“类信托”房地产基金滋长 三招控风险

　　胡平平

　　[ “一旦项目出问题，房地产基金并没有信托公司那么强的实力，可能说倒就倒了，投资者追讨无门的现象也已经有先例。”该信托经理说 ]

　　“12%”的年化收益率？

　　日前，投资者钟先生参加了当地一家信托公司的一个内部产品推介会，原来这不是自己以往投资的信托产品，而是一款有限合伙制的房地产基金。

　　“‘类信托’，保本保息，有地产公司老总的承诺担保书。”面对钟先生的困惑，信托经理连忙解释道。

　　第一财经日报《财商》（微信号：caishang02）记者发现，这一产品其实就是近年来快速发展的房地产私募基金，在今年以来房地产信托“受堵”的背景之下，房地产私募基金成为了更多地产商融资的选择，而手上缺乏高收益信托产品的销售渠道也开始向投资者推介这类产品。

　　但是，房地产私募基金真的是“类信托”产品吗？高收益的背后投资者又承担着怎样的风险？

　　房地产信托一季度同比下滑25%，信托经理坦言“手上没项目”

　　信托公司怎么也兜售起房地产私募基金了？

　　“没办法，手上没项目。”一位信托经理对记者表示，今年以来，公司内部对房地产项目风控十分严格，现在正在发行的产品当中基本没有房地产项目，仅有的政信合作类和工商企业类信托收益率都比较低，一般在9%以下，对客户的吸引力不高，因此一些信托公司的内部团队开始和一些房地产基金合作。

　　监管层面，银监会8号文对非标资产，463号文、10号文对基建类信托，99号文对资金池类信托和信托公司职责进行了种种限制。

　　据用益信托网不完全统计，2014 年一季度，房地产信托发行规模764.8 亿元，环比下降39%；一季度新发行的地产信托占比为31.58%，较2013年四季度的35.84%明显下降。

　　百瑞信托在研究报告中指出，房地产信托发行规模和占比“双降”，是因为房地产行业近期出现了周期性回落，融资需求相对低迷。更为重要的是，此前出现的兑付风险事件使得信托公司和投资者对于新项目更加谨慎。

　　“最主要的原因还是信托公司正在主动收紧房地产业务。”用益信托首席分析师李旸对记者说，去年以来已经有房地产企业暴露出流动性问题，一些房地产信托也出了问题，在此背景下，信托公司主动提高了风控要求，对项目筛选也更为严格，从而导致房地产信托发行量减少。

　　第一财经日报《财商》（微信号：caishang02）记者了解到，目前许多信托公司对于房地产项目的风控标准十分苛刻，比如只做一、二线城市百强房企的项目，对企业的信用及实力要求十分严格。

　　房地产私募基金野蛮扩张，

　　“类信托”是否靠谱？

　　房地产基金是通过非公开的方式向特定投资者（机构或个人）募集资金，按投资方和管理方协商的回报方式进行房地产投资的基金产品。

　　在房地产信托“受堵”的情况下，房地产私募基金则迸发出强大的生命力。

　　清科研究中心的最新统计数据显示，2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势，同比增幅超过40.0%，总量达到132只；2013年的募资金额同比也大幅增长了79.1%，募资总额达到106.67亿美元。其中，房地产开发经营几乎占据了全部的投资案例，共发生投资案例102起，披露金额的98起涉及63.09亿美元。

　　上述投资者钟先生接触到的是其中的一种单一型固定收益的有限合伙制房地产投资基金。产品类似于私募股权投资基金，但其目的不在获得目标公司股权，往往是“明股实债”或者通过银行委托贷款方式直接放贷给目标企业，获得固定的收益分配给投资者；其投资结构、收益分配、风险控制等都与固定收益类信托产品类似。

　　对投资者而言，这类产品“看起来”与房地产信托十分类似，但投资门槛较低，一般20万元或者50万元起就可以认购，收益率也较信托产品高，一般为12%~16%。

　　但这是否意味着投资者真的可以把房地产基金当作“类信托”的低风险产品进行投资呢？

　　另一位信托经理记者表示，相比房地产信托，房地产私募基金高收益的背后也意味着更高的风险。

　　该信托经理说，信托公司对房地产融资类业务的要求非常严格，一般需要满足“四三二”条件，即项目四证齐全、项目中企业自有资本金投入达到30%以及开发商需二级以上资质等条件。

　　“一旦项目出问题，房地产基金并没有信托公司那么强的实力，可能说倒就倒了，投资者追讨无门的现象也已经有先例。”该信托经理说。

　　据了解，房地产私募基金中普通合伙人的设立只需要在发改委报备，并在工商局注册成立有限合伙企业。后续的基金设立、发行、管理、风险控制、问责等问题都没有直属的监管部门和相应的法律法规进行规范。

　　北京一家房地产私募基金的合伙人也表示，当前不少房地产私募基金风险控制上存在较大风险。

　　“有一些地产基金用很大的销售团队进行市场化募集，把资金弄成一个资金池，然后通过这个池子找项目，投资人收益要到13%以上，这种收益的资金的回报可能更高，假设以债权的形式投出去，最起码要18%以上，什么开发商能接受？”该地产基金合伙人说。

　　房地产基金应谨慎甄选，

　　三招控风险

　　值得注意的是，在意识到风险之余，投资者也必须客观看待房地产私募基金这一投资品种，作为一种快速发展的金融品种，一些优秀的房地产私募基金也仍然受到部分高风险投资者的青睐。

　　李旸对第一财经日报《财商》（微信号：caishang02）记者表示，同样在房地产项目上，信托公司属于被动的风险控制，而优秀的房地产基金相对而言则是更专业的房地产投资人，房地产基金可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。

　　并且，多数运作成熟的房地产基金是以获得投资收益为目的的，不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，这也是房地产基金的优势之一。

　　“但是，在当前房地产形势不乐观的情况下，投资者投资房地产信托应该谨慎为之，对于房地产基金更是要进行充分了解之后才能进行投资。”李旸说。

　　对于如何选择房地产私募基金，李旸给投资者支了三招。

　　第一，选择自己能够获得充分信息和了解的房地产基金公司进行投资，最好对公司进行实地考察，对公司实力要有充分的了解。

　　第二，比较安全的房地产基金投资诀窍就是选择一些大型房地产基金公司第一期、第二期的产品进行投资。一般而言，房地产基金公司为了产品的持续运作，第一期、第二期产品都会起到示范作用，出现风险的概率较低。

　　第三，当前房地产市场变化较大，最好选择投资期限在2年内的产品，而且最好选择那种可以随时赎回的产品。 getty图