房企半年业绩解读：寡头时代来临
王营
“强者恒强”的商业生存法则在房地产行业越发明显。综合各家发布的房企销售半年业绩排行榜，均可发现这一显著特点。
中国指数研究院数据统计显示，在2013年全年销售额突破300亿的19家房企中，2014上半年业绩同比
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值得注意的是，从不同阵营房企销售业绩增速来看，市场依然演绎着“越大越强、越大越快”的竞争法则。第一阵营7家房企今年上半年销售额增长率均值为30.2%，而远高于第二、三、四阵营，而第四阵营平均下降3%，阵营之间无论从销售规模还是增长动力，格局分化加速显现。
千亿到五十亿之间的差距
房企业绩分化的趋势正在加剧。
中国指数研究院数据显示，今年上半年销售突破500亿的企业为7家，平均销售额692亿元，较上年4家企业增长19.5%。200亿-500亿房企达到8家，平均销售额为251亿元，比上年小幅上涨。100亿-200亿房企有13家，平均销售额121亿元，虽然泰禾集团和阳光城同比上涨100%，但该阵营较去年均值仍大幅下降20%，可见第三阵营房企受此轮市场调整影响较大，增长乏力。此外，共有25家房企实现50亿-100亿销售业绩，平均销售额较去年同阵营微降2%至73亿元，上年同期50亿房企已退出8家。
相比预计百亿房企的数量减少，2014年房企“千亿军团”的龙头房企却保持了增长。根据中指院数据，2014年前6个月销售突破500亿的企业为7家，分别为万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达，它们将成为今年的千亿企业。楼市虽然低迷，市场集中度却在进一步提高。
CRIC研究中心数据亦证明，龙头房企市场占有率正在继续提升。2014年上半年，TOP10的房企销售金额占比从去年的14.6%上升至18.6%，增加了4个百分点；TOP20及TOP50企业同比分别增加4个百分点及4.7个百分点。TOP50企业市场集中度连续上升，从2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。
2014年上半年，上榜企业销售面积集中度同样稳步提升，其中TOP10和TOP20企业均增长了2.3个百分点；TOP50企业则增长了3.1个百分点。从2012年到2014年上半年，TOP50的面积集中度共增加了4.1%。
中国指数研究院研究总监蒋云峰在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从历次行业调整中均可看出，市场下行对品牌房企不只是压力和困难，更是动力和机遇，强者更能禁得住风浪的历练，优胜劣汰的规律驱动行业格局加速分化。2014上半年，品牌房企适时做出经营策略调整，在不利环境中完成良好业绩。
易居中国执行总裁丁祖昱也认为，强者恒强的市场趋势越发明显。“比如恒大和碧桂园。表面上看他们的项目大多布局在市场不乐观的三四线城市，但只要市场有他们的地方，其他企业的生存状况都不会太好。”
弯道超车的困境
蒋云峰认为，市场集中度高是一个行业逐渐成熟的标志，但却未必是一件好事。
丁祖昱担心的是，在市场波动期，中小房企有可能进一步面临资金压力，而后被逐渐淘汰出市场。从上半年已有包括浙江兴润置业、广东光耀集团、青岛君利豪集团等多家房企遭遇资金危机甚至破产倒闭。
同策咨询总监张宏伟发现，对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”成为第三、第四阵营房企竞争格局变化过程中的主要特征，但是，第三、第四阵营房企很难实现逆势突围“弯道超车”，尤其是在2014年，在房地产信贷紧缩的市场背景下，过去那些激进扩张的中小房企有可能面临资金危机，在此轮市场大洗牌过程中被收购。
张宏伟认为，有三类企业风险最大。第一类，产品类型偏高端、周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响。第二类，前期拿地过于激进，成本较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业。第三类，一部分资信不太好、难以获得银行贷款的中小企业。
此外，一些品牌房企也在面临倒退的风险。CRIC研究中心发现，上半年，去年销售规模300亿-700亿元的第二阵营房企明显分化：大部分房企业绩出现下滑，个别房企甚至跌出TOP50排行榜。业绩下滑主要是因为产品定位偏高端，在供过于求的城市布局过于集中。在整个行业不景气下，市场观望情绪较重，业绩下滑是一个正常现象。
一家近年来逐渐跌落出前十的品牌房企相关人士表示，“我们越来越不看重规模。”但这也从另一侧面反映出，随着差距越来越大，弯道超车显得越来越困难。
蒋云峰称，从房企排行来看，品牌房企华润地产、远洋地产、世纪金源下滑趋势明显。中国指数研究院排行榜显示：目前，华润地产已经跌出前十，而远洋地产早已跌至20名，世纪金源更是跌落至36名。
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