据《第一财经日报》记者统计，去年6月至今，光明集团旗下的农工商房地产（集团）股份有限公司（下称“农工商房产”）至少斥资100亿元在全国范围内激进
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让人印象最为深刻的是，去年9月3日，农工商房产击退多家品牌房企，斥资约15亿元拿下杭州萧山的两幅热门宅地，平均楼板价超过9000元/平方米。农工商房产的管理层也许不会料到，其强烈看多的杭州楼市会打响马年降价的第一枪，进而站在全国舆论的风暴口。
一位接近农工商房产的开发商对记者表示：“去年农工商房产旗下的项目卖得不错，公司也顺势迈开了扩张的步伐，在全国范围内拿了不少土地。在融资方面，公司一直想上市，但没有成功，去年通过一些渠道高成本融资，内部激励方面也稍显激进。”
农工商房产相关负责人对《第一财经日报》记者表示，过去一年，农工商房产新进入的城市较多，但这些城市都符合三个标准。首先，主要集中在长三角；其次，公司认为这些城市的综合能级与其现实的房地产价格水平比较，还有潜力可挖；最后，这些项目的价格还比较理性，“不做地王、不透支预期”是农工商房产拿地的一贯作风。
激进的“圈地运动”
“如果不是你给我看详细的统计数据，我完全不会想到农工商房产竟然在去年拿了这么多的土地。”一位不愿透露姓名的业内人士向记者感慨道，如果楼市像去年一样往上走，这种借助高杠杆的扩张可能会成就一家企业，但今年的情况则未必。
农工商房产激进的扩张步伐始于去年下半年，公司先是斥资约10亿元，拿下了浙江绍兴柯桥的两幅土地，接着，该公司又斥资9.46亿元拿下湖北武汉的一幅土地，将全国化的步伐迈向华中地区。
尽管激进的扩张步伐已经迈开，但农工商房产并没有吸引外界过多的注意，真正的引爆点出现在杭州。
去年9月3日，杭州萧山三宗热门宅地开拍，吸引了包括恒大、农工商、万科、金地、保利等在内的全国性房企和滨江、莱茵达、三江、开元、昆仑等在内的杭州本土房企等十余家开发商竞价，现场人声鼎沸。
最终，恒大率先以总价25.95亿元、楼面价10557元/平方米吞下21号地块，拿下在杭首宗地。农工商房产则在21号地块“惜败”恒大后包揽22、23号地块，两宗地成交总价14.86亿元，平均楼面价高达9201元/平方米，其中22号地块9892元/平方米的楼面价直奔万元。
在高价夺得杭州宅地后，农工商房产在浙江省的扩张步伐便“一发不可收”。2013年10月22日，农工商房产在宁波北仑和湖州南浔各拿下两幅土地，总耗资约14亿元；2013年12月5日，农工商房产又斥资6.88亿元拿下浙江富阳一幅土地。
2014年开年的国内楼市出现降温，但土地市场仍在“火上浇油”，乐观的农工商房产继续圈地。1月16日，农工商房产斥资11.96亿元拿下浙江金华一幅土地；1月23日，农工商房产又以10.5亿元的总价拿下浙江舟山一幅土地。近期，农工商房产还斥资约7.5亿元，分别在江苏宜兴和扬州各拿下一幅土地。
据本报记者不完全统计，去年6月至今，农工商房产已经在土地市场上“豪掷”约100亿元拿地，根据农工商房产主动披露的信息，公司整个2013年的合约销售额仅为110亿元。
“一般情况下，如果一家房企的拿地金额达到同期销售额的六成左右，就算是比较激进了。”在一位中型房企负责人看来，农工商房产显然是比较激进的。
高价地恐成“烫手山芋”
“农工商房产去年房子卖得不错，但扩张的步伐显然迈得太快。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄对《第一财经日报》记者表示，“这家企业没有足够的战略纵深，如果今年国内楼市出现比较大的调整，销售周期拉长一倍，农工商房产估计就会碰到较大的困难。”
显然，困难来得有些快。目前，继打响全国马年降价第一枪后，杭州的第二波降价潮也已初见端倪。在农工商重兵布局的萧山，某楼盘的降幅高达3000元/平方米，为了安抚老业主，开发商承诺送给老业主一个车位作为补偿。
“公司的萧山项目还处于前期阶段，现在来讨论其推盘及定价策略都言之尚早。我们认为杭州楼市的中长期需求依旧旺盛，市场持续大幅走低的概率不高，我们还是看好杭州的中长期市场。”农工商房产相关负责人对《第一财经日报》记者称。
一位在杭州有项目的开发商告诉记者：“我们去年年初在杭州拿了几幅土地，但是从去年下半年开始我们就停止在杭州拿地了，因为地价太高，且政府推出的土地太多了。这样的后果就是，长期来看，高企的库存一定会导致供过于求。”
数据显示，2013年杭州市土地市场成交金额创历史新高，全年土地出让金总计1327亿元，同比增长117%，继上海和北京后全国排名第三。目前，杭州商品房库存量约为12万套，而去年同期这一数字约为8万套。
“去年下半年在杭州接盘高价地的开发商，今年都会很痛苦。”上述在杭州有项目的开发商表示，杭州在未来一年多的时间内，去库存压力会比较大，降价的楼盘数量一定会增多。
跨区扩张不宜“蜻蜓点水”
在一些业内人士看来，目前农工商房产主要面临两方面的风险。一个是利润空间薄、抗市场波动能力弱。二是项目小而散、管理风险非常大。
作为上海的一家老牌房企，农工商直到近年来才逐渐开始大幅扩大规模。数据显示，农工商房产2010~2012年的营业收入分别为55.21亿元、44.64亿元、62.40亿元。
2013年，农工商房产的签约销售额首次突破100亿元，创下历史新高。作为光明集团的重要利润来源，农工商房产也给自己定下了一个较为激进的目标，即三年内实现经济总量翻两番，员工收入增幅50%以上，力争进入全国房地产行业综合实力30强，上海房地产行业综合实力力争前五名。在光明集团系统内，利润总额确保第一，行业规模确保第二、力争第一。
为了实现这样的目标，摆在农工商房产面前的路只有一条，即加速扩张。
农工商房产相关负责人认为，公司2013年爆发式的发展，不是一蹴而就的，而是基于多年来，公司在管理架构、人力资源匹配、资源拥有量、风险管理等方面积累的竞争优势的集中表现。所以说，2012年提出的布局战略是有基础的，2013年的执行表现是有后续支持保证的。
不过，在一些大型开发商看来，农工商的业务布局特点显得激进且鲁莽。
“去年一口气进入了这么多城市，每个城市只拿一两个项目，这样的扩张路径让人很难理解。”一位香港上市房企负责人对记者分析称，有可能是因为调控的差异化比较明显，有些城市紧、有些甚至会放松，这种差异化的布点某种程度上可以平抑调控对市场、企业的影响。
一位上市房企董事长告诉记者，一家房企销售额想要突破100亿元，核心战略就是跨区域经营，农工商房产显然刚刚跨过这个门槛，全国化是对的，但不能每个城市都“蜻蜓点水”。
“跨区域经营要做得好，考验的是企业的执行能力，核心就是组织、机制、人才、文化。第一，你能不能完成组织分区域管控，你们不能说一放就乱，一收就死。第二，你有没有合适的人才。第三，人才怎么招聘，怎么去内部培养，怎么留住。这都是很考验一个企业的，盲目扩张是一定会出问题的。” 上述上市房企董事长表示。
“公司基本没有在某个城市集中拿地，是考虑项目开发周期衔接，以及市场供应与需求量的配比程度，避免自我竞争和阶段性市场压力过大的原因。”农工商房产方面称，战略布局更多的体现为企业在一段时间内的核心选择，所以不能只拿某一年的情况说事，可能要过几年，再反过来综合看，可能看得更清楚。
作者：柳九邦来源第一财经日报)
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