央视调查：杭州楼市，是真跌还是假摔？
央视财经记者李敏
年初，有人说“降价潮”将席卷全国，年中，又有人站出来大胆预测房价将跌破50%，临近年底，救市、还是回暖。成为2014年楼市争论的焦点。一时间，泡沫说、崩盘说、降价说、救市说众说纷纭，这些说法的背后，到底隐藏这什么真相呢？ 央视财经频道11月29日22:00《中国财经报道》栏目播出的中国楼市调查《楼市怎么看》。以下是记者来到杭州调查的情况。
十月底的房博会，就如同杭州楼市的一面镜子，广场早已变成促销员们的T台秀，优惠、降价、打折广告，一一亮相，促销似乎是拉动销售最有效的“偏方”。
上官剑，已经连续8年参加杭州房博会。今年，由于主办方将场馆缩小了近一半，他们自己的展位只能摆在了过道。这届房博会参展商不仅比以往减少了三分之一，而且，参展的近30家开发商全是杭州本地企业。
乐居杭州公司副主编上官剑在房博会现场告诉我们，在这次的房博会上，参展商们带来了80多个楼盘中，就有20多个楼盘在降价，我自己在会上问了一圈，基本上没有看到涨价的楼盘，更多的是通过降价，以价换量为主。参展的83个楼盘，带来约1.5万套房源，杭州城区占34个，这中间，萧山区有4个，仅余杭区就推出了30个楼盘，这些区域供应量的充足，预示着价格战在所难免。
最让上官剑觉得饶有兴味的，是他发现了两个企业的身影。
这次房博会上，最大的两个变化就是，大家一直关注的杭州德信地产，把招聘会搬到了房博会现场。而今年上半年宋卫平把绿城地产转卖给融创中国的孙宏斌，十月，宋卫平又组建了一个新的公司，将农副产品搬到房博会是为了助阵自己的养老楼盘，卖掉企业退出市场的绿城地产，只不过现在改头换面，叫了一个新名字“蓝城地产”，看来他们并没有停下房地产生意。而曾经打响杭州楼盘降价第一枪的德信地产，眼下不是忙着降价卖房子，而是打起了广告招募人才。
关注到这些现象的，不止是上官剑，还有十几年来一直从事房地产研究的虞晓芬，她正带着博士生做楼市调研。
中介门店，是虞晓芬调研的重点。在她的带领下，我们来到了这家二手房门店。房产经纪人黎军,已经在这里做了五年的生意。对拱墅区这片的房源了如指掌。即使没有成交，黎军每天也会不停地约客户看房，只要客户能来，就多一点希望。这大半年，客户看得多，真出手的却很少，黎军有点着急。
“国庆之前可能真的是卖不动，因为那个时候受政策的影响，连挂牌的客人都不会有”。黎军所在的拱墅区和相邻的余杭区，是杭州商品房供应量最大的片区。这个片区对房价最敏感、市场波动也最强烈。目前的话整个房价的话也开始复苏了。
黎军骑着他自称为“开单神器”的电瓶车，领着我们，来到了门店附近的北海公园楼盘。这里曾经是2014年杭州楼市最吸引眼球的降价楼盘。
黎军指着前面的一个即将竣工楼盘说：“这就是德信、北海公园，由小户型、大户型都有的，边上是大户型、中间一套是小户型，89平方的户型”。
在北海公园楼盘周边，还有杭州万达广场、宝嘉誉峰等三、四个在建商品房项目。在黎军眼里，北海公园选择调价是迫不得已，因为这个地方新楼盘一股脑涌出来，竞争特别激烈。
黎军坦言：当时北海公园只是做一个营销手段而已，更多的是一个营销的噱头，北海公园把房价从均价每平米18000元拉回到了每平米15800元，其实只是想把房子给卖掉。而不是外界媒体报道的，是一个跳楼大甩卖。
在黎军的描述中，降价故事的版本是这样的。
2012年北海公园一期开盘价1.2万元/每平米，2013年旁边的万达广场破土动工，万达的高品质高价格全国皆知，于是北海公园借着万达的品牌优势，将二期开盘价提高到了1.8万元/每平米，当时，恰逢杭州楼市最火爆的一年，北海公园二期1100多套房卖得特别好，到2014年初只剩下不到200套尾房。
然而此时，杭州楼市急转直下，一河之隔的万科北宸之光，此时秉承万科一贯的薄利多销策略，一口气推出了400多套精装修房，每平米开价只有1.2万元，这让北海公园感到了压力，他们把价格压到了每平米1580元，但其实，仍高于一期开盘时的价格。
降价清盘，资金及时回笼后抄底土地市场，这是房地产商们经常采用的策略。北海公园同样如此，2014年他们成为杭州拿地最多的本地房企，连续拍得三块土地，成交额近35亿元。
北海公园的案例在虞晓芬看来，引出另一个问题，就是楼市冷暖怎么看？在她的研究当中，能够真实准确反映出楼市冷暖的，是二手房市场，完全依据一手房的成交情况来判断楼市，容易存在偏差。二手房市场应该讲是最敏感的，它更真是体现市场的波动，如果说新建楼盘，开发商可以做广告宣传，二手房交易是买卖双方的交易价格，能更加准确反映市场的真实状况，从二手房的成交量看楼市，更能真实反映市场的一个真实的成交量的变化，和市场的冷暖程度。
早在2006年虞晓芬就提出过“中国楼市只有平稳增长，才能使政府、百姓、开发商多方受益”的观点，呼吁对增速保持警惕。八年过去了，她的观点没变，并提醒我们，楼市究竟是调整，还是崩盘，关键是要看有没有成交量来配合。
浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬分析说：2014年1-9月份杭州市区商品房成交量已经超过了五万套，这个应该讲是历来来看，它的成交量水平还是比较大的、是比较高的一个水平。杭州应该讲它的房地产市场，还是有很多的有效需求在承接，但关键还是这个房价，前几年呢，可能上升的幅度也过大，今年杭州楼市调整，不是一个楼盘的崩盘，或者是房地产市场的一个崩溃，它更多的其实是市场基于供求关系，当前的整个的宏观经济、宏观金融环境做出的一种理性的一种调整。
为了抑制房价的快速上涨，早在近几年,杭州市加大了土地供应量，以杭州余杭区北部新城板块为例，目前在建在售的商品房供应量达到约2.2万套，而2013年该区域新房销售量只有2000套左右。在这个板块里头，有些开发商是有钱赚，有些开发商是没钱赚，比如说万通地产，它拿的土地就在万科旁边，楼面价每平米9000多元，而9000多元现在，在这个区域的房价可以购买一套每平米12000多元的精装修商品房，万通的项目明摆着就要亏。包括越秀地产，它拿的楼面价也是每平米9000多元，也肯定要亏。所以这个市场，杭州的市场应该讲是充分竞争，竞争很充分的，有些项目可以赚钱，但是一不小心，你可能不对市场做准确的分析和判断，有可能就要亏本。
面粉价格决定着面包价格。土地价格同样决定着商品房价格。
2012年，万科以楼面地价4000多元拍得这块万科北宸之光商品房用地，两年后的2014年，它以精装修每平米1.2万元的价格入市。研究分析后虞晓芬发现，正是这个大楼盘的入市，逼着这片区域挤出了2013年疯涨的泡沫，整个区域的房价正在被重新定位。
黎军向我们透露，其实,要看清一个楼盘是“真跌”还是“假摔”。其判断标准，简单说，就是看二手房挂牌价格是否出现倒挂，也就是看楼盘的二手房成交价，是否低于楼盘当初的开盘销售价格。凯德视界和嘉泰馨庭这两个楼盘，它们开盘的时候，价格还是比较低的，1.3万元/每平米到1.4万元/每平米左右，等他们交付的时候，2010年，那个时候二手房转卖价格比较高，差不多卖到了2.7万元/每平米,现在的话基本上只能卖到2万元左右,这就是真正的价格倒挂,这跟刚才相比的北海公园的房子,它们那个就不叫降价,它们那个是叫清盘。
激烈竞争，价格下跌，泡沫被挤出，虽然从长远来看是件好事，但却让购房人陷入了迷茫。俗话说买涨不买跌，整个2014年杭州楼市都被“降价潮”笼罩，购房人观望、犹豫，开发商、特别是急于周转资金的小企业，信心一再被击穿。
虞晓芬，不止一次被购房人问起，现在能不能买？也不止一次有开放商找她咨询，是否到了该逃离撤出的时候，楼市未来究竟该怎么判断？
谁在逃离楼市
除了余杭区，杭州萧山区，也是今年楼市寒流中，杭州受影响最大的区块。这里的楼盘，许多都已经是半开工或是停工的状态。
这家商住公寓的售楼大厅里，只有3、4个销售员，看房人不多。
邵林平，萧山当地的开发商，在房地产市场打拼十几年，2008年楼市危机过后，他对房地产投资变得格外谨慎，坚持底价拿地、理性定价、快速销售，2013年当别人为楼市疯涨而兴奋，他却感到危机临近。
2013年他们周边的房价是两万多的时候，邵林平把开盘均价定在每平米13000元，邵林平说，这两年自己已经就预见到这个市场风险的存在，如果当时这个盘子自己心理价位，如果每平米再高2000元，今天自己就没有这么一个销售结果，因此，开盘定价非常关键。
9月30日, 央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，虞晓芬他们今天来调研目的，就是要看看楼市的反映。而邵林平关心的，则是考虑是否要退出地产业，这些年，海外和国内大型房地产企业纷纷踏进杭州，土地竞价日趋激烈，楼市挤压也越来越明显。
浙江新世界房地产公司董事长邵林平说：房地产我觉得还是，还是就是要谨慎，要谨慎。不是说，不是说是每个人或者是每一个，每家企业都可以来做这个行业，这个毕竟是就说要有一定的前瞻性，十年前你只要有钱，土地买进来以后，傻子都能赚钱。接下去，接下去没有这种，没有这种可能了。我觉得短期来看，就这个行业我一定不碰了，就短期来看。我所谓的短期我可能是三年、五年。
让邵林平想打退堂鼓的另一个原因，是房地产市场在某种程度上依然还算不上真正的市场。土地供应量不确定、供应信息不透明，是一直没有解决的大问题，楼市泡沫的形成，和土地出让机制也有一定关系。土地市场你不应该，把土地财政看做是政府的钱袋子，你缺钱了你就卖地，缺钱了卖地，你没有个计划那肯定是不行的。我觉得政府我觉得要控制好房价，我觉得要土地市场进行一个有序推地。比如说今年本地的市场你的消化率是一百万平方，那你这个土地你就推一百万平方，或者是110万平方米，你不能说今天市场的容量是一百万平方米，我明年的土地推出量是五百万平方米或者是一千万平方米，那不是这个市场就乱套了。
邵林平提到的这个问题，虞晓芬很认同。如果土地出让建立成熟有序的机制，市场供求关系也能捋顺。有序的土地供应对开发商来讲，也可以形成一个稳定的预期，比如杭州市每年大概有八千亩地。开发企业今年不买，也可以明年买，也可以后年买，然后他对整个市场的供求关系，都有个相对稳定的一个估计，而不会出现今年上半年拿地的时候，觉得供求关系，这个区域的供求关系是基本匹配的。但是到下半年，政府在这个区域，或者在这个城市里面大规模供地了，一下子就是改变了整个市场的供求关系。
通过追踪研究虞晓芬发现，杭州的土地，每年并没有一个基准供应量。楼市热，土地投放量、成交量有时候能达到正常的2到3倍，楼市冷，投放量、成交量反又降到正常的三分之一、四分之一。房地产冷的时候，土地的成交量也很小。那么土地的成交量少了以后，我们其实又可能出现，等房地产市场回暖的时候，商品房的供给量又减少了。这个其实就出现，其实形成了一种错配。
从2010年起，杭州市平均每年新增住宅用地近667万平方米，每年可建商品房规划面积达到1600万平方米，而杭州平均每年商品房销售面积却只有700多万平米。虞晓芬说，过去几年其实已经证明了这样子一个关系，商品房的成交量和土地的供给量完全是成正比的。那么这个情况呢，我们觉得就是加剧了市场的一种波动性。
市寒流中的暖流
在杭州，我们看到了楼市里截然不同的风景。而寒风中的楼市，此时也开始出现了意想不到的分化。根据记者了解到的数字，杭州市今年共有近600个楼盘在售，可提供14.2万套房源，如果按照今年第三季度，杭州月均成交量6000套房源计算,至少得需要23个月来消化库存。继续调整，修正价格，挤出泡沫，几乎已成定局。
然而就在此时，房博会上也在降价销售的同时，传出了另一种信号。短短三天，杭州房博会吸引了25万人，比去年的参观数增加近5万人。
不仅如此，久违了的温州、台州购房团的身影，又一次出现在了杭州房博会上。
乐居杭州公司副主编上官剑说：来参加房博会的观众，比较喜欢展会上寻找一些性价比比较高的一些楼盘，他就需要一个比较。因为现在的话，很多都是在近郊的一些楼盘，那他要去近郊的话，需要一定的时间，他集中可以在一次性的房交会上就看。
房博会上，买房讲座人气很旺，专家卖力地解答着看房人的疑惑。随后的整个十月份，杭州商品房销售达到1.2万套，回应着房博会上的热度。市场的回转，逃不过开发商的眼睛。但重新被修正的竞争格局，已经让他们调整了经营策略。
原计划今年四月份推出期房新盘，然而，贾鹏翔却没有急着推出，而是把期房建成了准现房。远洋地产杭州公司总经理贾鹏翔回忆说：今年年初，由于杭州个别楼盘的降价，引起整个杭州市场的一个连锁反应，所以我们把一些开盘的节点都往后推迟了。那么事实上证明这几个月来，客户原来中意我们的客户，他还是在等待，还是在观望，所以我们到了9月底开盘的时候，客户还没跑掉。虽然推迟到9月开盘，但当天200多套房源全部售罄。
贾鹏翔充满信心地说：杭州市尽管是在一个叫冬天踢了一场甲级联赛，房地产甲级联赛，我们还是认为这是一个成熟的市场。成熟的市场就表现为几个，第一个杭州我们非常稳定的三高，第一高就是房价是高了，第二高存量是高了，存量高不是坏事，存量高表明市场充分竞争了，不是一个稀缺的，充分竞争了，充分竞争情况下就看谁有竞争力。那么第三个高就是市场的需求也是高了。那好，供应高、需求也高、价格也高，整个甲级联赛就处在一个很高的水平上来踢。全国的镜头、频道都调到杭州的房地产来。
进入十月，杭州滨江区，被杭州人称为售楼“尖刀”的这些小伙子又活跃了起来。在一家售楼处旁，我们遇见了几位从浙江金华来看房的客人。我们这几天一直都在杭州看房，但房价好像并没有跌下，绿城等许多楼盘价格依然保持在原来的价格上。
我们走进这家售楼处，沙盘前地产置业顾问小沈，今天已经接待了15组看房的客人，他不得不加快自己的脚步。这里的情景，让人很难与年初杭州楼市“降价潮”联系在一起。九月份的时候，小沈他们的新盘还没有拿到销售许可证，都说金九银十，眼看着“金九”错过，小沈心里很着急。而9月30日央行宣布，对拥有1套商品房住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，将享受首套房贷款政策，如同天上掉下的馅饼。
小沈说：杭州市政府，在这几个月出台的政策，其实都是利好的政策。包括说截止到现在为止，已经把限购、限贷都已经放开掉了，这对杭州房市上来说，应该是一个非常强的强心剂。
不仅是杭州，进入十月，全国房地产销售，都出现了松动迹象，10月北上广深一线城市，上海新建商品房成交面积109万平米。环比上涨43%。广州新建商品住宅成交面积78万平米，环比上涨45%。北京、深圳新建商品房成交面积，环比也分别上涨18%、52%。
有人说，从解除限购令，到解除贷款限制，都是政府在救市，但在住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹看来，这些原本就只起短期调控作用的政策，调控目标一旦实现，本就应该退出，让市场恢复本来的弹性。就好像我们生病了要打点滴，病症消失就应该撤掉点滴，但不能把撤掉点滴，解释成“人病危了”一样。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为：过去在整个房地产市场供求偏紧的情况下，我们不得已出台了一些行政性的手段来抑制房价的上涨。那么现在供求关系发生了变化，这些行政性手段逐步在退出，回归到市场本源的供求关系，这个是一个调整和优化，我认为不能简单地看成是救市。应该看到这个政策是一个根据变化了的市场情况，实事求是的一个政策的调整、优化和具有未来改革方向的示范的信号意义。
第三季度房地产市场数据出来后，秦虹做了分析，她认为，2014年楼市供求关系总体偏松，部分地区过剩。房源有适当库存并不可怕，一方面有利于约束房价不再疯涨，另一方面，还有利于开发商优胜劣汰。逐步取消短期行政调控手段后，市场自我调节能力目前都在增强。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹透露：2014年三季度房地产市场销售数据，明显比一、二季度数据要好，这样一个市场表现维持到四季度，大致可以保证2014年房地产市场的一个基本平稳。预计2014年全年商品房销售面积的总量，将会是历史的第二高位。
放开贷款限制等一系列政策退出后，杭州市场的购房需求也悄然发生着变化，“改善居住需求“和”一次购房需求”原本是“二八开”，现在则变为“四六开”，想要改善居住条件的人群增长到四成。
小陈，就是其中之一。
小陈在杭州老城区有一套50平方米的两居室，他想把父母接到杭州一起生活，就住不下了。他一直想再买一套三居室，但之前因为限购，买不成。
而楼市的回暖速度，也超出了小陈的预期。今天他本来只是想看看，但现在决定先交10万定金，参加摇号。
让小陈没有想到的是，今天过来，其实本来也没有想到，要排个号，因为说明天要开盘，小陈就排了个号，但排在1200位，小陈说自己不一定说，就要买到这个楼盘，但是确实是，自己感觉到价格可以承受，包括现在的政策等等，自己感觉现在出手买房是最佳时机。
看好这个楼盘的，还有旁边这几家二手中介的经纪人。过山车似的行情，让他们很是感慨。今年2月，在楼市并不乐观的时候，开发商拍得了这块土地，10月份政策放开，楼市刚刚回暖，他们又踩上点开盘了。开盘价每平米22000元，基本与周边二手房价格接近。
开盘在即，楼盘销售负责人孙维强很紧张。已经有一年多，没见过这样的阵势了。杭州龙湖房地产公司营销部负责人孙维强说： 房子卖成这样的时候，已经不是卖房子的事情，多卖一套少卖一套不重要，重要的是整个的选房子的过程当中顺顺利利。今天到现场的有近2000个人，从开盘的规模来讲，应该是杭州最大的一次，所以怎么能够保证开盘能够顺利，是自己现在最担心的一个事情。
开盘摇号的现场气氛，让孙维强有些后悔，觉得开盘价偏低了。于是临时决定，把开盘房源从400套增加到839套，既然利薄，就多销一点。对于年初杭州楼盘的降价销售，孙维强说出自己的看法，好的楼盘不存在降与不降的问题，好的价格还是高的，一般的价格还是低的，如果说把整个房产回归市场属性，价格的波动是个必然的。任何一个好的市场也有卖得差的产品，任何一个差的市场也有卖得好的产品，未来市场，开发商拼的是“优等生”的问题，就是“全优生”的问题。
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