此时不＂调＂更待何时——全国千余楼盘评级下调解读(组图)

　　上周六大家正在看世界杯的时候，房价点评网上线了，虽然已经很低调了，但还是引起了很多关注，不少人已经“黑”我们了。不过我倒觉得他们不是真的“黑”，而是有很多期待但又觉得我们目前还有很多问题，所以要质疑，要等我们回答。比如“房地产广告精选”29日专门写了 一篇针对我28号发布的《打破中国房地产信息的“黑箱”》的文章，逐段评价，其中有一点就质疑我们很多给出的楼盘指导价格基本上都比市场销售价略高一点，如果当时他就了解到我们下调全国千余楼盘评级的情况，那他那篇文章估计就要做调整了。

　　哪些城市、企业被降级？

　　目前房价点评网上有4038个一手房楼盘，分布于全国21个一二线城市。这次全面调研、重新评级后，1107个楼盘被下调，占比27.41%。另外还有135个楼盘评级上调，占比3.34%。


　　为什么会有上调？有的楼盘为了促销而降价了，我们就可能上调它的评级。降级的楼盘，是我们认为它的价格已经和市场不平衡了，所以要调。

　　一下子下调超过一千个楼盘的评级，可能会对市场产生一些影响，但我们希望这是一个积极的影响，希望这些被调的楼盘能够进一步积极应对当前市场。

　　从城市来看，下调比例最多的并不是杭州，因为杭州市场虽然差但自救也快，在我们六月底重新评级时，杭州很多楼盘已经降过价了。此次评级下调的重灾区反而是之前市场还马马虎虎，从4~5月份开始突然之间急转直下的城市，例如东北部分城市、长三角部分城市，下调占比都在三成左右，高于平均比例。在一线城市中，北京下调比例最少，18.52%；广州其次，28.61%；然后是上海，30.88%；深圳比例最高，31.68%。

　　
　　评级调整后，“尽快入手”、“推荐购买”、“谨慎购买、“持币观望”这4类评级项目的分布比例分别由5.9%、65.2%、25.1%、3.8%变更为4.8%、46.6%、40%、8.6%，其中“持币观望”的项目数量为原来的两倍多。

　　从企业来看，50强企业下调评级的占比为16.89%，但这21个城市中50强企业的市场占有率基本超过四成，说明它们在之前的市场应对中表现还是相对积极的。再看七家千亿企业，一共下调了62个项目，占50强下调总数的33.16%，但这七家的市场销售份额占到了43.4%。可以说，强者依然恒强。

为什么要重新评级？

　　第一，市场环境在变化。这段时间大家都在讨论救市，这就说明市场不好。不仅是一线二线三线城市在讨论救市，北京都说要救市。当年许多人认为北京的楼市永远是不败的，那今天干吗要救？还不是因为现在北京市场压力大呀。估计接下去七八月份，一半以上的限购城市会调整政策。呼和浩特取消限购之后，也会有更多城市取消限购政策。

　　第二，成交在回落。六月份的成交量比五月更差一些，但没有差很多。没差很多主要是因为，包括TOP50在内的一些企业，6月份尤其最后一两周卖得很不错，价格调低了是最大的原因。但5~6月的整体市场其实是比较差的，很多城市的成交量已经回到了2012~2013年的最低成交水平。现在整个市场成交处在低点，先出定量再出定价，在成交量调整基本到位的情况下，接下去价格也会有相应的调整空间。

　　第三，房价在回落。今天克而瑞发布的中住288指数显示，全国一手房价格指数连续第三个月出现环比下滑，6月份的下滑幅度超过5月份。下滑的城市继续增加，全国有160多个城市环比下滑，其中上海首次出现下滑，还有120多个城市是环比略有上升，上升的幅度较小。各个城市的房价目前是有压力的，接下来几个月房价肯定还会持续下滑。

　　第四，业内在看空。中介公司基本上一致看空楼市，最悲观的是自曝被欠了30亿佣金的中原。除了任志强还坚持看多之外，地产商基本上都从看多转为看平，看平的则转为看空，比如万科王石一直是看平偏看空，郁亮是看平，毛大庆是看空。经济学家中普遍是看平偏略看空，比如说李稻葵稍微偏看空一点，巴曙松看平偏略看空一点。另外评级机构和海外券商、投行都是偏看空的。房地产行业整体的压力都非常大。

　　希望这次千盘下调是市场的一次契机，是筑底的希望，是企业调整策略的开始，评级下调了，企业也可以动手了，此时不＂调＂，更待何时！

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