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本报记者 张晓玲 广州、深圳报道
一线城市的反应总是最快。在央行宣布降息两周后，一线城市成交快速回升，开发商们的信心也开始回来了。
21世纪经济报道记者综合多个机构的数据发现，11月的后两周北上广深成交环比大涨，广州深圳多个楼盘放量，价格也有所上浮。
分析人士称，由于网签的滞后效应，11月的成交要到12月份才能看得更清楚，预计年底楼市翘尾可期。
2008-2009、2011-2012年的两轮降息，曾经带来房地产市场的超级繁荣。如今，降息周期再次来临，楼市依然能站在风口吗？
逐渐回暖的11月
“降息后明显感到市场在升温。”深圳一家大型开发商内部人士说。
降息后的两周内，深圳中海旗下的锦城、华润旗下的华润城项目，均以高出市场预期的价格出售新房源，购房者很是踊跃。
中原地产研究中心统计数据显示，11月54城市住宅合计签约27万套，环比10月上涨8.9%。一二线城市环比上涨幅度则达到了13.2%，创造了年内最高成交月度纪录。
不过市场的分化依然明显。据亿翰智库董事长陈啸天提供的数据，11月份典型20个主要城市销售数字和10月相对持平，其中一线城市表现较好，二线城市平缓，三线疲软。
CRIC研究中心数据也显示，全国市场来看，11月成交没能延续10月的回暖态势，整体较上月出现不同程度下降，企稳筑底的根基还需巩固。
从成交量来看，分化也进一步突出。一线城市中，上海、广州同环比全部下跌，平均跌幅超过15%；而北京、深圳同环比出现上升，其中，深圳成交量达到60万平方米，环比上涨27%，达到近22个月以来新高。
二三线城市中，近4成城市成交量环比出现下降，同比下降的城市则占5成，其中，郑州、常州、长沙、大连、杭州等城市环比下降都在15%以上。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体市场依然趋势性降温，调整依然在持续，但部分城市特别是一二线城市受到信贷政策连续松绑影响，已经出现止跌企稳的迹象。
降息也提升了开发商信心，在土地市场可见一斑。11月，一线城市土地成交建筑面积环比涨幅已超过4成，成交总价更是翻番，广州、上海均刷新了总价地王，上海杨浦区一块宅地亦以4万多元每平方米的楼板价刷新板块单价地王。二三线城市土地市场亦有不俗表现。
降息效应的两面性
回顾过往两次集中降息降准的周期，均对房地产市场带来明显的拉升作用。以2011年12月至2012年7月间降息降准后的市场反应为例，降息开启后，市场从2012年3月起逐步回暖，且成交高位延续至整个2013年。
张大伟认为，从本轮市场表现来看，虽然2014年起市场明显回落，但随着央行930新政的出台，10月新房成交量已恢复至去年高位水平。
而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立，使年末成交翘尾成为定局。
降息对于楼市的利好表现在：有助于房地产销售短期企稳，并且直接降低财务费用，缓释开发商的资金链压力。短期看，降息通过改善对房地产市场预期和降低购房压力，有利于催化以80后、90后为代表的婚龄刚需加速释放，短期房地产销售底部将更为坚实。
此外，上市房企财务费用占主营业务收入为2.95%，降息将直接改善其还本付息压力。
CRIC则指出，虽然降息使得市场信心进一步回升，开发商加大了推盘力度，整体供应继续增长，但成交量未出现进一步的回升，未能延续回暖态势。
其认为，央行此次降息对地产行业而言绝非单纯利好，会导致银行资金成本上升，从而收紧按揭贷款额度，阻碍成交回升；另一方面，目前各城市供大于求的基本面短期内没有改变，商品房库存高企，市场风险依然突出，成交量短期内不会持续上涨，未来市场企稳筑底还有待继续巩固。
前述大型房企人士认为，在年底冲业绩以及央行降息带来的短期利好释放下，12月供应会进一步增加，竞争也进一步激烈化，因此不应盲目涨价，还是应该根据市场供求、价格关系来积极营销，以去库存为中心，紧抓窗口期加速跑量。
库存高企反弹无力
民生证券研究院执行院长管清友认为，这一轮货币宽松刚刚开始，未来还有降准、降息、PSL（抵押补充贷款）、MLF（中期借贷便利）等货币政策工具轮番上阵。
即使如此，管清友也认为房地产市场不会再重现2012年降息之后的反弹了，因为降息刺激经济的两条传导链条正在失效。其中之一是，房地产中长期预期已悄然生变，加上目前库存高企，地产商没有动力掀起新一轮投资热潮，从而也不能带动宏观经济增长。
国家统计局数据显示，截至2014年10月，商品房待售面积5.8亿平方米，在建房屋施工面积53.7亿平方米，按2013年全年房地产销售面积为13.5亿平米计算，待售住房与在建住房需55个月才能卖掉，也就是说消化存量库存需4年半的时间；若按2014年10月房地产销售面积8.9亿平米计算，消化存量库存需5年半的时间。
目前，绝大部分的开发商仍处于去库存阶段，大量二三四线城市的低效或无效资产需要处理，这种状况与2009、2012年不可同日而语。
此外，多位房地产业内人士对21世纪经济报道表示，房地产市场已经进入存量时代，2013年很可能已经是房地产新房销售（13亿平方米）、新开工量（14.6亿平方米）的峰值；未来6年，每年的房屋销售平均可能降到10亿平方米甚至以下。花样年总裁潘军认为，这是一个长期拐点而非周期性的。
管清友指出，从长期来看，在人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等结构调整的压力之下，中国房地产最“好”的时刻已经过去了。
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