上海新江湾城挣扎久矣。尽管早期规划为上海东北部的“绿肺”，但占地9.45平方公里的核心区开发近10年后，其部分二手房价甚至远低于买入时的一手房价。
据新江湾城某项目负责人介绍，新江湾城最近两年持续阴跌，有的项目二手房价相当于高
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根据上海搜房网数据监控中心统计，新江湾城板块2006年-2011年5月近5年半的时间里，共成交住宅106.5万平方米，成交均价上涨了361.82%。随着三湘七星府邸、新江湾九里、中建大公馆、银亿领墅、江湾尊宝等以大平层为主要产品类型的高端项目入市，新江湾城的产品日趋同质化。
德佑地产统计数据显示，目前新江湾城在售的项目有尚浦公寓、中建府邸等19个项目，截至10月8日库存2213套、48.77万平方米。从全市范围来看，新江湾城的库存紧跟嘉定新城之后，排名第二。
另据同策咨询统计，新江湾城供应面积在2006年、2010年、2013年出现三个峰值，分别为332745平方米、319441平方米、412084平方米；成交均价，2011年一度攀上最高值47306元／平方米，目前约为42700元／平方米。
除了庞大的供应量之外，新江湾城近20个在售楼盘均以200平方米左右的大户型为主，仅有绿地海珀璞晖以小户型为主，这直接导致单一市场竞争的白热化，去甲楼盘的买家往往会被乙楼盘销售员拦截。
此间冷暖，老业主最清楚。2009年上半年，琪琪（化名）以2.1万元／平方米购买新江湾城区域的华润橡树湾一套180平方居室，但同年下半年，琪琪发现大宁板块慧之湖花园的房价仅为1.7万元／平方米。目前，慧之湖花园的房价已高达5万元／平方米以上，而华润橡树湾的房价仅为4万元左右。
另一个小区的业主小林2011年间以4.6万元／平方米的价格购买二期一套房子，其父母在2012年买入三期某房子时，单价为3.8万元／平方米。这种情况并非个案。最为知名的是仁恒怡庭，2010年开卖时单价曾经飙到7万元／平方米，现在二手房价只有4万-5万元／平方米，“相当于7折。”一名业主说。
一些精明的买家则愿意花时间寻找拍卖房。例如陈刚（化名）今年以600多万元总价拍卖了一套橡树湾200多平方米的房子，均价不到3万元／平方米，而今年该项目的一手房均价为4万多元／平方米。
新江湾城小河环绕，环境优美，学校配套齐全，上海市将这里定位为继古北、碧云之后的第三代国际社区。2009年12月，中国建筑国际全资子公司中建地产以37.2亿元拍得新江湾城C6地块，楼板价超出起拍价117%，高达32484元／平方米。而当时新江湾城板块的房价在3万元/平方米左右。
不过，中建在新江湾城推出的低密度住宅中建大公馆，叠墅价格不足5万元／平方米。是什么影响了新江湾城房价？
最近几年，新江湾城多个高端楼盘，不同程度出现了房屋建造和装修质量问题的投诉。此外，据部分业主透露，新江湾城房价持续阴跌的原因，还有困扰多年的环保问题。
作为上海市区最后一块纯天然生态区，新江湾城被称为上海的“肺”，但距离该片区直径不过5公里，浦东高桥石化设备检测所排放出来的硫化氢污染，令这块“绿肺”大打折扣。据21世纪经济报道记者了解，今年9月以来，片区居民集中到杨浦区环保局和市环保局投诉，而市环保局还一度出动了环境应急监测车。但环保问题的解决并不是那么容易。
作者：苏锶
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