近日，上海外环以外的一个楼盘以3.68万元的单价开盘，现场人山人海，盛况为今年少见，据传是因为开盘价比之前报价低了10%。市场有观点认为，这是开发商以价降换量增。即使如此，上海外环以外，2万元的单价是主流，近4万元单价的楼盘很少见。万科地产的毛大庆此前也认
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今年以来，房地产量价齐跌，市场总体趋冷，但各方人士也认为，城市之间的房地产市场开始分化。“京沪永远涨”只是一种极端的表达，温和一点的观点认为三四线城市下行风险很大，并面临着长期的结构性调整，很难再有较大的上涨空间；而一二线城市虽然可能有一时的波动，但长期看好，京沪广深等重要城市更是“绩优股”。
北京的房价贵当然有其理由，主要是集聚了太多公共资源，毛大庆认为北京拥有全国最优质的教育、医疗、文化、艺术资源的30%以上，更是全国的就业中心、创新中心。上海、杭州等在资源集聚上虽弱于北京，但也是区域的资源中心，并且各具特色，可以持续吸引外地人口流入，房价有上涨的道理。
然而既然是市场，就一定会有价格波动，何况像房地产这样与宏观经济周期强相关的行业，价格波动更是不可避免。问题是政府不希望房价下跌，哪怕只是暂时的调整。今年8月份，北京华嘉胡同拍出地王，拿地的单位居然是北京西城区国资委控制下的公司，成立不足一个月，其出生就是为了拍出地王。为了维持名义地价，政府不肯放量供应土地，继续维持土地的稀缺。2013年一、二线城市的房价大涨，根本原因在于住房需求增长了18%，而住宅土地供应量同比却下跌了13%。
京沪等地的房价已经太高了。香港一向是华人地区的房地产标杆，但港岛的楼盘单价不过每平方米10.5万元，略高于北京中关村优质学区的楼盘价格，而新界的新楼盘则在每平方米4万元波动，相当于上海中环靠近内环的新房价格。京沪房价赶上甚至超过香港并不是什么难以想象的事情。
京沪与香港也越来越相似，这种相似表现在奇高无比的房价，更涉及到经济社会中的各个方面。首先是居高不下的生活成本与商务成本，城市的准入门槛很高。高生活成本是高房价的结果，房价高使得租金也会连年攀升，有戏言，“香港的一盘菜中一半是房租”，京沪也是如此。成本高，劳动力价格就贵，租金高，服务成本就高，这些都制约着制造业、服务业的发展，导致城市经济空心化。成熟的制造业、软件业撤出京沪已经不在少数。
其次，高房价带来的财富效应，使得先天有房的青年具有先发优势，增加了阶层流动的难度，底层青年上升空间不足。巨大的房价收入比，使得多数青年不得不借助父母才能买房。有钱才能买房，房价跑赢收入，不断攀升的房价产生的财富效应进一步恶化了贫富差距，阻碍了阶层流动。即使有能力买房，年轻人也会被绑在房贷上，劳动力流动和创业的可能性大大降低。想一想，创业十年，不抵买房一套。这会打压创新、摧毁城市的创业激情，在京沪等地已经表现得十分明显。
京沪两地学香港、全国城市学京沪已经成为潮流。经济弱于广东、江苏的浙江，很多县的房价却居全国前列，经济发展上平平无奇的县，房价往往可以和江苏的地级市相媲美。要知道浙江的县中，有一半是人口流出的。
或许内地城市应该向广东、江苏学习，包括京沪两地。粤苏两省主要城市以及县城的房价对比其经济发展水平都不太高，而粤苏两地城市的土地供应量一直充足，虽然买房子的人不少，但供应量大。而这也是为什么粤苏两地制造业特别发达，吸纳了如此之多的外来人口。对于今天来说，现实的问题是，地方政府在取消限购限贷政策以后，千万不要再出台刺激政策或者限制土地供应，让太多的内地城市变成香港，对中国的未来并不是一件好事。
(作者系上海金融与法律研究院研究员)
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