董家渡地王或提振上海楼市 地标写字楼自持为主

　　年底上海土地市场风生水起。11月19日，重庆东原地产以15.57亿元的价格拿下上海浦东新区惠南镇宅地，成交楼板价13092元/平方米，溢价率高达105.11%。相对附近楼盘最高不过1.2万元／平方米的售价，外来房企不理性拿地的迹象再现。

　　此前的11月18日，备受瞩目的“董家渡地王”——上海小东门街道616、735街坊地块出让，2分钟内，被中民投、外滩投资、佳渡置业联合体以248.5亿元的总价拿下，溢价率仅为0.2%，楼板价为35392元/平方米。比业内此前300亿元的估值相去甚远。

　　亿翰智库研究总监张化东分析认为，地王成交价格明显低于市场普遍预期，说明政府是从产业角度思考这个片区的开发，希望真正打造金融产业，实现外滩金融聚集带的功能定位。

　　地标性写字楼将以自持为主

　　3.54万元／平方米楼板价，在上海南黄浦区域来说属于正常水平。根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2012年成交的黄浦区594（北块）、596 街坊，成交楼板价为3.45万元，而去年成交的黄浦区老西门街道两幅地块，单价分别为3.41万元和3.69万元。

　　董家渡13、15号地块是上海南外滩核心地段重点地块之一，也是近期黄浦区开发规模最大地块，能满足规划要求的企业非常有限。据透露，地块在预申请期间，接受了20人次的咨询，最终确定两名竞投人，从而确定以挂牌方式出让。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，这次竞标结果由中民投获胜属于意料之中。

　　不过也有业内人士指出，中民投除了拿地成本，后期的融资压力巨大。德佑地产研究总监陆骑麟表示，尽管地块的成交楼板价在同区域并不算高，但是建造两栋地标性高楼的单位建筑成本，仍显著高于一般的建筑，此外，还有数量可观的配建任务，包括绿地、空中连廊、地下空间等，建设成本不菲。

　　根据地块的预合同，董家渡两幅地块的受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，10年内不得转让，商业部分必须以整体形式转让。因此，项目建成后，预计中民投先期将自持商业和大部分写字楼，近60万平方米。

　　根据地块的规划，住宅所占比重不超过18%（约12.6万平方米）。目前，董家渡地王北侧的绿城黄浦湾、华润外滩九里，均价在8-10万元／平方米之间，部分房源单价达10万元以上。预计董家渡地王住宅部分也将打造成类似定位的滨江豪宅。

　　地王提振上海楼市

　　CRIC研究中心分析师傅一辰分析认为，政府部门对董家渡地块的重视程度空前，而成交价也体现了上海的城市价值，市场有望借势提振。

　　11月13日，上海调整普通住宅标准，更多的项目受惠于限贷放松后的政策利好。上海楼市成交量持续增长。据德佑地产市场研究部统计数据显示，11月10日-11月16日，上海市商品房成交面积为31.02万平方米，环比前一周增长27.51%，成交均价为25435元/平方米，环比前一周上涨11.78%。商品住宅成交量再次突破20万平方米。

　　不少业内人士认为，董家渡地王出炉，将会对购房者产生一定的心里暗示，加大购房者的买房决心，从而推动成交。少数开发商甚至表示，新地王除了有助于刺激购买需求，还将暗示房价的上涨即将来临。但事实上，多数开发商当前的主要任务仍是消化库存，尽快回笼资金，而暂时没有涨价的计划。