在这种情况之下，《优先股试点管理办法》落地引起了市场的强烈振动，上周五，地产板块涨幅逾4%。周一早盘，大智慧房地产
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业内认为，地产再融资和优先股预计有望持续推动板块估值修复，有望缓解政策打压对地产股估值的压制，但房企试点优先股是否需国土部审批也尚存疑问。
**地产公司有发优先股诉求**
广发证券研报显示，公司发行优先股往往基于以下几点考虑。
1，优先股是一种相对较为便宜的增加资本的融资方式，尤其是对于有最低资本要求的银行和非银行金融机构；
2，发行优先股是公司管理资产负债表的一种有效手段。相比发行公司债券，发行优先股可以降低公司的资产负债率；
3，对于优先股发行公司而言，当出现现金流问题而无法支付优先股股息时，当期未偿付的股息可以累积到未来偿付，不会像债券付息违约影响公司信用评级。并且，如果是股息非累积型的优先股，公司甚至可以不偿付当期股息。
上述研报认为，从财务角度看，除了银行以及非银行金融机构外，房地产上市公司也可以尝试优先股：
1，2013年第三季度末，申万房地产板块整体法下的资产负债率76%，排名第三位；
2，2012年，申万房地产板块整体法下的平均ROE接近14%，排名第四位；
3，对于房地产公司而言，相比开发贷、信托、房地产基金等债权型融资工具，优先股股息偿付更加具备灵活性，延期偿付并不对公司信用评级产生负面影响。这种灵活性对于强周期，尤其是净现金流波动呈现周期性的行业而言，更为重要。
从估值角度看，房地产公司的净资产溢价率通常较低，对于房地产公司而言，发行优先股可以提升净资产收益率，创造市盈率估值可提升的空间。
**优先股有助于地产板块估值修复**
在上述诉求情况之下，《优先股试点管理办法》(下称《办法》)落地引起了市场的强烈振动，上周五，地产板块涨幅逾4%。国泰君安认为，地产再融资和优先股预计推动板块估值修复。
国泰君安最新研报显示，优先股试点管理办法正式出台，有助于房企拓宽融资渠道。其利好表现为三点：1、房企普遍资金链较紧，在融资渠道受限背景下，优先股发行拓宽了融资途径，尤其是对于负债率高企的房企更是如此；
2、优先股期限长，综合资金成本相对表外融资具有一定优势，可以匹配房企的融资特性；
3、对于负债率高企、项目布局于三四线城市房企，融资成本边际改善的程度最大。
此外，上述研报指出，地产再融资和优先股预计推动板块估值修复。上市房企再融资实质性开闸，意味着房地产调控方式向市场化转变，有望缓解政策打压对地产股估值的压制。另一方面，优先股为高ROE、低估值的地产板块提供了市值管理的利器，预计可推动板块估值修复。
**尚有两点疑虑**
不过，部分券商对房地产试点优先股尚有两处疑虑。中信建投证券表示，优先股对于地产股的影响还有两点值得注意：1.关注发行流程，是否需要通过国土部审核，直接决定了地产公司优先股发行的难易程度。2.本次新规明确不能发行可转换为普通股的优先股，将一定程度上影响开发商发行优先股的积极性。
同时，中信建投认为，地产行业的反弹已经开始。优先股的试行，使得行业中估值低、ROE水平却较高的大房企凸显吸引力。优先股的试行丰富了房企并购的工具，在如今行业分化的背景下，将促使行业集中度进一步加剧。
**ROE前5房企负债率一览**
根据以上分析，对于房企而言，净资产收益率（ROE）和负债率是地产股发行优先股的重要衡量指标。
大智慧365终端统计数据显示，A股房地产盘板块中，排名前20的“优先股概念股”（不计ST个股），截至公司发布的最新一期财务报表其净资产收益率（ROE）均超过16%。
ROE排名前5的房企，其资产负债率分别为：华夏幸福（600340.SH）89.62%、世荣兆业（002016.SZ）44.41%、冠城大通（600067.SH）61.27%、荣盛发展（002146.SZ）78.99%、以及中天城投（000540.SZ）89.57%。
发稿：杨涛/林李涛/何巨骉 审校：肖云祥/田新杰
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