光明系地产成隐性“大地王”
80亿元地产资产注入上市公司 欲借国资改革盘活99万亩土地
本报
2014年上海市国资大改革，光明系跑在了前头。
近日，光明食品集团旗下上市公司海博股份公布重组方案：原本主营出租车业、物流业及不锈钢
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这一纸公告，宣布光明集团80亿元地产资产注入海博股份，旗下农房集团借此曲线上市，结束谋求资产证券化“七年长跑”之路。
根据公开资料，农房集团最近三年主要从事房地产开发业务，包括普通商品住宅及其配套商业地产、保障性住房、综合商务楼的开发、销售和服务。农房置业拥有房地产开发暂定资质，最近三年主要从事房地产开发业务，开发的项目为西郊半岛名苑。
“上海国资改革是农房集团借壳上市的最大动力。农房集团此前尝试IPO上市的模式，但和整个收紧的融资环境相违背。今年虽然整个上市环境较宽松，但对于农房集团而言，也必须服从上海国企改革的政策。”长期关注上海地产行业的分析人士严跃进告诉时代周报记者，“借壳海博股份，属于光明集团资源整合的重要一步，本质上是为了提升协同效应。从农房集团在整个上海的发展来看，此前也面临一些大的竞争和调整，资源整合下利好战略扩张。”
7月22日，海博股份发布了包括财务报表审计报告、盈利预测在内的一连串公告。不过，这一系列侧重地产业务的“成绩单”却并不容乐观，尽管手握大量土地，且地产业务一度是光明集团利润最高的支撑性业务之一，但目前农房集团面临的状况并不容乐观，除了较高的资产负债率外，农房集团也面临连年净利润下滑、销售压力严峻等危机。
时代周报记者就地产业务注入海博股份相关事宜联络光明集团宣传部长潘建军，但截至记者发稿前，对方尚未给予任何回复。
光明集团拥有土地99万亩
丰富的土地资源是光明集团地产业务最大的特点。
根据公开资料披露，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地，与之相对比的是农房集团整个2013年的合约销售额约为110亿元。截至2013年末，农房集团土地储备300余万平方米(约4600多亩)。
时代周报记者梳理后发现，截至目前，农房集团足迹遍布上海、江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北等地，而在去年新进入或加码投资的城市，主要位于大长三角地区，如杭州、绍兴、宁波、湖州、金华、舟山、宜兴、扬州等地。
而据海博发布的公告披露，农房集团土地储备的比重为：上海和长三角占65%，其中：上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%；外地占35%，外地项目中省会城市占16%，其余为外地三、四线城市。
“去年开始，农房集团明显加快了全国化的布局，但是根据其土地储备比重，在江苏、浙江等地占到超过50%，而这些区域正是今年全国降价潮的重灾区。”一位房地产市场分析人士指出，“一般在上市之前，开发商都会选择激进拿地，这对提高估值具有重要作用。然而，目前楼市遇冷，去年买这么多地，现在很有可能成为烫手山芋。”
时代周报记者调查发现，去年9月3日，农房集团击退多家品牌房企，斥资14.86亿元拿下杭州萧山的两幅热门宅地萧政储出【2013】22号、23号地块，其中22号地块，出让面积3.32万平方米，可建面积8.29万平方米，起价5.72亿元。
经过21轮报价，萧政储出【2013】22号地块由农工商集团以8.2亿元竞得，楼面价9892.03元/平方米；23号地块，出让面积3.14万平方米，可建面积7.86万平方米，起价4.51亿元。经过21轮报价，由农房集团以6.66亿元竞得，楼面价8473.28元/平方米。而同期与农房集团进入杭州地产市场的恒大地产，则以总价25.95亿元竞得临近的萧政储出【2013】21号地块，楼面价10556.5元/平方米。不过，在杭州萧山楼市已处极度低迷之下，目前已经进入销售的该地块项目“恒大帝景”，根据售楼处发布的营销宣传方案，“折后单价11800元/平方米起，首付8万元起”。
而在目前的市场环境下，农房集团拿的萧政储出【2013】22号、23号地块，建成销售也即亏损之时。
而与农房集团在全国的激进拿地相比，机构更加看中的是农房集团背靠的光明集团背后隐性的土地资源。此前有媒体称，上海市国资委出资监管企业所拥有的土地总量超过700平方公里，为上海市总面积的10%还多。在新一轮上海国资国企改革中，大量的隐性土地资产将在改革中被市场化。农房集团董事长张智刚就曾表示，“大股东光明食品集团手中还有不少土地，通过“退二进三”，这些土地有可能会由我们接手。”
根据香港媒体的披露，截至2011年3月，光明食品集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区(原南汇区域内)和江苏省大丰市、安徽省黄山市，其中上海市郊约51.3万亩，外省市约46.8万亩。
在上海市郊的51.3万亩土地中，光明集团及集团所属子公司产权土地约12.2万亩，包括注入资本金土地约9.8万亩和划拨土地约2.4万亩。除了农业用地，光明食品集团所属各子公司在上海及全国各地，还拥有工商企业用地约1.65万亩，是各子公司生产经营主要场所。
中金公司在最近发布的一份研报中称：“对接光明集团，积极参与“退二进三”。光明集团旗下符合上海“退二进三”计划的存量土地，在上海市区有30多块，面积上千亩，目前农房集团已经参与的项目包括北外滩梅林正广和大楼整体平移等。”
房地产业内人士严跃进对时代周报记者分析说，“对于光明集团来说，因为有不少工业用地，而目前上海对于工业用地二次开发的支持力度在加大。获取此类土地资源，结合农房的房产开发经验，一来能减少土地获取成本，二来利好土地资源的盘活和价值发现。”
如果光明集团大部分土地资源盘活入市，光明系地产将成为国内少见的“大地主”。
守着聚宝盆一季度亏近2亿
一方面因海量的土地资源而备受期待，另一方面光明集团旗下地产业务因盈利能力欠佳、面临较大资金压力而遭受质疑。
根据公告披露，农房集团2011-2013年的营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元、100.59亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为5.02亿元、4.8亿元、3.39亿元。
为了回应市场对于农房集团近几年增收不增利的质疑，海博股份在7月22日又发布了盈利预测，公告显示，海博股份2014、2015年的营业收入预测额分别为131.6亿元(售房收入106.3亿元)和162.9亿元(售房收入141.5亿元)，同期归属于母公司所有者的预测净利润分别为6.2亿元和9.17亿元。
不过，一家“四大”会计师事务所的资深人士在分析了农房集团2012、2013以及2014年一季报之后，依然对该公司的财务状况表示了担忧。
“历史数据表明这家公司的负债偏高，偿债能力目前不是很好，一季度利润为负数，由于目前一季度净利是负数，所以你会看到收益率的数字也不太好看。”根据该人士计算得出的数据显示，农房集团2012年、2013年以及2014年一季度资产负债率分别高达74%、83%、86%；毛利率仅为25%、19%、20%；其中最引人关注的是，2014年1-3月净利润为-19527.91(万元)，亏损近2亿元。
农房集团董事长张智刚曾对公司毛利偏低情况作出过解释，他称：“去年我们保障房的竣工面积比例达到了30%，这显然会拉低公司的利润率。上市以后，保障房的占比肯定会降低。同时，为了公司的长远发展，我们把所有楼盘历史遗留的增值税问题全部解决了。虽然这两年的利润不高，但我们是为了将来的发展夯实基础。”
海博股份高层人士则对时代周报记者解释称：“目前看到的农房业绩这块的净利润为负数，仅仅只是周期性的结果，并不能反映企业真实的经营状况。很多人只看到这一层，没有往深入分析。如果这个企业真的亏损严重，我们怎么可能做资产重组的事情？这是结算周期的关系，受到一些项目、政策的影响，你们也应该看到它今年承诺的利润是6亿元。农房集团的利润是不用担心的。”
不过，中金公司的研报分析显示：“农房集团扎根上海，辐射长三角。在手项目(包括在销、将售和开发)共计33个，其中30%在上海，大部分为住宅地产，考虑上海独特的资源禀赋，我们认为这些项目的风险相对较小。但剩余70%项目几乎都在三线及以下城市，且大部分为中高端住宅，考虑三线城市户均一套的保有量，高于县城的生活成本和弱于一、二线城市的学校、医疗等配资源套，及刚性的户籍制度，需求偏弱；叠加供给偏大、开发商为了回笼资金，目前在销的19个项目存在售价下跌的风险，可能会拉低公司的利润率。”
此外，农房集团在各地的销售形势同样堪忧。根据光明集团内刊显示，农房集团在今年3月17日召开的2014年营销工作会议上强调：“(公司)面临严峻的销售形势和艰巨的任务”，并表示“面对2014年国家银根收紧的趋势，只有‘现金为王’才能站稳脚跟”。
作为一家“深耕上海市场”的本地房企，有业内人士在分析了克而瑞2014年上半年上海销售数据后向时代周报记者指出，“对比一些外来的房企，比如招商地产、新城控股等，会发现农工商作为上海大本营，销售业绩其实还不如他们”。
差异化布局养老物流地产
实际上，光明集团推动房地产业务上市的想法已有7年。早在2008年，时任光明集团总裁曹树民就曾表示，正在寻找私募机构进行战略合作，共同推动房地产业务板块单独上市。
“IPO、借壳都有可能，但不会选择(光明集团)旗下4家上市公司作为借壳对象。”曹树民当时称，旗下上市公司都没有房地产业务，农房集团借壳已有上市公司进行融资不符合专业化运作的思路，“如果借壳，我们会更多考虑买入其他的壳，并在合适的时机选择上市。”
他所指4家上市公司是光明乳业、海博股份、上海梅林、第一食品。不过，事实证明光明集团的思路发生了转变。
海博股份高层人士则向时代周报记者披露了地产业务注入之后的整体思路。他说：“我们看上市地产公司的时候，也能发现一些区别。仔细分析一些高市盈率的房地产企业，他们都有一些亮点。有些房企也在做1+X的转型，这也是他们有高估值的原因。我们这一次重组也符合房地产企业1+X的选择。现在农房提出来的是，除了做住宅地产业务外，还有物流地产、养老地产的概念。我们做楼宇仓储，比如到小区里建收签库，这个将来都是有机会的。”
此外，海博物流在上海自贸区内有11万平方米的土地资源、有西郊冷链园区的土地资源，以及菜管家电商平台的物流仓储建设，也在此次重组中因地产业务的注入而被寄予厚望。
该人士同时透露，海博股份内部人事将会发生较大变动。“除了农房是进来的，我们有两类海博出租、不锈钢企业会出去，物流业务会留在上市公司。所以跟物流相关的高管会留下来，与物流无关的高管会出去，这个调整是肯定的。”
宣布将地产业务注入海博股份之后，光明集团打出的第一张牌是布局养老地产。7月21日，光明食品(集团)有限公司宣布，旗下的两家子公司—农房集团与上海长江总公司，将合作开发位于崇明的养生庄园项目。该合作项目规划用地2000亩；项目计划2015年底至2016年初开工建设，第一期投资约20亿元。
根据合作协议，农房集团、长江总公司将共同出资成立项目公司，由农房集团控股，利用长江总公司土地资源推进崇明养生庄园项目。另据了解，光明集团有意将养老产业和地产资源相结合，因地制宜尝试养老商业模式。
“目前从上海区域市场看，崇明的房企竞争程度相对小，土地资源相对低廉，而生态优良是崇明的一个优势。目前上海房企涉足养老地产的力度并不是很大，优秀的企业也不多。农房希望把养老地产作为其招牌项目，此类差异化产品的打造，自然也是提高竞争优势的一个手段。”分析人士严跃进指出。
不过，目前涉足养老地产的大部分房企更多地还是依赖传统的销售利润补贴项目运营的模式，盈利模式有待继续探索。
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