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21世纪宏观研究院分析师 纪睿坤
一直以来，房地产行业内的普遍认知是：一手房是楼市风向标，二手房是楼市晴雨表。一手房的价格波动、成交情况会对二手房市场起到领涨或引跌的作用，且一般新盘价格有浮动，其周边的二手市场一定会相应有所调整。
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具体原因如下：第一，2008年开始，北京二手房住房交易总量就超过了新房交易量，且根据21世纪宏观研究院的测算，这一趋势已逐步形成，预计2014年，北京二手房交易占全部交易量比重将超过60%。
第二，北京四环内几乎已经无地可供，城区没有多少项目，一手房多在郊区，且项目分布分散，很难代表整个北京楼市走向，而二手房覆盖所有的城区和板块。
第三，借用网络语言来讲，一手房市场是“B to C”业务。开发商在楼盘销售中处于强势地位，对开盘时间和价格操作能力较强，只要开发商的资金问题无碍，市场下行时，可以捂盘不开，一手房成交量和开发商的销售策略息息相关。
但受不断飙升的高地价、限价等因素的影响，只要开发商的资金问题无碍，一手房的房价只会是在一定空间内稳步上涨，且不完全受市场影响。
相反，二手房市场是“C to C”业务，也就是说二手房交易双方是平等的个体，其最终成交价格是基于市场预期以及买卖双方通过平等的讨价还价方式达成，是小业主对小客户市场博弈的结果，更能体现市场预期。
第四，在北京楼市的调控格局下，一手房市场产品类型更为多样，除了商品住房，还有自住房、限价房、经济适用房等，一手房市场受政策性住房的影响较大，一段时间的成交量上涨、价格下跌或因自住房等相关政策性住房的集中签约。
北京二手房市场有回暖迹象
据21世纪宏观经济研究院了解，北京市二手住宅经历了5、6月份的成交谷底、在进入7月份后逐步回暖。
8月，北京市二手住宅网签8405套，环比增加4.3%，与去年同期相比下降24.4%，延续了7 月的回升态势，成交量达到今年4月以来的最高水平。
这一趋势也继续保持到9月，9月上半月，北京市二手住宅网签量为3543套，较8月同期微增0.28%。
21世纪宏观研究院认为，从当前的市场形势判断，未来一段时间内，北京市二手住宅成交量回升的趋势将继续持续。
首先，近期虽然成交量有所回升，但成交价格仍在低位稳定，在此窗口期，无论是刚需还是改善性需求均具有相对较高的入市意愿；其次，继北京市首套房贷市场出现利率九折优惠后，近期交通银行、建设银行针对首套房的贷款利率也出现不同程度的下调，且不排除未来信贷政策进一步松动的可能性；此外，房地产市场即将迎来传统销售旺季“金九银十”，购房需求或受此影响进一步增加。
以二手房为风向标的北京楼市，可以通过二手房市场表现和数据了解北京楼市总体情况和后续走势。二手房的挂牌价，业主入市情况、成交面积意向等数据，对一手房的销售定价、策略、产品定位乃至于土地区域供应会有巨大价值。
二手房市场表现先于新房
在以存量房交易为主的北京房地产市场，也将显现如下特点：
1.二手房的购房需求逐渐回归刚需
根据链家地产的统计，二季度起，北京总价300万以下的房屋需求占比出现较为明显的上升。从面积档位需求情况看，新增客户对90平方米以下中小户型的需求有一定程度的增加。低总价小户型房源需求逐月攀升。
以8月为例，二手房住宅网签平均面积为87平方米，降至近23个月以来最低。从各个面积单位的占比看，90平方米以下的小户型成交占比为65.3%，较上月上升1个百分点；140平方米以上的户型占比为9.1%，比上月下降0.7个百分点。
这也从侧面反映出刚需入市的积极性在提高。
2.二手房市场表现先于新房
根据21世纪宏观研究院的测算，在本轮楼市下行的通道上，二手房的市场先于一手房。
从市场下行情况来看，二手房市场反应更快，也更为明显。首先，二手房市场先于新房市场萎缩。
二手房价早在2013年11月底就呈现下行趋势，且在3月小阳春出现小幅反弹，4月开始，北京的二手房房价就呈现连续5个月的下跌，累计降幅达到了13%，其中，海淀区、东城区、昌平区二手房价跌幅排名前三。
反观新房市场，北京的新建住宅在4月出现成交量萎缩的趋势，但新建商品住宅的成交均价依然呈现上涨趋势，直到7月才出现环比下滑的势头。
与此同时，二手房市场也先于新房市场恢复。
7月以来，二手房市场出现止跌迹象，成交量逐步回升，预计此趋势将延续。
反观北京新建商品住宅，8月出现回暖。8月，扣除保障房与自住房后北京新建商品住宅成交7022套，比7月同期上涨54.6%，比去年同期下降12.2%。
3.住宅租赁市场更为活跃
在存量房时代，租赁住房比例约占1/3，在特大城市可能更高，比如美国纽约2/3的房屋为承租人居住，日本东京更是占到60%。
在北京迎来存量房时代之时，住房的租赁市场也更为活跃。目前，北京并未有相关单位或机构详细统计过存量房数据，但根据21世纪宏观研究院实际走访链家地产、我爱我家等中介机构了解，北京近年来的租赁成交量保持着持续上涨的趋势。
侧重于存量房调控
综上所述，北京将进入以存量房交易为主的时代，21世纪宏观研究院认为，在全面了解存量房市场交易为主体的特征后，积极规范北京的二手房市场非常重要，建议：
1.通过调整普通住宅价格标准等方式，减少二手房交易环节税收，促进存量房入市交易流通。
2.北京可加快构建以出租房为主的房屋供应体系，一方面加大供应政策性租赁住房，诸如公租房、廉租房，减少产权型保障房产品；另一方面，对出租房市场进行规范管理。
根据国家统计局资料，北京的房屋租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，并已经连续53个月上涨。
3.规范房地产经纪人机构，根据21世纪宏观研究院了解，北京的房地产经纪机构较多且杂，很多中小房地产中介在二手房买卖、租赁市场上并不规范，以租赁为代表，存在中介机构借口缩短租赁合同期限，以增加流通次数而获取收入，从而增加承租人的租赁成本的情况。
在探讨以房产税为代表增加持有成本的税收时，要探索其可能对租赁价格的推涨作用。
作者：纪睿坤
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