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许善达:不动产登记制度不会对房价有重大影响

来源:搜狐财经 作者:董丽玲 郭儒逸
第3页 :中国的财税体制导致了一线城市需求居高不下

  房价收入比很难体现中国房市真实情况

  搜狐财经:最近有观点说三四线降价潮蔓延到一线城市,一线城市房价也出现下跌,但很多开发商都说这是无稽之谈在扰乱市场,并表示市场表现很稳定,这两个观点您认为哪个最接近真实的市场?

  许善达:现在很多人分析房地产泡沫时用一个指标叫房价收入比,房价收入比高有泡沫,房价收入比低说明没有泡沫,他们还有很多人比较纽约房价收入比多少、东京多少、香港多少、新加坡多少、纽约多少、伦敦多少、莫斯科多少,他们就分析这个。以这个作为理由,中国房价收入比已经很高了,据一些学者说全世界排第三,低于纽约,几个大城市排第三,这个泡沫已经很多了。

  中国房价从需求上看,有两个不同于其他国家的特点。第一,在这个市场经济比较发达的国家,家庭的法律关系和财产关系都非常清楚,一个孩子要是工作了,他要住房他要自己去想法解决,中国年轻人要结婚,要买房子,靠小两口太难了。中国的传统是两边父亲、母亲,甚至兄弟姐妹都要来帮助结婚的人组成一个家买到一个房子。我在农村生活了十年,农村成家的概念是什么?一个家庭有几个男孩子,女孩子嫁给别人就不说了,男孩子说成家有两个标志,第一个要娶一个媳妇,第二个,有一个房子,有钱的人房子盖的大,盖的质量好,没钱的人房子盖的小,盖的质量差。东北那时候条件好的买到玻璃窗户,没有钱就是塑料布,这样也得盖一个房子,而这个房子绝不是说要结婚的人自己去想法筹钱去盖。父亲、母亲、兄弟都帮,甚至他的叔叔、大爷都想法把这个房子盖起来,不管好坏得盖起来,盖完了再把媳妇娶进来,这个家算成了。中国家字意思的就是一定有一个房子,这种文化在中国和市场经济国家相比那差的是非常大的。所以用房价收入比这个指标来衡量需求,一定是和事实不符的。中国住房所谓有效需求,就是你的钱从哪儿来,不是完全靠结婚这两个人的钱来买房子。所以分析房价收入比,就很难用这个指标跟市场经济发达国家那种去比。

  中国的财税体制导致了一线城市需求居高不下

  第二,中国的财税制度决定了政府收入都是往上级集中的,比如说一个省,省会城市肯定比非省会城市的钱要多,非省会城市的市一定比县的钱要多,因此提供的公共服务,学校、医院,包括博物馆这种公共服务的水平也不一样,越大城市公共服务水平越高,越往小城市走公共服务水平越低。一个人有几个亿住在一个村里,他小孩也上不了好学校,想看病也没有好医生。但是在中国,因为市场经济发展人们挣钱了,谁都希望享受更好的公共服务,要是没有钱那没办法,现在在农村还有很多困难户,难道他就不想享受到公共服务?但是有钱有条件就要到比自己居住地更好的地方去买一个房子,即使变不成那儿的居民,户口现在不能解决,但是买了房子也能部分享受更好的公共服务,至少看病不会说没有户口不给看病。所以有很多服务取决于户口。

  但也有一部分服务跟户口无关,看居住地。因此中国形成一个什么趋势呢?人们收入增长,只要有条件一定要用多余的钱去一个更好的城市买住房,通过买住房来享受更好公共服务,可能跟当地居民比不一定享受那么多,至少比原来地方多,这个是中国现在整个体制决定的。北京有多少好中学、上海有多少好中学,其他地方有这么多好中学吗?小学、大学这种资源得有多少?

  但是在国外,就同一个现象来比较,国外很多跨国公司,大公司比如大众汽车公司,他的总部在哪儿呢?在一个镇上,不在波恩、不在柏林、不在法兰克福,就在一个镇上,这么大世界级水平的公司,总部的人都是有钱人,他就在一个镇上。可口可乐,在乔治亚州亚特兰大,也在一个镇上,我去看了,我都不相信,他们邀请我们去参观可口可乐总部,我说咱们去看看,开着车走到一个镇说这就是总部,我说总部怎么在这儿,我以为总部在一个大城市一个大楼,就在这儿也有大楼。为什么?因为他们的体制,他们公共服务提供的水平比较的平均,他们的财政体制、税收体制规定你不能把别人收入拿到你这儿,所以公共服务均等化水平比较高。

  美国底特律是汽车城,过去西雅图有微软,微软怎么不搬到华盛顿,中国有一个微软不是北京、上海,要么就是广州,要么就是深圳。中国能有像微软这样的公司全世界500强某一个公司,总公司设在保定,肯定不行。这是因为中国目前的财政税收制度导致的,我们提供的公共服务框架不一致,就使得中国的住房问题产生了这么一个趋势,这个趋势在市场经济国家是比较小的,也不能说没有,但在中国这个趋势非常强。公司做大就从小地方往大地方搬,最后大的搬到北京、上海,公司搬了人就得搬。西气东输的公司从新疆把天然气运到上海,它的总部为什么不设在郑州,怎么不设在甘肃,怎么不设在银川?同样,人收入多了也要在大城市买房子,甚至公司不搬,人也在大城市买房子把家搬过去。

  根据中国这个趋势来分析房价,只要把部分限购政策取消,维持对保障性住房限购,维持对共有产权房控购。控够跟限购不一样,没有户口限制,北京市规定工作5年交税、交社保就可以享受共有产权房政策,比保障性住房放宽了,不是户籍限购的概念。其余的放开购买,放开价格。随着经济发展很多人经商挣钱,他就到好地方来买房子,这个趋势在中国的财税体制没有改变,没有显著提高公共服务均等化水平之前,这个趋势是不可能有变化的。

  因此这里就有一个问题,据统计显示,北京市在限购以前,外地人购买的房子45%,限购之后只有15%,因为有一部分不限购,换句话说因为限购政策北京市抑制了将近30%外地人购买房子的需求,如果像刚才说的把保障性住房限购,共有产权房控购,剩下放开,肯定还有一些外地人购买的需求要进入北京,所以每一个城市比如说一个省会城市,一定有一些人钱多了以后要离开,到北京、上海等一线城市,但也一定有一些下面某个市、某个县的人挣钱挣多了,到省会城市去。所以每一个城市都有一个人的移动问题,有钱人移出去到更好的地方,而比原来差的地方的人收入高了就移到你这个地方来。整个居民往上搬家,住宅移动迁移这个趋势是在中国整个体制下形成的。

  各地供求关系差别太大 不能笼统的说三四线房价怎么样

  山西小煤矿矿主到北京买房子,很多小煤窑就是村里的人,他有了钱太原的房子都不买,就要到北京来买,因为他的钱已经足够在北京买一个好房子,让他的孩子能在北京上学,老人在北京看病。当然他到北京买房子,说明他原来地方房子就不要了,他原来可能在那个县里发财了,他的家庭成员可能住到北京来了,但矿还在山西。所以任何一个地方看它房价会怎么变,得看他的需求和供给,这是市场决定的。

  供给是什么?现在有多少房子正在盖,或者盖好还没有卖出去,现存待售房和正在盖以及马上要完工的,这个房子供给量有多大,各个城市不一样,有的城市数很大,有的城市数很小。看需求就看那个地方人均收入有多少,然后有多少人钱挣多了还要走。比如一个市,周围很多县,那些县里有多少人收入高的人要搬到市里来,他一定是有人出去,有人进来,这个市要好好分析,这就是住宅需求,走的人等于是减少需求,来的人增加需求。有的人走了,他的住房不一定就卖掉,有一部分卖,有一部分不卖,还留着继续做生意,所以从供给需求上分析,现在无法判断某一个具体城市的房价高、低,需要做一个个案的调查,笼统的说三线城市一定怎么样,四线城市一定怎么样,是说不清楚的。

  鄂尔多斯那几年我去过一回,盖了很多房子,当时鄂尔多斯煤矿,煤的需求很强,做生意去的人很多,政府也收钱,也盖了很多房子,盖了很多房子以后现在煤价没有那么好了,现在城市不愿意烧煤,愿意烧天然气,愿意用电,这么一变,煤炭生意不好,本来做的生意不做了,不做生意买房子就少了,当时盖多了,有效需求少了,房价就掉下来了。掉下来以后还是供需问题,鄂尔多斯市长在两会上说,三年不再批住宅用地,也就是说除了现在的房子和正在建的房子,盖好以后三年之内不给地了,也就是说四年、五年之内没有新房子,要是经济发展个人需要改善就现有的房子,政府就通过资源的配置缩小一点供给,因为供给多了,需求少了,房价就掉下来了,他把供给缩小,随着经济发展需求会慢慢增长,过一段时间就会回复供给和需求的平衡。

  现在三线城市、四线城市,笼统的说谁都无法判断,说三线城市怎么样,四线城市怎么样笼统的说不行,要一个地方一个地方调查,因为各地供求关系差别太大。有的城市你看他小,可能宜居。有的城市大,不一定宜居。比如太原,太原是省会城市,但公共服务水平不如北京,那些小煤矿主没钱没办法,有了钱他还是想到北京,三亚有多少人买房子?三亚的房子很多都卖给东北人了,他钱多了,东北那么冷,哈尔滨不行,要到三亚买房子,所以需求和供给,每个地方都有每个地方特殊的因素。一概而论说三线怎么样,四线怎么样,很难说的清楚。

business.sohu.com true 搜狐财经 http://business.sohu.com/20140324/n397126990.shtml report 17659 楼市调控政策生变此前政策有偏差近日,联办财经研究院院长、原国家税务总局副局长许善达在公开场合表示,重庆、上海的房产税试点已经失败,且已经被本届财政部、建设部废弃
(责任编辑:UF020)

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