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本报记者 张晓玲
实习记者 杨晓艺 广州、深圳报道
3月底，杭州市政府等相关部门分别召集房地产企业举行座谈会，而在杭州之前，长沙市住房和城乡建设委员会也组织召开了“2014年长沙市房地产市场形势调研座谈会”。两地的座谈会都透露出了抓紧研究制定房地产相关政策
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由于两地楼市都面临高库存和房价下跌的压力，传言认为两地限购政策有可能松绑。然而，21世纪经济报道记者调查发现，目前松绑限购仅仅是一些开发商和部分地方政府的“良好意愿”，远没到出台相关政策的阶段。
“地产拉动经济增长还是会继续的，二三线限购年中或许会放开，”一家大型央企地产商华东区域负责人对记者说，这对地方经济和投资有利，尤其是富裕的城市。
中原地产首席分析师张大伟认为，即使放松限购，地方也不会出台相关的明文的政策或文件，而只能是通过一些变通的方式放松，比如落户政策宽松、分区取消限购等。
事实上，从一线城市到二三四线城市，行政性限购政策的效应在递减。一线最严也最有效，三四线限购则面临失效的可能。
“松绑”需要
国家统计局2月份数据显示，从2013年2月开始，13个月来首次出现新建住宅上涨城市数量低于60个，温州、安庆、牡丹江、济宁四个城市环比下调；而在CRIC研究中心的数据调查中，长春、沈阳、天津等七个城市面临高库存的风险。
此前在3月份已经发生房企降价的杭州，近期召开了一系列会议。杭州市市长张鸿铭称，将根据国家“差别化、双轨制、市场化”要求，进一步释放自住型和改善型住房刚性需求。
获邀参加此次会议的有包括杭州当地房企绿城集团、滨江集团及全国性大型房企万科、龙湖地产、融创中国在内的10家房企，与会人员均为公司一把手或区域公司负责人。
市长的讲话给了地产商信心，“释放自住型和改善型刚性需求，意味着限购政策可能放松，”据参与此次会议的人士说，但市府暂时没有传达明确信息，以至于参加完市长会议后有些同行不愿意离开。
还有参与政府研讨的开发商表示，政府更多只是传达了中央的精神，并向开发商推介土地，如杭州萧山区，而没有直接对取消或放松限购表态。
易居房地产研究院研究员严跃进认为，类似杭州这样的城市，希望对限购政策进行放松，与以下的现状息息相关。第一，城市商品住宅库存积压、库存去化效果不好。尤其在目前的降价潮下，整个楼市成交比较萧条。
从居住角度来看，杭州本地人很多更愿意在郊区自己盖楼住别墅，这样的自建房比城市中心的普通商品住宅更有居住价值。而外地人口受制于杭州高物价和生活成本的考虑，很难快速实现刚需置业。而放松限购，鼓励市场主体积极入市，就迎合了目前整个杭州楼市的呼声。第二，杭州所处的浙江省民营经济发达，但在过去楼市高涨的时代下，实业发展受到冲击，投资投机型发展成为主流。随着外向型经济受到冲击，此类城市发展很大程度上将依赖楼市发展。
张大伟分析透露，部分地方政府因为楼市出现下行，土地财政出现潜在风险，的确有松动调控的意愿和积极性，近期针对此也开了很多会。二三线城市尤有有放松限购的意愿和趋向。不少在这些区域拥有大量存货的开发商也在积极游说有关部门。但目前尚没有官方的公告显示会对限购政策有放松。
杭州润杨房产董事长李积宽表示，限购松绑对于温州的意义不大，而像杭州、长沙这种未来流入人口较多的城市才有意义。房地产市场经过这些年的发展，目前很多城市本地的购房需求已经达到饱和，加上国家政策限制投资性房地产，目前亟需拉动的是外来人口的刚需。
绕道变相放松
“即使是松动调控，肯定不会出明文政策，也肯定不会讨论到取消这个政策。只能是私下的放松，然后逐渐地不执行了。另外的可能性就是户籍政策，最近中央城镇化规划出来了，要推进城市化的比例。这种情况下，各个城市会降低落户的难度，起到变相放松限购的作用。”张大伟认为。
而这其中，最有影响力和可能性的就是户籍制度限制方面的放松，它与限购直接相关。目前全国除一线城市外，还共有40个限购城市，都可以进行买房落户，只要有房产基本都可以入户籍，有户籍就可以购买2套房产。
3月16日，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，提出要有序推进农业转移人口市民化，2020年常住人口城镇化率要达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，并提出保障随迁子女平等享有受教育权利、扩大社会保障覆盖面、拓宽住房保障渠道、推进符合条件农业转移人口落户城镇等一系列举措。因此放松城市落户限制是顺应该项政策的。
李积宽认为，可以对住房分类型、对人群分类型进行放松。促进农业转移人口落户城镇，改造城镇棚户区和城中村；另外，给当地大学毕业生和长期工作人员提供买房优惠，从而能够吸引外来人口刚需；对于城市郊区而言，需要通过放松限购政策、引入外来置业者来刺激入市节奏加快。
上海易居房地产研究院研究员严跃进建议，限购政策放松，还可以在首付款上进行创新，如零首付可
以在限购放松过程中推行。
另外，通过对改善型住户进行放松来满足更多的自住需求。目前城市中心住户，户型过小，急需换大户型，限购下这个转化难以实现。严跃进建议鼓励二次置业，优先将政策惠及此类群体，具体可用第三方担保方式，先郊区置换大户型。此类城区住房，通过中介、地方政府等变现，从而实现刚需向改善型需求转化。此类小户型住房退出，能为市区住房和租房市场释放存量住房。
万科总裁郁亮表示，政府对房地产行业今年以来暂时没有新的调控政策出台。限购政策在一线城市因为客观原因可能无法取消，但二三线城市等可能会灵活转变政策。此前郁亮曾建议，部分城市可以适当放宽限购标准。如在深圳，为鼓励居民向原特区外迁移，缓解特区内人多地少的矛盾，建议在原特区外区域房价上涨结束后，适当放开限购。
严跃进预计，城市群中经济发达的二三线城市会有更多放松的可能，如温州、杭州、宁波、常州等城市库存去化效果不好的城市。同时房价上涨压力大的大城市周边郊县等，为吸引人口，也需要一个宽松的楼市环境。
有消息称，部分城市近期已口头知会开发企业，在房屋销售时，可突破限购范畴。同时，主管部门在对购房资格审核过程中已有所放松。但此消息未获相关地方部门证实。
严跃进认为，出台放松限购的政策，也存在一定的风险，要防止投资投机型的购房需求出现。就整个区域板块看，杭州楼市未来依然有看涨的空间，所以要防范很多投机者借这个机会进行楼盘的炒作，这是不利于目前楼市预期的稳定的。地方政府需要对这样一种可能进行政策上的预计。
限贷杀伤力更大
限购松绑会有多大影响？是否会极大地推动房地产市场？张大伟认为，所谓的限购是不是松动，对于市场的影响没有那么大。“从三四线城市来看，因为限购买不到房的情况非常非常低，大部分受到影响的是因为信贷，和对未来市场的预期，才出现了成交量的下滑和价格的调整。”
据了解，包括温州等城市出现价格下调主要都是因为开发商资金链收紧，购房者按揭贷款被约束。
需要注意的是，虽然2011年来的调控政策是以限购为标志的，但在实际执行效果上，限购的影响之体现在第一年也就是2011年，所以虽然在2012-2013年依然限购，但各地因为资金信贷宽松再次出现了暴涨。
目前，个贷和首付款项已成为开发企业最为重要的资金来源，个贷收紧，开发商必会受到影响。如果限贷放松，对于开发商资金链将会有很大的帮助。
但限贷在目前是否会放松，张大伟表明不会。“如果限贷取消，楼市就没有调控了。”他说，限贷跟限购有很大不同，限购只是放开一些购买资格。如果限贷放开的话，那就是多套房产也可以贷款，而且甚至有可能二套房子的首付也会降低，涉及金融风险，政策方面也不会允许。（编辑 衣鹏 张凡 谭翊飞 申剑丽）
作者：张晓玲 杨晓艺
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