本报记者 纪睿坤 海南陵水报道
去陵水是和清华EMBA某协会一行，包括银行、企业、事业单位、政府领导等多个人员组成的考察小组。
在考察之外，额外的一项新增项目是了解海南陵水地产项目的投资、置业前景。
自陵水被列为国际旅游岛先行区以后，陵水房价和GDP就蹭的上窜，10年前，国际旅游岛规划尚未建立的时候，陵水还是全国唯一的沿海国家级贫困县，地方一般预算财政收入仅4300多万元。
但如今的陵水，根据陵水县给予的官方数字，2013年，陵水地方公共财政预算收入为23.4亿，在海南省排名第三位，仅次于海口和三亚。
这样的崛起速度，放在整个海南省，都十分耀眼，但其经济面临的挑战是，依靠房地产拉动很难可持续。
陵水的崛起
去陵水转一圈后，不难理解陵水的崛起之谜，守着靓丽的香水湾、清水湾、土福湾连成的“珍珠海岸”，拥有“天然养殖场”黎安港和“疍家文化”特色的新村港等海岸资源，陵水注定要甩掉贫困的帽子。
海南陵水黎族自治县县委书记王雄这么评价曾经的陵水，底子薄、基础差。
“2004年，陵水的财政收入一年不过4300多万元。”王雄笑言，夏天的陵水相当热，当时的办公室都没有空调，只有会议室有，大家一热就想去开会。
在王雄看来，当时的陵水无法走低端产业的发展路径，很难突围。
2011年，海南省委省政府设立国际旅游岛先行试验区，试验区将以文化产业为重点，总投资约1500亿元，探索旅游与文化的深度融合，建设规模大、开放度高、国际一流的国家级旅游文化产业集聚区。
次年的4月23日，国际旅游岛先行试验区起步。王雄称，似乎在一夜之间，陵水的价值被发现了，有热带雨林、蓝色海湾、阳光沙滩，是发展旅游地产、休闲度假的一块宝地。
为此，陵水在拿出来了占地方财政收入2/3多的3000多万元做规划。耗时1年多，编制完成了《陵水县城市总体规划》、《陵水滨海风景名胜区总体规划》。
这些规划，对于陵水后来居上、在三亚周边县市中较快地打响国际旅游品牌起了很大作用。
此后，一批大企业陆续进入陵水投资，香水湾、清水湾、土福湾渐渐成为投资开发的热点。从2007年起，五年来“三湾”完成投资187亿元，高端旅游房地产销售面积132.2万平方米，销售额290.5亿元。
随之而来的，就是敏感的资本以及大幅上涨的陵水房价，和依靠房地产相关税收和卖地收入拉动的县级财政。
房地产占比重过高
王雄也认为，依靠房地产拉动是很难可持续。
更值得注意的是，沿海度假旅游地产的发展拉动了本地的物价、房价。王雄介绍，陵水的房价已超出本地居民可承受范围。根据县政府的调查，买房的90%是外地人，本地老百姓可以承受的房价约在2000元左右。目前，为保障本地人的住宿问题，离海边较远的地区，主要修建保障性住房。
2013年，陵水房地产总投资225.1亿元，房地产销售5575套，销售额达123.3亿元。房地产在陵水较热的情况下，地方经济也存在产业结构不甚合理的特点。
2013年数据显示，陵水房地产税收占地方财政收入75%，与此同时，第二产业的建筑业也成为税收收入的主要增长点。据统计，第二产业完成33271万元，增长34.4%，占全县税收收入总额的近15%，带动税收收入增长2.2个百分点。
根据陵水县政府的调查，目前的旅游地产主要集中在沿海的三个海湾，清水湾、香水湾、土福湾，总规划1300万平方米，每年建设50万平米左右。
王雄认为，根据规划，陵水的房地产还可以做20多年，“房地产的开发是有限的，需要培育新的经济增长点”。
也正因此，王雄称，陵水的下一步，是加快基础设施，培育新的经济增长点，做大做强实体经济。
但是作为国际旅游岛，这个价格还是远低于“国际”标准。
也就是说，影响陵水不动产投资的收益，就是“国际旅游岛”政策、规划落地情况。
决定“国际旅游岛”的落地因素很多，“不是海南省、三亚市或者陵水县能够决定的，更多的是中央政策方向，乃至国际环境的影响，”同行的熟知海南的一位政府人士介绍，海南岛虽距国际旅游岛尚存距离，不过，从传统的滨海休闲度假到免税购物、高尔夫游、热带雨林探险游等，海南岛可属于中国旅游的“新高地”。
或许是出于投资风险性考虑，也或许陵水置业的意愿并不太强，抱着投资、考察目的数十人，无一签订购房意向。
“国际旅游岛先行试验区”落地情况需要时间检验，但能够确认的是，借助国际旅游岛的利好，陵水实现了大踏步跃进。（编辑 吴红缨）
作者：纪睿坤
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