在35个大中城市房价收入比排行榜的基础上，报告重点分析全国及15个典型城市房价收入比历年变化趋势，分析其房价收入比合理值及偏离程度，最后对35个大中城市房价收入比偏离度进行排名。
报告指出: 2013年，35个大中城市房价收入比偏离度有以下三个特点：首先，整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市偏离度较大；其次，四个一线城市偏离度差异较大，深圳、北京位列35个大中城市第一、二位，上海、广州位列第十、十一位；最后，35个城市中有31个城市，即近九成目前房价收入比高于合理值，仅贵阳、昆明、沈阳和西安等于或低于合理值。
表1 2013年全国35个大中城市房价收入比偏离度排名
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关于35个大中城市房价收入比的偏离度，我们有如下三点判断。
一是，2001年以来，35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势，且在2010年至2011年达到峰值，随后有所回归，但目前仍偏离合理区间。值得提醒的是，房价收入比的偏离度并不完全等同于房价偏离度，因为这其中还包含了居民收入增长的因素。所以，房价收入比存在偏离度，比如北京偏离了45%，并不意味着北京房价需要下跌45%才算合理。
二是，房价收入比向合理水平回归，有两种方式，或者说两种可能性，一种是短时间（比如一年至三年）内房价明显下跌，房价收入比快速回归合理；另一种是渐进式回归，房价没有出现明显下跌，但涨幅变小，持续接近或低于居民收入增幅，则在一个较长过程中（比如五年至十年）。我们认为：未来几年我国调整方式属于第二种。实际上，自2010年就已开始渐渐向合理区间回归，预计2014和2015年还将继续回落。
三是，房价收入比偏离度小或者处于负值的城市，如贵阳、昆明、沈阳和西安，基本可以判定没有房地产泡沫。相比其他一二线城市，这几个城市近些年楼市温度不高，房价涨幅不大，房价水平与当地居民收入高度匹配。由于之前房价涨幅偏小，所以在现阶段楼市降温过程中，这几个城市的房价跌幅的空间相对较小。与之相反，房价收入比偏离度较大的城市，例如四个一线城市及杭州、福州、宁波等城市，在当前房地产短周期的下行过程中，房价调整幅度可能更明显一些。不过，房价短期变化主要由供求关系决定，比如严重供大于求的杭州和宁波，2014年的房价调整幅度会明显大于北上广深。在针对单个城市的房价判断上，还需综合多种因素进行考虑。
执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 郑红玉
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