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21信托研究院研究员 宋佳燕/文
11月13日，华夏幸福发布两则最新信托融资方案。其全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称“京御地产”），分别与金谷信托和昆仑信托签订协议，为两个三级子公司输血。两份信托计划均采用了优先劣后的结构化设计，华夏幸福子公司
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这轮操作也是华夏幸福融资过程中的最典型路径，以子公司和三级子公司为筹码，信托、租赁、资产管理公司等非银行渠道多管齐下，各模式操作运用纯熟。
信托债权融资术
公告显示，京御地产拟认购金谷信托“东方锐银3号集合资金信托计划”的次级份额。信托计划规模不超过13.5亿元，期限不超过24个月。该产品分成3个层级，其中优先级不超过9亿元，中间级不超过1亿元，次级为3.5亿元。资金用于向怀来京御发放贷款。
与上述信托产品结构相似，京御地产拟认购的“昆仑信托·三浦公司流动资金贷款集合资金信托计划”，计划募集资金总额为17亿元，其中优先级10亿元，劣后级7亿元。信托计划期限为2年，京御房产拟以其自有资金认购7亿元劣后级份额。
该信托按照委托人要求，募集资金用于向三浦威特发放贷款，贷款期限不超过两年。借款方三浦威特和前述怀来京御均为京御房产子公司。
一般而言，通过受益权的分层，可以实现信托产品的“内部增信”。优先受益权信托份额通常由高净值的合格投资者认购，次级受益权则定向由融资方和交易对手认购。在偿付顺序上，次级受益权劣后于优先受益权受偿，但所有剩余利益均归于次级。
值得注意的是，认购劣后份额为华夏幸福子公司对另一家子公司的债权，而非真实出资。当天，京御地产拟与金谷信托签署《债权转让合同》，转让标的为京御地产对怀来京御享有的3.5亿元债权及担保权利以及由此派生或与此相关的其他权益。
今年以来，华夏幸福多次通过信托补血。除了常见的直接贷款和股权融资，常为华夏幸福所用的债权融资的变通模式。
其主要做法是引入信托公司，对项目子公司进行增资，占据约一半股份，余下的融资额，信托公司以股东身份出借，而华夏幸福将剩下的股权再质押给信托，相当于，信托公司由此控制100%的股权。
业内人士分析，这种模式，贷款到期后，房企回购股份，归还借款，不会增加负债率压力。
例如5月27日公告显示，华夏幸福与全资子公司京御房产，及三级子公司廊坊市幸福基业房地产开发有限公司（以下简称“廊坊幸福基业”）与平安信托签订协议。由平安信托发起单一信托，规模不超过10亿元，其中不超过5亿元向廊坊幸福基业增资，取得廊坊幸福基业41.67%股权，余下不超过5亿元向该公司发放贷款，期限为24个月，京御房产用其所持有的廊坊幸福基业58.33%股权质押给平安信托。
7月2日，华夏幸福与京御房产，及另一个三级子公司香河孔雀城房地产开发有限公司与华宝信托签订类似的合同，融资10亿元。
另外，京御地产全资子公司无锡幸福基业房地产开发有限公司还与华鑫国际信托进行合作，由后者发行聚鑫2号集合资金信托计划，规模为4.9亿。
探路租赁融资
作为国内兴起不久的新模式，租赁融资已被华夏幸福多次使用。与信托融资类似，华夏幸福同样借道旗下子公司探路租赁融资。其三级子公司主要为大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司（以下简称大厂鼎鸿）和三浦威特园区建设发展有限公司（下称“三浦威特”）。为其融资的公司主要是外贸租赁公司、正光国际租赁和广州越秀融资租赁公司，融资模式均为售后回租。
今年以来，华夏幸福先后5次发布子公司拟租赁融资相关公告。
3月28日，华夏幸福全资三级子公司大厂鼎鸿向外贸金融租赁公司融资。该子公司将其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，出售给外贸租赁并租回使用，融资金额3亿元， 年租息率为7.0725%。5月10日，大厂鼎鸿拟向外贸金融租赁公司融资2.86亿元。8月12日，大厂鼎鸿将其所拥有的福喜路一期地下管网以售后回租方式，向广州越秀租赁融资租赁公司融资5398万元。以上融资期限均为2年，年租息率在6.15%至7.0725%。
华夏幸福另一间接控股的子公司三浦威特也先后3次进行租赁融资。
7月17日，拟向正光国际租赁有限公司北京分公司融资3亿元，融资期限3年，年租息率为10.5%。融资资产是其所拥有的固安工业园区地下管网。
8月12日，三浦威特拟将其所拥有的锦绣大道地下管网以售后回租方式，向广州越秀融资租赁有限公司融资14862万元。
11月13日，三浦威特拟以其所拥有的固安工业区东外环路管网、国泰路排水工程，牛驼大广高速连接线管网，牛驼大广高速连接线东段管网，兴旺东街等7项热力管线等资产以售后回租方式向广州越秀融资租赁有限公司融资6229.9万元。租赁期限为2年，年租息率为7.07%。
引入资管公司重组债权
资产管理公司的资金则主要以债权收购方式介入华夏幸福。
3月中旬，京御地产全资子公司天津幸福基业房地产投资有限公司与北京天地方中资产管理公司签署了《债权转让协议》及《债务重组协议》。天方资产为天弘基金的子公司。
协议内容为，京御地产将对天津幸福拥有100180万元债权转让给天方资产，天方资产则向京御地产支付10亿元作为该标的债权的转让价款。债务重组期限为2年，资金占用费率为债务重组金额的9.8%/年。
并且，京御地产全资子公司固安京御幸福还与上海长江财富资产管理公司进行合作，由后者设立2亿元的专项资产管理计划，对固安京御幸福进行增资。上海长江财富的主要股东是长信基金和长江证券。
另外，信达资管、华融资管和长城资管这三大资产管理公司也成了华夏幸福的资金来源。
例如，3月8日公告称，华夏幸福子公司大厂华夏幸福基业房地产公司、固安京御幸福房地产公司及京御地产，与信达资产公司河北分公司签署《债权收购暨债务重组协议》。
此前，大厂华夏曾与京御地产签订《借款协议》，约定京御地产向大厂华夏借款总额不超过40亿元。截至2013年12月1日，京御地产尚未偿还大厂华夏借款19.78亿元。
于是，大厂华夏将上述到期债权中的18.85亿元转让给信达河北分公司，信达河北分公司支付15亿元作为债权收购价，这次债务重组的宽限期为36个月。在债务重组宽限期终止日之前，京御地产承诺将分12期无条件清偿这笔债务，偿债规模18.85亿元。
截至今年9月30日，华夏幸福长期借款106.1亿元，一年内到期的非流动性负债127.4亿元，短期借款78.9亿元，分别比年初增长45.32%、98.88%、132.37%。对此，华夏幸福在年报中的解释是“业务规模扩大，融资借款增加”。尽管其货币资金161.3亿元，比年初增长62.21%，但很大部分来自于借款。
作者：宋佳燕
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