上海易居房地产研究院3月24日发布了《2月份一线城市楼市报告》。报告指出，2月份，一线城市一二手住宅、商办物业等都出现了低迷状态。这样的态势和春节假期效应下供求双方入市情绪较低有关。当然，相比商业和办公用房，商品住宅的供应率先抬头。
易居研究员严跃进认为，3月份以来，一线楼市步入了复苏通道。此类城市的房企推盘节奏会加快，并将带动市场成交。尽管目前楼市有很多看空情绪，但对于一线城市而言，春节假期效应会不断减弱，整个市场购房需求也会继续迸发。因此，各类型商品房的行情都会呈现复苏态势，尤其是成交量将有所反弹。但鉴于春节后关于市场降温的舆论影响，反弹力度不宜奢望。
一、商品住宅
1、新建商品住宅供求继续萎靡
2月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为146万平方米，成交面积为138万平方米，呈现出供大于求的市场关系。相比1月份，2月份房企推盘节奏略微加大，而购房者入市步伐有所放缓。步入3月，随着春节假期效应的减弱，一线城市的房企和购房者入市情绪会逐渐高涨。
2、成交均价略有上升
2月份，一线城市新建商品住宅成交均价为22562元/平方米，环比增长1.1%，同比增长16.7%。2月份供求双方的入市积极性都不算高，房价的环比涨势比较微弱。当然，从同比值看，一线城市房价依然保持了强劲的增长态势。
2月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为25773、25751、13462和33339元/平方米。环比增幅分别为-2.6%、0.1%、2.0%和14.4%，同比增幅分别为25.9%、3.4%、-3.7%和55.5%。2月份深圳房价涨幅最明显，这或与高端楼盘成交占比较大有关。
3、库存略有下滑
2月份，一线城市新建商品住宅库存量为2768万平方米，环比增长0.1%，同比增长1.3%。在供大于求的情况下，一线城市的库存量出现了小幅的上升。
2月份，一线城市新建商品住宅存销比为9.3，相比1月份的8.5出现了比较大的增长。目前该存销比正处于缓慢攀升的阶段。
2月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为721、1035、706和306万平方米。环比增幅分别为2.5%、4.5%、-4.3%和-8.7%，同比增幅分别为-16.8%、17.4%、0.7%和8.3%。总体上看，北京库存缩水的压力最大。
2月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为8.2、10.0、9.1和10.2。相比来看，在一线城市中，北京的库存去化周期最小，房价上涨的压力最大。
4、存量商品住宅成交为历史新低
2月份，一线城市存量商品住宅（二手房）成交面积为212万平方米，环比减少34.5%，同比减少28.7%。该成交量是近24个月以来的最低水平。
二、商业营业用房
1、市场供求陷入低谷
2月份，一线城市商业营业用房供应面积为7万平方米，成交面积为16万平方米，呈现出供小于求的市场关系。相比较而言，今年1月份房企的推盘节奏更好，而2月份暂时放缓了该节奏。购房者的心态也基本相似。
2、成交均价冲高回落
2月份，一线城市商业营业用房成交均价为22748元/平方米，环比减少16.8%，同比减少16.0%。在2013年12月狂热的涨价趋势下，该类物业成交均价冲高回落。但从绝对量看，该价格依然处于较高的水平。
3、库存量高位盘整
2月份，4个一线城市商业营业用房库存面积为1264万平方米，环比减少0.8%，同比增长8.2%。自2012年以来，该库存基本表现出稳步攀升的态势，目前处于高位盘整的状态。
2月份，4个一线城市商业营业用房存销比为37.1。相比1月35.1的数值，表现出上升的态势。这说明一线城市商业营业用房的去化效果受到了明显干扰。
三、办公用房
1、市场供求陷入低谷
2月份，一线城市办公用房供应面积为12万平方米，成交面积为15万平方米。此前6个月，一线城市办公用房市场呈现出供大于求的局面，但2月份改变了这样的态势。
2、成交均价略有下滑
2月份，一线城市办公用房成交均价为25362元/平方米，环比减少2.5%，同比减少19.7%。自2013年8月份以来，该成交均价就呈现出底部反弹的态势。受春节效应的影响，该成交均价在1-2月份出现了下滑。
3、库存量微弱下滑
2月份，4个一线城市办公用房库存为874万平方米，环比减少2.3%，同比增长12.9%。自2013年12月份以来，办公用房库存迈上了新台阶。但随着供应量的持续下滑，库存也表现出微弱下滑态势。
2月份，4个一线城市办公用房存销比为21.0。相比1月18.9的数值，表现出上升态势。相比商业营业用房，办公用房的市场去化效果相对要好。
四、3月后一线楼市将现弱势“小阳春”
2月份一线楼市甚至比1月份还要低迷，无论在一二手住宅、还是商办物业上都有所体现。这样的态势，和春节假期效应下供求双方入市情绪较低有关。当然，相比商业和办公用房，商品住宅的供应率先抬头。
3月份以来，一线楼市步入了复苏通道。此类城市的房企推盘节奏会加快，并将带动市场成交。尽管目前楼市有很多看空情绪，但对于一线城市而言，春节假期效应会不断减弱，整个市场购房需求也会继续迸发。因此，各类型商品房的行情都会呈现复苏态势，尤其是成交量将有所反弹。但鉴于春节后关于市场降温的舆论影响，反弹力度不宜奢望。
上海易居房地产研究院 研究员 严跃进
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