地级以上城市房地产投资吸引力：东部占据主导地位(组图)

　　摘要

　　本研究在总结2003 年以来持续开展的相关研究经验基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度，通过12 个组成因子和近50 个具体指标，对全国七大区域、31 个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区 ）、290 个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行评价。该研究覆盖全国所有地级以上城市，是目前国内覆盖城市最多、数据最新的城市房地产投资吸引力研究。主要结论如下：

　　1. 评价结果：东部三大经济圈仍占据主导地位，西南区域城市排名上升，东北地区普遍下降

　　2013 年经济发展速度放缓，受经济规摸、产业结构、人口导入等因素影响，东部沿海三大经济圈仍保持强势站位，中部地区后发优势明显，西北地区平稳发展，西南地区略有提升，东北地区则不容乐观。受经济规摸和人口导入支撑，长三角、珠三角和环渤海三大经济区投资吸引力前50 名有33 个城市位于三大经济区，较上年增加3 个，且长三角及珠三角城市排名普遍上升。中部地级市发展迅速，西北地区受资源型城市拉动，上榜数量均与上年持平。受成渝经济区拉动，西南地区5 个城市入围，比上年增加1 个。东北地区产业结构调整速度缓慢，加上人口流出，上榜数量较上年减少明显，且多数城市排名下降。

　　2. 特点分析：GDP、产业结构、人口因素、投资力度等共同影响城市投资吸引力

　　1) 经济发展：一线城市小幅回升，其他城市经济增速普遍下降

　　2013 年，全国及多数城市经济增速放缓，一线城市经济规模领先且GDP 增速小幅回升，其他城市经济增速明显下降。2013 年，一线城市平均GDP 为1.78 万亿元，平均增速为9.4%，较2012 年提高0.4 个百分点，GDP 增速虽在各类城市中最低但稳中有升。1.5 线及二线城市GDP 平均增速均为10.3%，增速分别较上年下降1.3 个和1 个百分点。2.5 线及三四线城市GDP 平均增速分别为10.4%和10.2%，增速分别较上年下降0.3 个和1.8 个百分点。

　　2) 人口与城市化：人口流向与城镇化水平决定市场需求

　　新型城镇化建设成为我国经济和房地产市场发展的重要支撑，2013 年我国城镇化率达到53.7%，城镇化快速发展过程中必然带来大量的住宅需求。一二线热点城市人口大量导入，市场未来发展潜力较大，部分三四线城市人均商品房销售面积处于低位，经济发展薄弱，人口吸附力较差，短期内发展空间有限。

　　3) 居民购买力：一线及热点二三线城市购买力较强，部分中西部三四线城市实际需求不足

　　2013 年，全国居民储蓄总额相当于销售额的近6 倍，一线及部分二三线城市居民购买力较强。2013 年，一线城市及热点二三线城市人均储蓄及城镇人均可支配收入远高于全国水平，但人均商品房销售水平处于低位，居民购买力强劲，孕育潜在市场需求。部分三四线城市虽然人均储蓄处于较高水平，但从中长期来看，其人口规模小且多流向东部等大型城市，需求相对不足。

　　4) 房地产投资：一线及三四线城市投资增速回升，1.5 及二线城市投资增速持续放缓

　　2013 年，全国房地产开发投资规模延续近年来的增长态势，达8.6 万亿元。一二线城市房地产开发投资额规模靠前，其中一线城市增速较2012 年出现反弹，1.5 及二线城市投资增速持续下滑，三四线城市增速反弹且增速较高。中西部省会城市和部分资源型城市房地产开发投资额对GDP 贡献较大。

　　5) 商品房销售：销售增速普遍回升，但1.5 线城市受基数较大影响整体增速趋缓

　　2013 年，全国商品房销售规模创历史新高，销售面积和金额同比分别增长17%和26%。受高基数和调控影响，一线和1.5 线城市整体增速平稳，商品房销售面积同比分别增长15%和9%，但部分1.5 线城市如苏州、武汉、南京等销量迅速增长，增速在20%以上。二线、2.5 线以及三四线城市同比增速也较快，其中二线和2.5 线城市平均销售面积同比增长快，增速分别为19%和22%。三四线城市平均销售面积同比增长18%。

　　6) 土地市场：整体市场热度高于2012 年，一线城市规模和增速均高于其他城市

　　2013 年，全国土地市场成交活跃，量价齐升，住宅用地共成交13.4 亿平方米，同比增长31%，楼面均价上涨22.7%至1617 元/平方米，溢价率提高至18.7%。其中，一线城市市场尤为火热，地王频现，楼面价格节节攀升，成交面积和出让金同比分别大增47%和137%。1.5 线城市平均成交面积和出让金分别增长22%和59%，二线城市增速最低，城市平均成交面积和金额分别增长8%和31%，三四线城市住宅用地平均出让面积同比增长45%，增幅仅次于一线城市，城市平均出让金同比增长73%。

　　3. 各区域评价结果

　　全国TOP10 城市主要分布于东部沿海三大经济圈，成渝两地领跑西南区域，中部、东北省会城市优势明显。与2013 年相同，长三角区域在前十中继续占据三席，区域内过半数的城市位于全国50；珠三角经济起步较早，以广州、深圳为核心的深莞惠经济圈率先发展，但2014 年厦门、福州、泉州等位于海峡西岸经济区的部分城市排名明显上升；京津冀一体化国家战略为环渤海发展带来利好，北京投资吸引力蝉联全国首位，天津亦有所提升，距离北京最近的廊坊市在全国的排名上升至53 位，同时，山东继续保持双极发展态势，青岛、济南分列区域第三、四位。西南城市间差异显著，区域前两位的重庆、成都与其他城市差距较大；中部地区前五位均为省会城市，武汉依靠人口、经济及房地产市场规模优势进入全国前十；凭借港口及旅游资源优势，大连在东北排名仅次于沈阳，哈尔滨、长春紧随其后；西北地区省会及资源优势型城市排名相对靠前。

　　4. 城市房地产市场风险评价

　　目前，房地产业发展的外部环境已经发生明显改变，外部利好因素减弱，而房地产市场近期表现呈现波动性，市场风险变化显著。为此，中国指数研究院结合多年市场研究经验，结合投资吸引力指标，从从宏观环境、市场供求和协调性三个方面建立风险评价体系，对于城市风险进行评价。

　　从土地供应、投资和新开工等供应类指标来看，部分 1.5 线如武汉、重庆近年开发投资热度大，短期去化压力较高，但从中长期来看，较大的人口吸附能力以及较发达的经济水平或将逐步消化目前充裕的市场供应。部分二线和2.5 线城市，如大连、昆明等城市市场供应超过其消化能力，但随着区域发展带来的中心城市优势逐渐凸显，供应过剩风险或将得到缓解。而营口、鄂尔多斯等三四线城市由于城市超前规划，过去土地供应规模突出，市场存量处于高位，且此类中小城市经济、人口规模有限，未来难以消化过剩的供应量，中长期供应过剩风险需警惕。因此，在城市表现呈现明显差异性的背景下，企业投资布局应合理评价城市的区域特点、供求状况及潜在风险，制定恰当的投资策略。

　　结语：宏观环境及房地产市场决定投资吸引力，区域、城市分化加剧，部分城市风险需警惕展望未来，城镇化进程稳步推进将继续为中国房地产市场发展带来发展空间，但受经济结构调整、人口年龄结构变化等因素影响，不同城市量价走势差别将加大，不同区域市场也明显分化。对房地产企业而言机遇与风险并存，单纯依靠土地投资扩张来获取增长的模式正在转变。在此背景下，房企应把握不同城市特点，合理调整区域布局，优化资本运作，方能促进企业持续健康发展。

　　一、 研究背景与方法体系

　　十八大以来，全面深化改革成为关键词，其中房地产相关制度的渐进改革及房地产业长效机制的逐步建立受到社会各界关注，为维持房地产业长期平稳发展，中央政府改变以往“一刀切”的调控思路，限放兼备、分类指导成为政策的调整方向。值得注意的是，市场变化的背后，政策带来的影响似乎已经式微，房地产市场转型与经济转型的关系更加焦灼。随着市场调整的深入，各方博弈加剧，地区分化明显，市场进入方向的把控更加艰难，如何引导资源合理配置，挖掘价值洼地，避免企业盲目投资，降低投资风险，成为中央和地方政府，以及开发企业和投资者密切关注的议题。在此背景下，中国指数研究院开展城市房地产开发投资吸引力研究，引导资源合理调配，促进各城市房地产市场的均衡发展。

　　为全面了解中国各区域不同城市的房地产市场发展情况，中国指数研究院借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，自2003年起开展相关研究，通过科学的方法体系和评价手段，对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资热点转移趋势，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。


　　根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点。本次研究延续上年城市划分标准（近三年商品房销售额均值），将列入研究范围的290 个地级以上城市细分为七个级别，具体如下：

　　
　　一线城市仍为传统的北上广深4 个城市。1.5 线城市为中西部较发达城市群的中心城市以及东部发达城市群的次中心城市，包括重庆、南京等8 个城市，此类城市各项指标高于其他传统二线城市，近年来逐步向一线城市靠拢，部分指标位居全国前列。二线城市为中西部次发达城市群的中心城市和东部较发达的省会城市，包括西安、长沙等17 个城市，这类城市各项指标略低于40 个大中城市平均水平。2.5 线城市为中西部地区省会城市和东部三大经济区较发达的地级城市，包括南宁、唐山、东莞等24 个城市。这类城市中的中西部省会城市经济基础薄弱，人口规模少，与传统二线城市存在差距，而部分东部地级城市发展较快，规模领先传统三线城市。三线城市为西部发展较落后的省会城市和传统地级市，包括徐州、珠海等69 个城市，这类城市经济及房地产市场规模适中。3.5 线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，共168 个城市，此类城市经济水平低，房地产市场规模小。

　　1. 评价结果：290 个地级以上城市投资吸引力评价结果

　　2013 年，一线及1.5 线城市在经济水平及房地产市场规模上仍具有显著优势，占据投资吸引力TOP 10。从不同区域来看，排名前50 中，三大经济区优势明显，长三角及珠三角地区入围城市最多，其次为环渤海及中部地区，东北地区城市排名下降明显。从不同城市来看，北京、上海、重庆、成都、南京等三大经济区及中西部城市圈中心城市仍具有较大潜力；佛山、珠海、廊坊等东部地级城市表现突出，潜力优于部分中西部的省会城市。


　　研究结果显示，从区域分布来看，长三角、珠三角和环渤海三大经济区仍占据主要位置，且长三角及珠三角城市排名普遍上升，东北地区上榜数量较上年减少明显且多数城市排名下降。具体来看，投资吸引力前50 名有33 个城市位于三大经济区，较上年增加3 个，长三角及珠三角地区入围前50 名的数量最多，分别为14 个和12 个，环渤海较上年减少1个城市至7 个城市。中部及西北地区上榜数量与上年持平，分别为6 个和2 个城市，且中部绝大多数城市排名较去年有所下降。西南地区5 个城市入围，比上年增加1 个。而东北地区仅有4 个城市入围，较上年减少4 个。从城市得分来看，长三角地区的平均得分为31.2，仍为各区域中最高，珠三角由上年的23.7 提高至26.4，提高幅度最大，环渤海得分紧随其后，三大经济区优势依旧突出。

　　从城市级别来看，一线城市优势仍突出，北京、上海依旧占据前两名，广州、深圳分别上升1 名至第4、5 位。1.5 线城市分化加剧，重庆排名紧随北京、上海之后，成都投资吸引力略有下降，1.5 线城市中南京排名上升幅度最大，相较去年提高了4 位，杭州和沈阳均未进入前十名，排名分别较上年下降5 个名次至第12 和13 位。多数二线城市排名下降，西安今年未入围投资吸引力前20 名，石家庄、长春同样降至40 名左右，但珠三角的二线城市厦门和福州今年排名提高明显，分别排在第11 和14 位。2.5 线城市排名普遍上升，其中佛山较上年上升5 位至第19 名，是唯一进入前20 名的2.5 线城市，泉州、扬州、廊坊等城市排名均显著提高，而三亚排名下降至第25 名，威海和呼和浩特在2.5 线城市中排名降幅最大，均降至70 名之外。部分三四线城市表现突出，东部沿海的三线城市珠海、徐州、镇江均入围投资吸引力前50 名，超过兰州、西宁等西部省会城市，汕头、莆田等地排名也显著提高。

　　2. 结果分析：GDP、产业结构、人口因素、投资力度等共同影响城市投资吸引力

　　1) 经济发展：一线城市经济增速小幅回升，其他城市普遍下降
　　一线城市经济规模领先且GDP 增速小幅回升，其他城市经济增速明显下降。2011 年以来，在经济增速整体放缓的形势下，各线城市GDP 增速也普遍下降，其中仅一线城市2013 年GDP 增速较2012 年小幅回升，但仍低于其他梯队城市。2013 年，一线城市平均GDP 为1.78 万亿元，是1.5 线城市的1.7 倍，二线城市的3.3 倍；平均增速为9.4%，较2012 年提高0.4 个百分点。1.5 线及二线城市GDP 平均增速均为10.3%，比一线城市高出0.9 个百分点，但增速分别较上年下降1.3 个和1 个百分点。2.5 线及三四线城市GDP平均增速分别为10.4%和10.2%，增速分别较上年下降0.3 个和1.8 个百分点。


　　一线城市金融及服务业发达，第三产业占比最高，三四线城市仍以工业为主。2013年，一线城市第三产业平均占GDP 比重为65.1%，在各类城市最高，一线城市服务业发达，人口集聚作用强，潜在需求旺盛，为房地产市场提供强有力的支撑。1.5 线城市二三产业占比相对均衡，二线及2.5 线城市第三产业占比略低于第二产业，产业结构仍需进一步调整。三四线城市第三产业比重普遍偏低，工业对经济贡献较大，经济相对落后。

　　2) 人口与城镇化：人口流向与城镇化水平决定市场需求
　　城镇化进程的推进推动首次置业等刚性需求释放。2000 年以来，我国城镇化进程处于快速发展阶段，年均新增城镇人口约为2000 万人，城镇化率由36%增加至2013 年的54%，城镇化快速发展过程中必然带来大量的住宅需求。据测算，2013-2020 年，我国将新增城镇人口约1.2亿人，若按人均住房30 平方米计算，新增住房需求约为35 亿平方米，加之目前部分城镇居民中的租赁住房人群也可能购房，由此带来大量的置业需求。

　　未来人口结构变化将为改善性需求带来契机。2020 年之后，35-44 岁常住人口逐渐迎来小高峰，首次置业等刚性需求将从高位弱化，改善性需求将有所增长。同时，“单独二胎”政策将在一定程度上推高改善性需求。如果2015 年全国城乡统一放开“单独二胎”，则每年多出生的人口将比现在增加100 万人左右，家庭人口的增加会推动改善性住房需求。


　　一二线城市人口大量涌入，房地产市场发展空间较大，部分三四线城市人口吸引力较弱。一线及1.5 线城市人口大量涌入，常住人口数量远高于户籍人口，且人均商品房销售面积较低，其中2013 年北京、上海和深圳人均商品房销售面积不到1 平方米，市场未来发展潜力巨大。二线城市中，厦门常住人口与户籍人口比值高达2.0，但其所对应的人均商品房销售面积仅为1.89，市场仍存一定的发展空间。值得注意的是，克拉玛依、嘉峪关等人口规模较小的城市，人均商品房销售面积居于高位，尽管仍吸引部分人口流入，但市场潜在需求较小。部分三四线城市人均商品房销售面积处于低位，经济发展薄弱，人口吸引力较差，其中广安、资阳等城市常住人口不到户籍人口的80%，短期内发展空间有限。

　　3) 居民购买力：一线及热点二三线城市购买力较强，部分中西部三四线城市实际需求不足
　　2013 年，全国居民储蓄总额相当于销售额的5.7 倍，一线城市储蓄水平高，潜在购买力有待释放。2013 年，一线城市居民储蓄存款余额相当于当年商品房销售额的5.9 倍，居民购买力强，但受限购等政策影响，尚未转化为有效的市场购买力，未来市场潜力有待释放。而1.5 线及二线城市比值较低，不到5；2.5 线及3 线城市分别为5.1 和6.1；而3.5线及四线城市均较高，但当地房地产市场规模相对较小，未来发展潜力有限。

　　一线及东部二三线热点城市潜在需求大且购买力较强，部分中西部三四线城市即使收入储蓄水平高但长期来看实际需求仍显不足。从城市来看，2013 年，一线城市及无锡、佛山等东部二三线城市人均储蓄超过6 万元/人，高于全国水平（5 万元/人），城镇人均可支配收入也远高于全国水平，但人均商品房销售水平处于低位，如深圳人均商品房销售面积仅为0.5 平方米/人，居民购买力尚待释放。嘉峪关、克拉玛依等城市人均储蓄在三四线城市中处于中等水平，但其城镇人均商品房销售面积超过3 平方米，中长期来看，其人口规模小且多流向东部等大型城市，实际需求可能不足。

　　4) 房地产投资：一线及三四线城市投资增速回升，1.5 及二线城市投资增速放缓
　　一线城市投资额增速回升，1.5 线及二线城市投资增速持续放缓，三四线城市增速回升且增长最快。2013 年，一线城市平均开发投资额为2188 亿元，同比增长14.5%，为近几年投资增速持续下降后首次回升；其近五年开发投资额平均增速为15.2%，在各线城市中最低。1.5 线和二线城市平均投资额分别为1875 亿元和1071 亿元，同比增长15.3%和18.0%；近五年其开发投资额增速连续放缓，平均增速分别为19.8%和26.0%。三四线城市平均开发投资为127 亿元，同比增长22.7%，近五年开发投资增长迅速，平均增速高达31%。从各线城市投资总量占全国比重来看，一线城市投资总量占全国10.5%，比重连年下降，1.5 线和二线城市投资总量占全国比重较上年分别下降0.6 和0.2 个百分点至18.0%和21.9%，三四线城市占全国比重则提高至36.0%。

　　中西部省会城市和部分资源型城市房地产开发投资额占GDP 比重较大。一线城市中仅北京房地产开发投资额占GDP 比重高于全国水平（15% ），上海、广州和深圳比例较低。

　　贵阳、昆明、西安等中西部省会城市的房地产开发投资额占GDP 比重普遍高于全国水平，其中贵阳房地产开发投资额占GDP 比重为47%。定西、大同、铁岭等部分资源型城市凭借自身资源优势，带动房地产市场发展，房地产开发投资额对GDP 的贡献度较高，三亚、黄山、丽江等城市当地旅游资源丰富，吸引外地人口置业，旅游地产蓬勃发展，房地产开发投资额占GDP 比重也较高，其中，三亚的房地产开发投资额占GDP 比重高达81%。

　　5) 商品房销售：销售增速普遍回升，但1.5 线城市受基数较大影响整体增速趋缓
　　受高基数和调控因素影响，2013 年一线及1.5 线城市销售面积增速平稳，其他城市同比增速较快。2013 年，一线和1.5 线城市商品房平均销售面积分别为1643 万平方米和2264 万平方米，同比分别增长15%和9%，同比增速在各线城市中最缓，近五年平均增速在15%上下。二线和2.5 线城市平均销售面积分别为1155 万平方米和744 万平方米，同比增长最高，增速分别为19%和22%。三四线城市平均销售面积为269 万平方米，同比增长18%。

　　各线城市销售额均增长明显，其中一线城市受房价快速上涨带动销售额快速增长。2013 年一线城市平均销售额达2871 亿元，同比大幅增长31%，增幅为各线城市最高，较上年扩大15 个百分点。1.5 线城市销售额达1790 万亿元，同比增长17%，增幅较上年缩小1 个百分点。二线和2.5 线城市平均销售额分别增长26%和29%至873 亿元和487亿元，增幅较上年分别扩大7 和22 个百分点。三四线城市销售额为115 亿元，同比增幅扩大至29%。

　　6) 土地市场：整体市场热度高于2012 年，一线城市规模和增速均高于其他城市
　　2013 年，全国土地市场量价齐升，出让金增长明显，溢价率大幅上扬。2013 年，全国300 个城市共成交住宅用地13.4 亿平方米，同比增长31%。住宅用地出让金总额达2.2万亿，同比增长60.8%。价格方面，全国300 个城市住宅用地楼面均价为1617 元/平方米，同比上涨22.7%，创历年新高，平均溢价率为18.7%，较2012 年提高9.7 个百分点。

　　
　　住宅用地成交规模及增速一线城市突出，三四线城市增速快但规模小。2013 年，各线城市住宅用地成交面积和出让金均大幅增长，其中一线城市平均成交面积、出让金分别为901 万平方米和682 亿元，同比均止降回升，增幅分别高达47%和137%，土地市场一片火热。1.5线城市平均成交面积和出让金分别增长22%和59%至3189 万平方米和799亿元，二线城市增速最低，城市平均成交面积和金额分别增长8%和31%至1294 万平方米和241 亿元，三四线城市住宅用地平均出让面积约为246 平方米，同比增长45%，增幅仅次于一线城市，城市平均出让金为23 亿元，同比增长73%。

　　三、 各区域城市投资吸引力评价结果

　　1. 各区域对比：东部沿海三大经济圈领先，经济基础、人口因素等显著影响房地产市场潜力
　　全国TOP10 城市主要分布于东部沿海三大经济圈。与2013 年相同，长三角区域在前十中继续占据三席，区域内过半数的城市位于全国前50，所有城市均在前150 名之内，相对发达的经济一体化程度提升了区域整体的投资潜力，在全国市场中抢得先机；珠三角经济起步较早，以广州、深圳为核心的深莞惠经济圈率先得以发展，但与此前不同的是，2014 年厦门、福州、泉州等位于海峡西岸经济区的部分城市投资吸引力排名明显上升，分别由去年的19、23、46 位跃升至11、14、29 位，市场潜力差距有所缩小；京津冀一体化国家战略为环渤海区域发展带来利好，北京投资吸引力蝉联全国首位，天津亦有所提升，距离北京最近的廊坊市在全国的排名由去年的67 位上升至53 位，位于区域第八，与此同时，山东省继续保持双极发展态势，青岛、济南分列区域第三、四位。从三大经济圈城市总体排名情况来看，长三角城市间排名差距相对最小，珠三角次之，环渤海区域内城市间差距显著，TOP10 城市在全国的排名由首位跨度至第66 位。

　　成渝两地领跑西南区域，中部、东北地区省会城市优势明显。在其他区域中，省会城市优势显著。西南地区城市间差异显著，区域首位及次席的重庆、成都分列全国第3 位、第6 位，区域第三的昆明其全国排名为24，位居区域第十的柳州市全国排名已在100 开外；中部地区前五位均为省会城市，武汉依靠人口、经济排名规模规模规模及房地产市场规模优势进入全国 TOP10；凭借港口及旅游资源优势，大连在东北区域中排名仅次于省会沈阳，哈尔滨、长春紧随其后；西北地区的省会及资源优势型城市排名相对靠前。

　　2. 长三角地区：经济发达、市场成熟，整体投资吸引力继续领跑全国

　　长三角地区整体实力在各区域中仍为最强，各城市平均得分为31.2 分，明显高于其他区域和全国水平。区域投资吸引力十强与2012 年一致，名次略有调整，直辖市上海继续高居榜首，南京上升至第二位，苏州、杭州和宁波紧随其后，无锡、温州、常州、南通、绍兴发展速度较快，整体经济和房地产市场发展水平较高，分列区域第6-10 位。从不同省份来看，江苏省和浙江省分别有11 个和8 个城市入围区域前二十强，且江苏省的城市排名靠前的较多，吸引力略高于浙江省。上海、南京、苏州3 个城市均跻身全国投资吸引力前十名，在全国前50 名中，长三角地区也占据近四分之一，体现出长三角地区投资吸引力领跑的全国绝对优势。另外值得一提的是，上海自贸区确立对长三角地区经济发展成为一大利好，受其带动，上海周边南通、苏州、嘉兴等诸市全国排名均有不同程度的上升。

　　
　　珠三角地区整体表现稍逊于长三角地区，各城市平均得分为26.4。区域投资吸引力十强中，经济和房地产市场成熟度高的一线城市广州和深圳仍位居前2位，计划单列市厦门、省会城市福州、重要制造业城市佛山分列第3-5 位。国际旅游港中心城市三亚位居第6。

　　地级市东莞、泉州、珠海、中山，凭借广佛肇、深莞惠、珠中江等经济圈规划，依靠制造业、化工产业、港口等资源，带动经济发展、吸引人流、助推房地产市场发展，位列区域第7-10 名。从不同省份来看，广东省和福建省分别有6 个和3 个城市入围区域十强，显示出广东省城市经济实力、房地产市场等综合指标在珠三角三省中最为发达，具有较高的投资吸引力。在全国投资吸引力排名中，珠三角地区表现突出的广州和深圳跻身全国十强，数量仅次于长三角地区，此外，福州、厦门、佛山作为区域十强均进入全国前20 名，体现出珠三角地区较为突出的整体实力，区域内经济圈一体化优势日益凸显。


　　京津冀一体化提速，为环渤海区域发展带来利好，山东继续保持青岛、济南双极发展态势，沿海城市整体具有较大优势。环渤海区域中首都北京继续位列榜首，直辖市天津排名第二，青岛、济南、石家庄、唐山、烟台、廊坊、潍坊和东营分列3-10 位。北京凭借其自身的经济规模、人口优势和发展成熟的房地产市场等优势，稳居各城市之首；天津依托交通区位优势和自身良好的经济发展势头，排名仅次于北京；青岛和济南、唐山和石家庄分别为山东和河北两省的经济中心和政治中心，人口吸引力强，居民收入水平高于省内其他城市；烟台、潍坊作为山东重要地级市，经济规模和增速均位居山东前列；廊坊受北京辐射力影响，京津冀一体化将会使其房地产市场发展愈发成熟；东营属资源型城市，居民收入水平高，购买力强劲。从不同省份来看，除直辖市北京和天津外，山东有5 个城市入围。与2013 年排名相比，廊坊由去年第10 名上升为今年第8 名，东营新晋跻身区域前十强。

　　
　　中部地区城市数量为各区域最多，各城市平均得分为15 分，低于全国平均水平，安徽、湖北城市发展迅速。省会城市武汉、长沙、合肥、郑州和南昌优势明显，仍占据区域前5 席。紧随其后的为非省会城市芜湖，而山西太原则位列第七位。资源型城市襄阳、宜昌以及江西省面积最大、人口最多的赣州分列第8-10 位。从不同省份来看，安徽省、湖北省各有6 个城市入围区域20 强，整体实力较为突出。在全国投资吸引力中，中部地区仅武汉跻身十强，长沙、合肥、郑州分列第15-17 位，其余区域十强城市主要集中在第30-70名之间，宜昌和赣州排名相对靠后，分列第82 和86 位。


　　作为老工业基地，东北地区整体投资吸引力低于长三角等三大区域，各城市平均得分为 16.5，不及全国平均水平。在全国投资吸引力排名中，区域内仅沈阳、大连跻身全国20 强，分别位列第13 位、第18 位。区域投资吸引力十强中，辽宁副省级城市沈阳依旧位居首位，港口和旅游城市大连力压省会城市哈尔滨和长春位居次席。省会城市哈尔滨和长春，对于区域内人口吸附能力较强，旅游资源丰富，分别位居第三和第四。资源型城市大庆、朝阳、本溪、鞍山和抚顺凭借资源带动，均跻身东北区域前十。其中，朝阳凭借特殊的地理优势，衔接东北和京津唐地区，随着京津唐经济辐射范围加强，未来发展潜力不可小觑，2014 年投资吸引力由区域内16 名上升为今年第7 名。从不同省份来看，辽宁省有7 个城市入围区域十强，囊括过半席位，整体实力依旧突出。

　　
　　西北地区整体评分在各区域中发展较为落后，各城市投资吸引力平均得分仅为 13.9分，为全国最低区域。区域投资吸引力十强中，省会城市西安、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、兰州和西宁分列第1、2、4、7、8 和9 位，“天下第一雄关”嘉峪关、新型工业城市乌海和包头以及石油石化基地克拉玛依受产业带动、房地产市场发展相对较快，分列第3、5、6 和10 位。过去几年一直位居西北地区投资吸引力前列的鄂尔多斯本年度跌出前十。

　　从不同省份来看，内蒙古共有3 个城市入围区域十强，新疆、甘肃各有2 个城市入围，内蒙古在西北地区略胜一筹。在全国投资吸引力排名中，西北地区没有城市进入全国前 20名，区域内前2 位的西安和乌鲁木齐分列全国第21 和42 位，嘉峪关、银川、包头等5个城市位列全国第50-80 名之间，体现出西北地区整体投资吸引力在全国处于落后地位，但依托丰富的矿产资源及国家的大力扶持，市场仍有发展空间。值得注意的是，西北地区中心城市自身仍处于有待快速发展的状态中，无法发挥对周边城市的带动作用，一些地级市只能靠自身产业和人口带动，房地产市场容易产生不均衡的问题，需要警惕风险。


　　西南地区总体吸引力在全国范围内处于落后地位，排名在前百的城市仅7 个，但区域经济中心城市重庆、成都排名全国前列，与其他城市差距较大，区域内发展不平衡。区域投资吸引力十强中，成渝经济区“双核”重庆和成都依然占据前2 位，省会城市昆明、贵阳、南宁紧随其后。受成、渝经济辐射影响，四川南充、资阳、德阳、自贡排名提升，分居区域内6-9 位，广西北部工业名城柳州位列第10。从不同省份来看，四川占据了区域十强的半壁江山，广西吸引力减弱，十强城市由上年的4 个下降至2 个。在全国投资吸引力排名中，经济和房地产市场规模突出的重庆仍占据全国第3 位，而成都下降至第6 位，昆明、贵阳、南宁挤入全国前五十，而区域十强中有三位全国排名在百名开外，西南地区总体竞争力在全国处于落后位置，区域内部两极分化严重，大城市对周边地区带动作用仍有进一步发展空间。作为西南整体经济相对较强的四川省，内部发展也分化明显，东部、中部受益于成渝经济区的发展，而西部部分城市排名不进反退。贵州虽然整体仍相对较弱，但在贵安新区、黔中经济区的带动下，投资吸引力不断增强，全国排名均出现明显提升，发展后势强劲。

　　
　　1. 研究背景

　　房地产业快速发展的外部宏观环境改变。2008 年以后，我国依靠大量的信贷融资实现经济反弹，M2 快速增长，外部宏观环境发展利好房地产业，而十八大以来，“全面深化改革”为我国经济工作的重点，经济增速短期内下行的可能性加大，货币环境与2008-2013年房地产市场快速扩张时期相比有所趋紧，整体来看，房地产业发展的外部利好因素减弱。

　　房地产业市场表现呈现小幅回落。受前期供应旺盛、需求提前透支及近期信贷紧缩影响，2014 年以来，全国商品房销售销售面积持续下跌，1-4 月商品房销售面积仅2.8 亿平方米，同比下跌6.9%，5 月百城价格指数自2012 年6 月以来首次出现环比下跌，过半A 股上市公司净利润同比下滑，多地出现楼盘降价促销现象，南宁、郑州、无锡等先后出台政策“微调”。

　　房地产市场全国高增长时代已经结束，不同城市分化不断加剧，部分城市风险逐渐显现，在此背景下，城市的风险变化更加引人关注。为此，研究院根据多年房地产市场研究经验，结合投资吸引力指标，初步拟定城市风险评价体系，进行城市风险评价，为企业合理规避风险，优化城市布局提供参考依据。

　　2. 方法体系
　　部分三四线城市人口流出现象严重，而土地成交规模突出。2010-2013 年，三线城市南通和盐城住宅用地成交规划建筑面积均超过8000 万平方米，而常住人口与户籍人口比值仅为0.95 和0.89，此外，徐州和淮安2010-2013 年住宅土地成交规划建筑面积均超过4500 万平方米，但其常住人口与户籍人口在2010 年的比值分别只有0.88 和0.89，人口聚集能力较弱，潜在供应远超出当地人口规模承载能力。总体来看，此类三线城市大多处于快速扩张阶段，近年来土地成交量较高，但常住人口明显低于户籍人口，人口流出现象严峻，潜在购房者需求有逐渐放缓的趋势，房地产市场供应可能面临过剩风险。


　　从开工来看，除部分三四线城市外，温州、鄂尔多斯等城市投资过热，远超市场消化能力，或将面临供过于求风险。2010-2013 年，温州、鄂尔多斯投资额远超销售额，且新开工面积明显高于销售面积，市场去化能力不足，短期供应过剩风险较高。而成都、广州、厦门等城市新开工和投资相对于其市场容量仍略显不足，未来发展潜力较大。此外，部分三四线城市新开工面积远超销售面积，而人口大量流出，短期及中长期供应风险均需警惕。

　　综上所述，从土地供应、投资和新开工等供应类指标来看，部分1.5 线如武汉、重庆近年开发投资热度大，短期去化压力较高，但从中长期来看，较大的人口吸附能力以及较发达的经济水平或将逐步消化目前充裕的市场供应。部分二线和2.5 线城市，如大连、昆明等城市市场供应超过其消化能力，但随着区域发展带来的中心城市优势逐渐凸显，供应过剩风险或将得到缓解。而营口、鄂尔多斯等三四线城市由于城市超前规划，过去土地供应规模突出，市场存量处于高位，且此类中小城市经济、人口规模有限，未来难以消化过剩的供应量，中长期供应过剩风险需警惕。因此，在城市表现呈现明显差异性的背景下，企业投资布局应合理评价城市的区域特点、供求状况及潜在风险，制定恰当的投资策略。

　　4. 典型城市分析

　　营口：供应规模远超当地人口和经济承载能力，销售规模远超同类城市，或透支部分未来需求，过剩风险逐步显现
　　2010-2011 年，营口市辖区住宅土地累计推出近亿平方米，累计成交7381 万平方米，超过同时期成都、武汉等1.5 线城市住宅土地成交规模，土地市场迅猛升温。但2012 年以来，营口土地市场供需双双大幅回落，2012 年住宅用地推出量和成交量均不及上年的四分之一；2013 年推出量和成交量继续回落，同比降幅均超过40%。

　　近年，营口市投资增长乏力导致新开工面积大幅回落，销售面积持续高位运行或透支部分未来需求。2008-2009 年营口房地产开发投资额大幅增长，同比增速超1 倍，远超与其经济及人口规模相近的城市。在投资额大幅增长情况下，2008 年，营口新开工和施工面积增速同时达到最高。2012 年以来，营口新开工面积大幅回落，2013 年降至630 万平方米，但仍高于其他同类城市。营口常住人口规模不足250 万，但近三年商品房销售面积均在600 万平方米左右，虽然规模领先，但可能透支部分未来需求，供应过剩风险较大。

　　杭州：部分区域库存攀高导致降价潮频现，局部供应过剩风险需警惕
　　杭州库存攀升，短期去化压力突出。2013 年以来，杭州库存量持续攀升，截至2014年4 月底，商品住宅（不含保障型住房）可售面积已达到1048 万平方米，处于历史较高水平，相比2012 年底增长了38%，其中，余杭、萧山和拱墅区可售面积占比较高。从出清周期来看，受市场成交相对乏力影响，截至2014 年4 月底，杭州出清周期延长至21个月，去化压力进一步加大，库存量较大的拱墅区出清周期接近28 个月，萧山和余杭也超过20 个月，未来去化压力突出。

　　结语：宏观环境及房地产市场决定投资吸引力，区域、城市分化加剧，部分城市风险需警惕

　　中国房地产业发展将逐步回归理性，城市分化明显。2013 年我国房地产各项指标高速增长，需求提前透支，行业峰值或将到来，建立健全长效调控机制，市场将逐步回归理性。从不同城市来看，一线城市外来人口众多，政策调控最为严厉，刚需产品仍为主流。

　　1.5 线城市表现分化，杭州、沈阳短期内应警惕供应过剩风险，但受益于城镇化和区域中心城市地位，中长期投资吸引力仍较高，而武汉、重庆等城市近年来房地产业发展迅速。昆明、大连等二三线城市，房地产业发展与经济和人口发展脱节，市场供应过剩，但随着城市建设逐渐完善，区域中心地位逐渐凸显，长期仍具备一定投资价值。而营口、鄂州等三四线城市，过去几年供应较大，且人口外流严重，城镇化进程缓慢，市场风险不容小觑。

　　东部三大经济区市场成熟度高，中西部区域起步晚但增速快。从不同区域来看，长三角、珠三角和环渤海三大经济区仍占据主要位置，各项规模突出；中部区域后发优势明显，各项指标增速位于前列，且区域中心城市地位逐步凸显；东北地区多以重工业为主，人口吸纳力弱，各项指标增速回落明显；西南和西北区域尽管经济和房地产市场规模较小，但增速较快，部分城市仍面临供应过剩风险。

　　长期来看行业增速下降，房企开发策略发生转向。2014 年以来多数房企拿地热情急速降温，但龙头房企依靠丰富的资金、广泛的全国布局、强大的开发能力以及品牌影响力，继续扩大市场份额，2014 年一季度中海、绿城、世茂依旧扩张土地储备，积极布局一二线城市，一线城市出现稀缺地块争抢白热化的局面。而中小企业融资能力受限、土地获取能力低，在市场分化的环境中抗风险能力差，房企在拿地节奏、城市布局、开发模式等方面也发生转向。由此可以看到，房企正在经历一场根本性变革，单纯依靠土地扩张来获取增长的模式正在退出，新一轮的市场格局正在形成。

　　总结过去几年的系列研究成果，我们认为，城镇化进程稳步推进将继续为中国房地产市场发展带来空间，但受经济结构调整、人口年龄结构变化等因素影响，不同区域、不同城市市场出现分化，量价呈现明显差异，房企在城市布局、开发策略方面也出现不同转向。

　　在此背景下，房企应把握不同城市市场发展的机遇与风险，合理调整区域布局，优化资本运作，才能维持持续健康的发展。

https://business.sohu.com/20140617/n400960805.shtml business.sohu.com false 财经网 https://estate.caijing.com.cn/2014-06-17/114270528.html report 24307 摘要本研究在总结2003年以来持续开展的相关研究经验基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度，通过