被称为“中国第一豪宅”的汤臣一品昨天成交一套总价高达2.285亿元的豪宅，成为上海楼市除别墅外成交单价及总价最高的豪宅。
《第一财经日报》记者在网上房地产上看到，这套新成交的房源为汤臣一品A栋的顶层复式单元，面积为986.45平方米，由此估算的成交单价超过23万元/平方米。
在当前上海楼市乃至全国楼市都处于低迷的状态下，汤臣一品以如此高的价格成交，令业界生疑。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在听说这笔交易后的第一反应是：有点问题。
杨红旭称，过去两年，汤臣一品都陆续有一些成交，去年的成交单价不过15万~16万元/平方米，“这套房源的成交价格突然这么高，不排除开发商是出于特殊目的而安排了这笔交易。”
汤臣一品负责销售的相关人士对《第一财经日报》记者称，这套房源的买家在去年就已成为汤臣一品的业主。“当时他买的是一套底层复式单元，面积800多平方米，总价约1.5亿元。但这位买家一直对这套房源不是特别满意，今年决定换成一套更大户型的房子。”
该负责人称，该买家已决定退掉此前购入的1.5亿元总价的房子，因此，“几天后你们就会在网上房地产上看到汤臣一品又有一次退房记录。”
汤臣一品自2005年第一次开盘，就因11万元/平方米的均价成为舆论焦点。之后的将近两年内，汤臣一品只售出三套房源。记者昨天在网上房地产看到，汤臣一品已售住宅套数为74套。这意味着，汤臣一品开盘近9年，年均去化约8套，月均去化不足一套。
据克而瑞研究中心提供的数据，截至4月15日，2014年上海成交单价在10万元/平方米以上的顶级豪宅共有24套，约6天卖掉一套。其中新鸿基滨江凯旋门共成交9套，成交均价104841元/平方米。位于黄浦区的凯德茂名公馆也成交了5套，成交均价达到12.5万元/平方米。
在汤臣一品熬了将近9年后，上海成交价在10万元/平方米以上的豪宅早已不算少数，报价超过10万元/平方米的项目更是越来越多。就在上周，与汤臣一品几乎是隔江相望的绿城·黄浦湾就宣布将有一套总价2.3亿元的顶层豪宅公开推向市场，按不足700平方米的产证面积算，单价已超30万元/平方米。
但是，在实际情况中，成交价往往比报价要低。“很多项目通常会把高定价作为项目营销的一种手段，通过高定价把项目的定位拉高，但最终成交价往往会比报价低。”一个豪宅项目负责人称。
记者注意到，汤臣一品上述成交房源在网上房地产上标注的参考价是23.8万元/平方米，实际成交价也不过23.16万元/平方米，较报价低了6000多元/平方米。
事实上，在汤臣一品上述房源成交前，上海还未出现过成交单价超过20万元/平方米的豪宅。
汤臣一品上述负责人称，顶级豪宅的销售受市场因素影响较小，“市场好的时候卖得也不快，市场差的时候，也会有成交。”
但遍及一线城市及主要二线城市的限购政策，被认为是对豪宅影响最大的调控政策。“今年银行对房地产贷款又有所忌惮，豪宅日子不会很好过。”上述豪宅项目负责人称。
杨红旭则表示，整个房地产市场都在降温，豪宅的降温比普通住宅还要快。“汤臣一品这套高总价房源的成交不太符合目前的市场状况。这只是昙花一现的事情，买家们也不可能因为这一套房子的成交就冲入市场。”
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