

  即将入市楼盘未现价格松动

  北京住总万科橙的低价入市是否真的会领降市场?本周,记者走访了多个即将入市的楼盘,未发现有价格松动。在通州,相距不远的富力金禧花园、合生滨江帝景均在3月16日获得最后一期的住宅预售证,预售价格与上期相比均有上涨。

  富力金禧花园3月16日取得了预售证,是项目最后一栋楼,共237套房源,精装修,拟售均价为28000元/平方米,预计本周末入市。据了解,该项目上 一次开盘是2012年6月,成交均价在17000元-18000元/平方米,此次开盘的是金禧花园的最后一栋住宅楼。据北京富力相关人士透露,此次两居均 价为28500元/平方米,三居均价在27000元/平方米,目前蓄客情况较好。

  距富力金禧花园不远的合生滨江帝景,目前在售的C8号 楼,自去年9月28日开盘至今,仅存少量137平方米的三居房源,精装修报价28500元/平方米,相比今年前两个月26500元/平方米的报价,已有每 平方米2000元左右的上浮。项目于3月16日取得C3、C6、C7三个楼座共490套房源的预售许可证。据悉,这也是滨江帝景最后3栋楼。其中,C3号 楼有214套房,拟售价格为23354元/平方米;C6号楼60套房,拟售价格为29506元/平方米;C7号楼216套房,拟售价格为27609元/平 方米。历史数据显示,项目去年八九月份的开盘价是23000元/平方米。据接近该项目人士透露,目前合生滨江帝景的定价仍然处于合理范围内,且存量有限, 其主力户型也是市场上较为稀缺的,因此后市没有太大压力。

  业内人士指出,通州区内拿出400万元进行改善置业的人毕竟是少数,加之通州整体房价处于较高点,富力金禧花园、合生滨江帝景、K2海棠湾等改善型项目的竞争较为激烈。

  ■ 分析

  楼市调控无新政北京房价或维稳

  “从刚结束的两会上释放出的信号来看,北京楼市短期内不会再出新的调控政策。”亚豪机构研究总监郭毅表示,中央对房地产行业将实行稳定的长效调控,因此北京楼市也会维持稳定,但由于低于市场价格30%的自住房对市场心理造成的冲击,预计北京今年的房价涨幅会出现下滑。

  “北京等一线城市的购房需求最坚实,房价也最稳定,但整体涨幅在减缓。”DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧也表示,两会后不会有更严厉的调控政策,他表示本届政府工作报告里面没有提到“楼市调控”这四个字,这是八年来的首次。

  何衍钧分析,从现有的长三角降价案例看,除了楼市供应大外,不少开发商其实是跨行业运作,主业为服装、皮鞋或矿业,当主业资金紧张就会把楼盘降价快速收 回资金,但其开发量有限,对市场影响很小。2013年楼市太过火爆,今年自然会“增长慢一点”,政府对楼市的目的是稳定市场,而不是让楼市出现“广泛下 调”。

  据了解,除了两会释放出调控更加市场化的信号外,由于近期A股上市房企如天保基建中茵股份的非公开增发方案获得了证监会审核通过,成为上市房企再融资的实质性开闸,令少数业内人士预计,今年或许三四线城市的楼市调控会出现“松绑”。

  “北京的房价还会涨。”北师大房地产研究中心主任董藩3月17日在实名认证的微博上表示,政府会重点防范温州、鄂尔多斯(注:楼市降价)情况蔓延,防房价下跌。而国金证券也认为,两会信号显示未来政府可能会对这些地区出台一些政策,是“超预期的行业利好”。

  VS 房企视角

  微涨快跑

  记者从多家房企了解到,由于北京市住建委对区域房价的整体目标控制并未放松,大幅涨价的楼盘申请预售证较困难,以及房企对后期市场供应增加、竞争加剧的担忧,不少项目都采取了“微涨快跑”的销售策略。

  郭毅表示,2013年底开盘的项目,排号人数和推出房源数量很多是4:1、3:1的情况,现在则是2:1或1.5:1,供需比趋于平衡。自住房的大量供应使部分刚需人群出现观望心态,部分库存以中低价位刚需盘为主的开发商也因此看淡后市,并降低利润预期。

  据了解,从3月入市热销的项目看,无论是针对改善型的中高端住宅北京华侨城,或是别墅项目格林云墅、西山艺境,或针对首次置业的刚需客群的住总万科橙、 金融街融汇,一方面都经历了较长时间的蓄客期,有充足的客户资源;另一方面,最终的销售价格比以前释放出的预计价格稍低。这也是这些项目热销的重要原因。

  “北京还没有出现降价楼盘,只是涨幅受限。”3月开盘的一家央企楼盘相关负责人告诉记者,目前销售的项目一般是2012年或之前拿地,当时土地价格还较 合理,项目利润率达标就愿意快速出货,但很多2013年高点时拿地的项目则面临较大的压力,在信贷相对较紧的宏观环境下,开发商更希望加快推盘节奏以保持 稳健的现金流。

  信心不减

  对于近期市场的一系列波动,有多位房企人士表示,市场出现阶段性微调是正常现象,且目前看来并未出现实质性下调的迹象,对北京市场仍然看好。

  某央企开发商相关负责人对记者表示,2014年一季度还没结束,对于全年的市场走势并不需要过度悲观。

  “我们对北京的市场是持续看好的,未来也会进一步收缩三四线的项目存量,增加一二线城市的土地储备,未来还有机会。”一位不愿具名的房企相关负责人如是说。

  泰禾集团品牌总监沈力男也认为,从政策层面来说,看不到对行业有什么不利消息。“尤其是去年底和今年初,土地市场的热情高涨,后续效应还没有完全释放出来。”沈力男同时指出,从技术层面上分析,2014年楼市的量价涨幅不会维持去年那么高的水平。

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(责任编辑:UF047) 原标题:北京楼市“以价换量”? “低空放行”而已(1)(组图)

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