本研究在总结2003 年来持续开展相关研究经验的基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度，通过12 个分项指标和近50 个具体指标，对40大中城市（直辖市、省会城市、计划单列市和苏州、三亚等
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1. 评价结果
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研究结果显示，北京、上海综合实力雄厚，除经济水平发达外，人口集聚也带来旺盛需求，北京除商业营业用房排名第三外，其余各项物业排名均居榜首，而上海商业营业用房排名第一，其余排名均紧随北京之后。
作为成渝经济圈的核心城市，重庆凭借庞大的人口资源优势，市场规模持续扩大，在商品房、住宅和商业营业用房排名中均位列前三，办公楼排名第六位。广州、深圳多项物业排名位列前五位。成都、天津、南京、苏州、武汉等城市或因市场成熟度高，或因规模较大，在本次排名中，多项物业排名跻身十强。
2. 特点分析
1) 整体特征：GDP、人口规模等因素决定40 个大中城市发展空间高于其他城市
GDP、人口规模、人均可支配收入等指标使40 个大中城市发展空间较高。近年来，40 个大中城市GDP占全国比重持续上升，对全国经济贡献加大。从人均GDP 来看，40 个大中城市高于全国水平，与其他城市差距拉大，其中发展潜力较大的地级市经济总量已接近或超过部分省会城市。经济水平高、人口吸附力强、购买力强劲等决定了40 个大中城市房地产市场仍占据全国主体地位，发展空间高于其他城市。
2) 市场风险：西部及东北省会城市住宅供应远超消化能力，部分热点城市商业地产过热
一线城市住宅市场仍供不应求，经济实力突出，商业地产发展潜力较高。兰州、贵阳、大连、沈阳等西部和东北城市近年住宅市场供应量远超同期销售水平，市场消化能力或存不足。部分 1.5 线城市如重庆、成都写字楼空置率较高，而沈阳、天津商铺空置率也居于高位，应警惕商业地产投资过热风险。
一. 研究背景及方法体系
十八大以来，全面深化改革成为关键词，其中房地产相关制度的渐进改革及房地产业长效机制的逐步建立受到社会各界关注，为维持房地产业长期平稳发展，中央政府改变以往“一刀切”的调控思路，限放兼备、分类指导成为政策的调整方向。随着市场调整的深入，各方博弈加剧，地区分化明显，市场进入方向的把控更加艰难，如何引导资源合理配置，挖掘价值洼地，避免企业盲目投资，降低投资风险，成为中央和地方政府，以及开发企业和投资者密切关注的议题。40 个大中城市 （直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的城市）作为我国房地产市场的主体，其市场表现和价格走势具有代表性且备受关注。在此背景下，中国指数研究院特开展40 个大中城市房地产开发投资吸引力研究，引导资源合理调配，促进各城市房地产市场的均衡发展。
中国指数研究院自2003 年起开展城市投资吸引力研究，研究范围涉及长三角、珠三角、中西部等七大区域，积累了丰富的研究经验。本次研究在总结过去多年经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三大维度出发，利用12 个分项指标、近50 个具体指标对全国40 个大中城市的房地产开发投资吸引力进行评价，以发掘房地产开发投资热点转移趋势，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。
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二. 40 个大中城市房地产开发投资吸引力评价结果
1. 商品房：一线及热点二线城市投资吸引力靠前，杭州、沈阳排名下滑
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从商品房市场总体来看，一线及部分热点二线城市依靠突出的经济和人口优势，房地产市场需求潜力巨大，投资吸引力排名靠前，部分城市如杭州、沈阳排名下滑。研究结果显示，2013 年，北京和上海凭借庞大的人口规模和发达的经济水平，房地产市场发展空间巨大，开发投资吸引力仍然排在前两位。作为成渝经济圈核心城市的重庆，人口规模大，无论是开发投资额、新开工量还是销售面积，均位列40 个大中城市的前两位，规模优势突出。但由于经济水平不敌京沪，最终得分位列第3 位，与上年名次相同。广州、深圳跻身榜单第4 位和第5 位。成都2013 年销售规模仍然可观，但增长速度趋缓、房价上涨缓慢，导致其排名较上年落后2 位，位居第6 位。天津、南京、苏州和武汉超越沈阳和杭州，进入榜单前十，杭州、沈阳则滑至10 名开外。杭州由于2013 年房价上涨过快，市场供过于求现象显露，导致排名下降；沈阳则由于前期市场发展过快，近两年人均各项指标较高，且开发投资超出合理水平，排名明显下滑。
2. 住宅：经济基础、人口因素显著影响住宅投资潜力，厦门、福州排名大幅提升
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一线及重庆、成都等热点城市始终位于前列，厦门、福州、苏州等二线城市住宅市场表现突出，挺进住宅市场投资吸引力TOP10。研究结果显示，北京、上海凭借突出的经济水平和房地产市场规模，依旧位于住宅投资吸引力前两位。重庆房地产市场规模突出，住宅开发投资额、销售面积在40 个大中城市中均居于首位，但其经济发展水平仍有待提升，投资吸引排名第3 位。广州、深圳紧随其后，分别位列第4 和第5 位。厦门、福州均依靠较高的房地产市场得分位居前列，其中厦门住宅市场供不应求加剧，销售投资比居于高位；福州住宅市场规模激增，销售面积同比增长超过50%。排在第8-10 位的分别为成都、天津和苏州，其中成都住宅市场多项指标增速放缓，投资潜力下降至第8 位。此外，沈阳住宅市场需求萎缩，市场供求风险加大，导致城市投资潜力下降至第16 位。
3. 办公楼：一线城市需求旺盛，部分热点城市快速发展的同时存在投资过热风险
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一线城市经济发展水平及第三产业发达，办公楼需求旺盛，部分投资吸引力排名靠前的1.5 线城市办公楼处于快速发展期。近年来，在住宅市场竞争日趋激烈、限购等背景下，商业地产逐渐成为地产投资新宠，进入高速发展时期。研究结果显示，北上广深办公楼市场投资吸引力排名位于前四位，该类城市第三产业发展水平较高，对于人才和企业的吸引力强，办公楼需求旺盛。杭州、重庆、郑州分列5-7 位，其中郑州的销售面积排名第2位，仅次于北京；杭州的办公楼销售额全国排名第4 位，人均办公楼施工面积排名第1 位，人均办公楼新开工面积排名第2 位。天津、福州、成都三个城市办公楼市场发展良好，投资吸引力排名分列8-10 位，其中福州的办公楼销售面积增长率、销售额增长率、人均办公楼销售面积增长率、人均办公楼销售额增长率等指标均位居全国前列。昆明、济南、长沙、厦门等城市的市场协调度指标得分较高，其中厦门人均办公楼施工面积为1.05 平方米/人，位居全国第2 位。
4. 商业营业用房：北京、上海等城市发达零售业带来旺盛需求，重庆、成都规模快速增长
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上海、北京、重庆等城市经济及人口规模优势突出，发达的零售服务业为商业营业用房市场提供较大发展空间，投资吸引力排在前列。研究结果显示，上海、重庆和北京商业营业用房市场的排名位列前三：其中上海排名第一，GDP规模继续领跑全国，常住人口、社会消费品零售总额、人均可支配收入等指标位居全国第二；重庆仍居次席，商业营业用房开工、竣工以及销售面积等指标均保持全国首位；北京位列第三，第三产业产值及社会消费品零售总额居全国首位，但竣工及销售面积小幅回落导致北京商业营业用房排名有所下降。广州、成都分列第4、5位，两地GDP总量、第三产业产值及社会消费品零售总额等均分别位居全国第3和第8位，良好的经济环境为商业营业用房市场发展提供了强有力的外部支撑。武汉、沈阳、苏州、石家庄和杭州分别位列商业营业用房投资吸引力第5-10名。
西部省会城市贵阳、呼和浩特和银川市场协调度指标得分较高，其中，按照常住人口计算，银川人均商业营业用房新开工面积达1.2平方米/人，在40个大中城市中最高，呼和浩特和银川的人均施工面积分别为3.4和3.2平方米/人，居40个大中城市前两位。
三. 40 个大中城市房地产开发投资吸引力特点分析
1. 整体特征：GDP、人口规模等因素决定40 个大中城市发展空间高于其他城市
1) 经济发展：40 个大中城市GDP 对全国贡献加大，贵阳、兰州等城市增速较快
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40 个大中城市GDP 增速高于全国水平，对全国经济贡献加大。2013 年，全国经济下行压力加大，40 个大中城市GDP 增速明显放缓(10.5%)，但仍高于全国水平(7.7%)，2010 年以来40 个大中城市GDP 占全国比重持续上升，2013 年上升至46.3%。大中城市资源、人口优势、经济规模优势显著，对全国经济贡献加大。
2) 人口与城镇化：人口流向及城镇化水平显著影响房地产市场规模
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一线城市人口大量涌入，房地产市场发展规模大，南宁、银川等地常住人口少，发展空间有限。一线城市常住人口规模大，城镇化水平高，且人口源源不断流入，房地产需求量可观，2013 年市场销售规模靠前。重庆市近3000 万的常住人口数量为全国最高，其2013 年商品房销售面积也居全国之首，考虑到其2013 年城镇化率为58.3%，在40 个大中城市中相对较低，随着未来重庆新型城镇化进程不断推进，住房需求将进一步得到释放。
南宁、北海、银川等城市常住人口规模较小，经济发展也相对薄弱，人口吸附力较差，未来一定时期内市场需求恐难出现明显扩张。
3) 居民购买力：一线城市购买力强劲，西部部分城市未来难现明显增长
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一线城市购买力水平高，但人均销售面积低，市场潜力大。银川、贵阳等城市人均储蓄水平中等，但人均销售面积高，市场需求得以释放。2013 年，北京、上海人均储蓄分别高达10.9 万元和9.6 万元，水平为全国最高，人均商品房销售面积不足1 平方米。广州、深圳人均储蓄分别为9.7 万元和8.7 万元，人均销售面积分别为1.32 平方米和0.55 平方米。一线城市由于庞大的人口基数和高企的房价，导致人均销售面积处于较低水平，考虑到其人均可支配收入及人口基础，市场仍具有较大发展空间。近几年贵阳、沈阳等城市房地产市场发展快速，销售面积明显增长，导致人均销售面积较高，但其人均储蓄和人均收入仅处于一般水平，部分市场未来需求恐遭提前透支。三亚由于发达旅游业带动旅游地产发展，大量外地人口投资置业，导致其人均销售面积较高。
4) 房地产市场：仍占全国市场主力但比重下滑，重庆、成都等城市保持快速增长
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40 个大中城市开发投资额仍占全国市场主力，但比重下滑。2013 年，40 个大中城市商品房开发投资额为4.6 万亿元，占全国商品房投资总量的53%，仍然占据全国房地产投资的主流，但占比较2012 年下滑1.4 个百分点。近年来，随着三四线城市经济迅速发展，加之大中城市限购政策导致的部分需求被挤出，三四线城市房地产开发活动逐渐活跃，大中城市投资额占全国比重连续下降。
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2013 年全国商品房销售面积和规模明显增长，40 个大中城市占全国比重有所下降但销售占比仍为主力。2013 年，全国商品房销售面积创新高，达13.1 亿平方米。40 个大中城市销售面积达4.9 亿平方米，同比增长15%，低于全国增速，占全国总量近四成，但比例较上年下滑。销售额方面，40 个大中城市销售额为4.4 万亿元，占全国总量超过五成，仍占市场主力地位。
5) 土地市场：重庆、武汉等城市成交量走高，银川、兰州等增速明显
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住宅土地成交量大的城市集中于武汉、重庆等中西部省会城市，银川、兰州等欠发达地区近年增速快。2013 年全国土地市场较为活跃，中西部省会土地市场成交量大。重庆住宅土地成交规划建筑面积超过5000 万平方米，土地成交量为各城市最高，近5 年保持较快增长，平均增速为40%。武汉、沈阳成交规模也较为突出，均超过2500 万平方米，济南、长沙等城市成交面积超过1500 万平方米。从增速上来看，兰州、银川土地成交量增长显著，近五年平均增长率分别超过3 倍和2 倍，海口、温州增速也超过1 倍。
2. 市场风险：西部及东北省会城市住宅供应远超消化能力，部分热点城市商业地产过热
1) 住宅：一线城市整体供不应求，部分西部及东北省会城市供应过剩
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一线城市土地明显供不应求，西部及东北省会城市土地成交量普遍较高，超过其自身消化能力，或将面临供过于求风险。过去四年，武汉住宅土地成交超过1 亿平方米，远超同期住宅消化能力，但城市处于旧城改造时期，且人口规模突出，能够消化其新增土地供应。西部区域近年城市发展较快，土地成交远超消化能力，其中兰州年均销售面积不到200万平方米，与温州相当，但其近四年成交土地为温州的3 倍；贵阳尽管吸纳全省近一半的人群购买，但若按照目前的销售速度，仍需要7 年时间才能消化完近年成交土地。东北部受经济回落影响，多数城市土地去化压力较高，其中长春、哈尔滨、沈阳需要超过5 年时间消化其新增土地供应。一线城市土地市场明显供不应求，其中深圳、广州的消化时间不到2 年，表明其过去几年土地供应仍相对不足。
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一线城市发展空间较大，沈阳、贵阳等城市未来需求动力或将不足。2010-2013 年，北京、上海商品住宅销售面积分别为5083、6799 万平方米，相较其庞大的人口规模仍略显不足，市场存在较大的发展空间。过去四年重庆住宅销售规模超过1.6 亿平方米，尽管位于趋势线上方，但其接近3000 万的人口规模，为房地产市场的发展形成强大的市场支撑。而沈阳、长沙、贵阳等城市的住宅销售面积较其人口规模均处于较高水平，其中沈阳销售面积接近8000 万平方米，超过上海、武汉等城市，而其常住人口仅826 万人，需求或提前透支，未来市场可能面临需求动力不足。
2) 商业及办公楼：一线城市潜在需求旺盛，部分城市存在供应过剩风险
一线城市办公楼租金明显高于其他城市，多数城市办公楼租金水平持续增长。2013年，北京办公楼租金为413 元/平方米/月，处于全国最高水平，但其同比增速仅为0.9%，较去年同期的16.9%大幅下降。上海办公楼租金达到250 元/平方米/月，深圳和广州租金水平也都超过130 元/平方米/月，领先于其他城市。1.5 线城市中天津和杭州租金水平和一线城市较为接近，均超过120 元/平方米/月。增速方面，多数城市仍然保持同比增长，但增速较去年放缓。一线城市空置率水平表现分化，部分 1.5 线城市空置率较高。2013年，北京办公楼空置率仅为3.9%，为一线城市中最低水平，上海及深圳空置率均低于10%，其第三产业支撑办公楼市场发展。而广州2013 年办公楼空置率达12.9%，为一线城市中最高，主要源早期写字楼配置落后，难以满足现代企业发展需求，而导致其空置率不断攀升。1.5 线城市中，成都及重庆空置率不断攀升，均已超过30%，杭州、武汉空置率也超过20%，供应过剩风险均较为突出。
北京、上海、武汉等城市2013年商铺需求旺盛，租金持续上涨，多数1.5线城市的租金一直呈下降态势。2013年，上海商铺租金全国最高，达到67元/平方米/月，广州及北京位列其后，1.5线城市中杭州、南京和成都商铺租金均超过25元/平方米/月，相比去年同期水平均有所下降。天津和沈阳商铺租金处于较低水平，分别仅为21和19元/平方米/月，且其同比增速均出现下降。一线城市消费水平支撑商铺需求，部分1.5线城市空置率维持在较低水平。一线城市商铺空置率均在12%以下，其中上海商铺空置率仅为5.6%。2011-2013年，一线城市的社会消费品零售总额明显高于商业营业用房新开工面积，商业需求足以消化新增供应，空置率保持在合理水平。1.5线城市杭州和武汉商铺空置率均在5%以下，重庆虽供应量大，但人口规模突出，商业需求量大。部分1.5线城市面临供应过剩的风险，如沈阳、天津等部分城市供应远超其消化能力，风险值得警惕。
四. 结语
中国指数研究院认为，在未来我国经济稳步增长、城市化水平继续提高的背景下，40个大中城市作为全国和各区域的中心，经济发展速度快，吸引大量人口流入，购买力水平高于其他城市，尽管整体经济增速有所放缓，但仍将作为各区域发展的领头羊，开发投资潜力仍然可观。
在经济、人口、消费的共同带动下，未来40 个大中城市房地产市场投资潜力将继续领跑全国。从各物业发展来看，一线城市商品房优势仍然明显，热点二线城市优势也逐步显现，各类物业均保持较高的投资回报水平；一线及1.5 线城市不断吸引人口进入，住宅不断向外环扩展，而中心城区不断高端化，整体市场保持需求强劲；一线城市办公楼保持旺盛需求，部分热点城市办公楼发展迅速，但同时存在供应过剩风险；受庞大人口量及高购买力水平带动，商业营业用房在北京、上海需求仍然旺盛，1.5 线城市重庆、成都增长迅速，逐步向一线城市看齐。
我们认为，在未来较长一段时期内，经济、人口等宏观因素将使得上述城市的发展继续维持在较高水平，40个大中城市在全国房地产市场的优势将继续保持，其中一线城市的投资潜力将最为稳定，而东部及中部快速崛起的1.5线城市将吸纳最为可观的投资需求。值得注意的是，未来房地产的投资机会，已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会，开发企业只有充分把握城市发展脉络，看准市场增长点，有效规避风险，方能在我国新一轮改革中胜出。
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