在沉寂多年后，MBS再次出现在人们的视野。
9月30日公布的央行、银监会文件（“央四条”）提出，鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等，用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。同时，开展房地产投资信托基
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在2005年的试验折戟后，MBS就几乎不再被提起。作为典型的房地产金融衍生品，MBS曾引发了美国房地产泡沫的破裂（即次贷危机）。在当下的中国房地产市场，房地产去库存、去泡沫正在进行的过程中，MBS的发行，将会带来什么？
盘活存量资产
毋庸置疑，MBS（住房抵押贷款支持证券）的提出，首先是为了扩大房地产业的资金来源，通过将存量房贷进行资产证券化，将其盘活。
招商证券分析师们认为，相较于以往政策的一大亮点，“央四条”从资金供给的角度，为金融机构筹集按揭资金、房企融资提供大力支持。手段包括MBS、REITs、中票等。
具体地，MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给MBS的投资者。
早在2005年，已有银行涉足个人住房贷款证券化。当年12月，由建行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品—“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”进入全国银行间债券市场。但此后国内对于金融创新一直非常谨慎，加之市场环境不成熟，MBS长时间得不到发展。
此次信贷新政，鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。过去的信贷资产证券化基础资产主要是对公企业贷款，目前仍未有按揭贷款、消费贷款证券化产品。
专家认为，2013年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降，将极大促进银行开展资产证券化的热情。当前，国内近11万亿元的按揭贷款证券化前景广阔，可通过盘活存量资产，加大对住房金融的支持力度。同时，对于专项金融债券用途从保障房建设拓展至按揭贷款投放，将大幅拓展银行的信贷资金来源。
从美国金融市场 来看，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。
今年7月，邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。从发行结果看，该产品的基础资产加权利率是5.88%，MBS发行利率是5.8%和6.79%。业内人士认为，该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限，说明当时投标认购的情况不是很理想。
招商证券固收研究团队认为，从长远来看，MBS和住宅专项金融债均有利于拓宽银行业进行住房信用投放的来源，但短期内很难体现效果，同时两种措施也很难降低银行资金来源成本高的问题，就四季度来看，无法有效为增加住房信用投放提供帮助。
“住房贷款资产证券化是个趋势，监管层和货币当局愿意推动，但其市场机制、运作模式还有待观察。”交通银行首席经济学家连平认为，要盘活存量市场，需要有配套措施，以解决规模问题。
信贷资产须建立防火墙
从央行新政目前的意图来看，通过MBS或住房贷款专项金融债，可以提高金融机构个人住房贷款投放能力，并且指出其要专门用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。
在开发建设融资上，“央四条”也提出：支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
数据显示，目前我国房屋贷款按揭余额约20万亿，其中超过3年期的约占90%。绝大部分3年前购买的房产评估市值已远远超越剩余贷款余额。MBS若开闸，银行只需将这部分贷款余额的优良部分（如四个一线城市）拿出来进行证券化发行，其发行规模应可达万亿。
“国内的房地产金融衍生产品+汇率浮动+做空机制已经建立，剩下的只有做市商没有放开了。”深圳一券商人士乐观认为，银行拥有MBS这个无风险杠杆以后，其房屋抵押贷款的积极性将提高（目前9折利率相当于6%， MBS若以5%发行银行可赚1%），预期MBS市场化以后9折以下利率会很普遍，而全社会的闲置资金将会持续流入MBS市场。房地产金融衍生品行业有可能迎来一个黄金十年。
德信资本董事长陈义枫也认为，MBS和REITs受到政策鼓励，允许利用更多的金融工具为地产企业提供融资需求，对于房地产金融机构而言，无疑是一大利好消息。房地产基金也将迎来自己的“黄金十年”。
但亦有人担心，MBS一旦大规模发行，房地产泡沫向金融系统传导的防火墙被拆除，它将成为房地产泡沫的接盘者。“MBS和REITs为代表的房地产企业融资工具更加丰富，房地产金融行为更加市场化，风险也进一步被延后且链条延长。”山西证券分析师张旭认为。
华泰策略分析徐彪则明确指出，资产证券化并不能消灭风险，其作用更多的是转移风险，只要风险能够持续转移，地产发动机就能继续轰鸣。
前述券商人士指出，MBS的风险，取决于其基础资产质量。目前中国个贷业务资产质量整体还是不错的，但需警惕部分区域如温州已发生的“弃房断供”现象。
从城镇化的长期策略来看，建立一个高效的住房按揭贷款融资通道非常必要，比如组建国有住房抵押贷款支持证券SPV机构，类似于美国的“房利美”、“房地美”。
作者：张晓玲
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