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董家渡地王或提振上海楼市 地标写字楼自持为主

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》

  年底上海土地市场风生水起。11月19日,重庆东原地产以15.57亿元的价格拿下上海浦东新区惠南镇宅地,成交楼板价13092元/平方米,溢价率高达105.11%。相对附近楼盘最高不过1.2万元/平方米的售价,外来房企不理性拿地的迹象再现。

  此前的11月18日,备受瞩目的“董家渡地王”——上海小东门街道616、735街坊地块出让,2分钟内,被中民投、外滩投资、佳渡置业联合体以248.5亿元的总价拿下,溢价率仅为0.2%,楼板价为35392元/平方米。比业内此前300亿元的估值相去甚远。

  亿翰智库研究总监张化东分析认为,地王成交价格明显低于市场普遍预期,说明政府是从产业角度思考这个片区的开发,希望真正打造金融产业,实现外滩金融聚集带的功能定位。

  地标性写字楼将以自持为主

  3.54万元/平方米楼板价,在上海南黄浦区域来说属于正常水平。根据德佑地产市场研究部监控的数据显示,2012年成交的黄浦区594(北块)、596 街坊,成交楼板价为3.45万元,而去年成交的黄浦区老西门街道两幅地块,单价分别为3.41万元和3.69万元。

  董家渡13、15号地块是上海南外滩核心地段重点地块之一,也是近期黄浦区开发规模最大地块,能满足规划要求的企业非常有限。据透露,地块在预申请期间,接受了20人次的咨询,最终确定两名竞投人,从而确定以挂牌方式出让。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,这次竞标结果由中民投获胜属于意料之中。

  不过也有业内人士指出,中民投除了拿地成本,后期的融资压力巨大。德佑地产研究总监陆骑麟表示,尽管地块的成交楼板价在同区域并不算高,但是建造两栋地标性高楼的单位建筑成本,仍显著高于一般的建筑,此外,还有数量可观的配建任务,包括绿地、空中连廊、地下空间等,建设成本不菲。

  根据地块的预合同,董家渡两幅地块的受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,10年内不得转让,商业部分必须以整体形式转让。因此,项目建成后,预计中民投先期将自持商业和大部分写字楼,近60万平方米。

  根据地块的规划,住宅所占比重不超过18%(约12.6万平方米)。目前,董家渡地王北侧的绿城黄浦湾、华润外滩九里,均价在8-10万元/平方米之间,部分房源单价达10万元以上。预计董家渡地王住宅部分也将打造成类似定位的滨江豪宅。

  地王提振上海楼市

  CRIC研究中心分析师傅一辰分析认为,政府部门对董家渡地块的重视程度空前,而成交价也体现了上海的城市价值,市场有望借势提振。

  11月13日,上海调整普通住宅标准,更多的项目受惠于限贷放松后的政策利好。上海楼市成交量持续增长。据德佑地产市场研究部统计数据显示,11月10日-11月16日,上海市商品房成交面积为31.02万平方米,环比前一周增长27.51%,成交均价为25435元/平方米,环比前一周上涨11.78%。商品住宅成交量再次突破20万平方米。

  不少业内人士认为,董家渡地王出炉,将会对购房者产生一定的心里暗示,加大购房者的买房决心,从而推动成交。少数开发商甚至表示,新地王除了有助于刺激购买需求,还将暗示房价的上涨即将来临。但事实上,多数开发商当前的主要任务仍是消化库存,尽快回笼资金,而暂时没有涨价的计划。

business.sohu.com true 21世纪网-《21世纪经济报道》 http://business.sohu.com/20141120/n406201750.shtml report 1456 年底上海土地市场风生水起。11月19日,重庆东原地产以15.57亿元的价格拿下上海浦东新区惠南镇宅地,成交楼板价13092元/平方米,溢价率高达105.11%。
(责任编辑:UF030)

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