赵秀池
今年以来，楼市走势比较低迷。根据国家统计局最新公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况和1~5月份全国房地产开发和销售情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市由1月份的6个增加为35个。1~5月份，全国商品房销售面积同比下降7.8%，降幅比1~4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%。商品房销售额下降8.5%，降幅比1~4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%。从数据上看，似乎有量价齐跌的走势。不断有人呼吁取消限购，认为取消限购是拯救楼市的一根救命稻草。取消限购真能拯救楼市，令楼市走出困境吗？
笔者认为，取消限购是一把“双刃剑”，不能把它作为拯救楼市的利器，放开限购的效果恐怕会事与愿违。一方面，取消限购，就给了一些人投资或投机的空间，如果某地的房地产市场被看好，则投资性和投机性需求比例过大，会助推房价不断上升，便有房地产泡沫风险加大，而泡沫破裂的后果是大家不愿看到的。日本和美国过去房地产泡沫的事实已经给我们敲响了警钟；另一方面，取消限购实际上更多的是一个信号的传递，它会改变人们的预期，让人们以为，住房供过于求现象已经出现。而资金是逐利的，追涨杀跌是投资者的本性。如果某地房地产市场已经出现了供大于求，没有投资盈利的机会，则投资的住房需求一夜便会化为乌有，自住的住房需求也会踌躇不前。因此，如果楼市确实已经供过于求，取消限购则不能使楼市走出困境，反而会改变人们的预期，从而减少住房需求，使楼市更加低迷。所以，取消限购未必能解决目前楼市低迷的问题。
从理论上讲，取消限购可以让一部分人的住房刚性需求得到满足，也可能使一部分投资或投机性需求得到释放。但是，仍然不能改变楼市的供求关系，不能改变楼市的基本面。
其实，到目前为止，我国房地产市场的基本面并没有发生变化，房价涨幅收低或出现小幅回调是我国宏观经济软着陆的表现，也是房地产市场平稳健康发展的征兆。从5月份数据来看，与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个，上涨与下跌的城市数与1月份是一样的。只不过最高涨幅从1月份的20.9%回落到了11.3%，只是房价涨幅收窄而已。我们观察数据时，不要仅仅局限于与上月同比、环比的小幅波动的变化，更要从长期趋势来判断楼市的走势。
在我国处于城市化快速发展的背景下，城市规模在不断扩大，城市人口在不断增加，按过去城市化速度1%保守估算，每年也有1300万人口进城。加之单独生育政策的放开，各城市人口增加的速度要快于以往。在我国城市化完成之前，城镇人口不断增加这个趋势不会逆转。我国房价不断上涨的一个主要原因，就是城市化进程不断加快，城镇人口不断增加，带来城镇住房需求不断增加，加之过去的住房欠账太多，导致我国的住房市场近年来一直处于供不应求状态。我国的城市化率从取消福利分房的1998年的33.35%，上涨到去年的53.73%。15年间，提高了20.38个百分点，每年平均增加1.36个百分点。与此同时，全国城镇人口更是从4.1608亿人，增加到了7.7111亿人，去年城镇人口已经是1998年的1.85倍。所以，伴随着城镇人口的不断增加，住房的供求矛盾比较突出，尤其在一、二线城市，原有的户籍人口也还有很多住房困难户，仅北京就有13万户两房的轮候家庭在翘首以待，增量人口的住房问题也比较突出。正因如此，自2011年起，我国对住房价格上涨过快的热点城市采取了限购。限购从长远来看对楼市是有利的，它可以让住房回归其居住功能，使楼市的发展更平稳健康。
住房限购有点像计划经济时代短缺经济下的凭票供应，被很多人诟病。其实住房限购也有其符合经济学原理之处。由于住房自住与投资两相宜，赋予投资需求的住房需求则具有一定的无限性，而我国的土地是有限的，能够盖房的土地更是有限的，所以，住房的有限供给永远满足不了无限的住房需求，因此，通过限购，减少投机性与投资性需求，使住房回归居住功能，从经济学原理上是一种正确的选择。通过限购，使首套房的刚性需求和二套房的改善型需求得到满足，抑制了投机性与投资性需求，减少了房地产泡沫的可能性。
仅仅取消限购不能拯救低迷的楼市。楼市的健康发展还需要良好的经济环境、金融环境等的支持，更需要政府和企业苦练内功，从城市运营、产城一体、供求均衡角度去开发、设计、提供多元化的适销对路的房地产，摸准楼市的脉搏，“盖有人住的房子”，房地产市场的发展便无后顾之忧。
（作者为首都经济贸易大学教授）
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