而在查阅推介材料后发现，产品并非完全由信托公司管理发行，实际上该信托计划是作为LP（有限合伙人）存在，华宝信托成立华宝腾飞苏州创新园基金，以纯股权形式投资裕廊腾飞投资中心发起的“腾飞创新园1号基金”，并由裕廊腾飞管理。
该信托计划募集不超过人民币2亿元，成立华宝腾飞苏州创新园基金，与由管理方裕廊腾飞发起的多个平行基金共同募集4.5亿元，同时裕廊腾飞也出资占有基金1%的股份，华宝腾飞苏州创新园将与其它平行基金共同收购腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司75%股权，另外25%股权仍由腾飞持有，该项目公司负责苏州独墅湖科教创新区创新园(IHUB)的开发、运营。
共募集的4.5亿资金中，3.1亿将用以支付股权款，扣除基金运营费、管理费、募集费后，将预留0.9亿元与合作股东同比例增资项目公司。
根据该销售人员的说法：“这是一款股权投资类产品，产品本身不设目标收益，但在假设条件下计算，投资人会得到17.4%的收益，这还是一个比较保守的估计。”
在拿到的推介材料中有对收益测算的详细描述。17.4%的年化投资收益率是按照3.25年运营期限，两种楼盘售价分别为塔楼均价（按项目公司股权退出）8329元/平米，独栋散售（按转让产权退出）均价10582元/平米，租金收入1383元/平米计算得来，同时还需满足的条件是，假设开发运营成本为6925元/平米。而随售价和退出期限变化，投资人实际年化收益范围将在5%-25%之间浮动。
在这款信托的推介材料中，也提及了风险控制措施，主要是对项目、项目合作伙伴的评价以及进驻项目时点的描述，并无设计任何保证措施，这在地产项目中非常少见。
根据资料，该计划对信托收益的实现无任何担保措施，且目前项目公司已将土地、在建工程、应收账款抵押和质押给银行用于贷款。据了解，腾飞创新园标的项目的总投资为9.6亿元，除房地产基金投资外，其余5亿元资金来自银行借款。
结合推介材料和销售人员的介绍，腾飞创新园项目的退出方式共有三种，其一是将股权转让给上市公司、保险公司、其他境内机构投资者等；其二是腾飞或其关联方回购股权；其三是以中国REITs房市退出。
值得注意的是，退出条款中针对回购有这样的描述，腾飞公司享有回购项目股权的优先购买权，但其没有就行使购买项目股权作出承诺。
“这样说有可能是为其他的退出方式做铺垫，因为如果协议约定了是股权回购，那就只有这一种方式，但是在它没有承诺的情况下，就可以选择其他的方式。”上有房地产基金产品负责人分析。
根据可查资料，腾飞科技发展有限公司在2013年亏损近2000万，经营活动产生的现金流不到700万，而用于投资的现金流超过8000万，短期偿债能力照比2011年明显下降。
 |
我来说两句排行榜