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本报记者 张晓玲 深圳报道
在“9·30”房贷新政、降息及公积金贷款利率下调等影响下，深圳房地产市场11月在成交量、房价等方面创下多项历史记录。
深圳市规划和国土资源委员会发布的数据显示，2014年11月，深圳市一手住宅成交均价达26536元/平方米，同比上涨22.4%，环比上涨19.5%，房价达深圳楼市有史以来新高。批售总套数11052套，批售量更是达7年来最高值。
21世纪经济报道记者采访的多位业内人士认为，深圳市房地产市场11月火爆的原因是央行11月22日降息政策，改变了消费者的购房预期。
“9月30日央行房贷新政后，又叠加了11月降息效应，助长了深圳楼市的增长态势”。深圳市住建局政策咨询委员会常务秘书长陈蔼贫表示，深圳楼市增长与北上广等一线城市是一致的。
深圳楼市创多项历史纪录
多个深圳本地楼盘项目出现“日光盘”甚至“时光盘”。
12月7日，星河集团推出星河传奇项目，“首批750套3小时内全部售罄，均价3.2万元/平米，销售额达25亿元”，星河集团人士告诉记者。此前，星河银湖谷项目，首推700套，均价3.5万元/平方米也在数小时内全部售罄，当日成交额23亿元。
华润置地11月30日在其华润城项目第二批推出683套小户型住房，开盘三小时后也售罄，均价约5万元/平米，成交总额近30亿元，刷新了首批400余套产品售罄速度的纪录。此前11月中旬开盘的银湖蓝山项目，首日也成交八成，成交金额达8亿元。
数据显示，2014年11月，深圳市共16个项目获得批售，批售总面积为116.7万平方米，环比增长173.4%，同比增长88.4%；批售总套数为11052套，环比增长162.7%，同比增长74.3%。
同时，11月深圳市共有30个盘进行开盘或加推，推售量98.55万平方米，环比增长89.1%，同比增长147.2%；推售套数9602套，环比增长91.9%，同比增长133.0%。
二手房方面，也创下了2014年以来新高，共成交6266套，环比增长64.7%。深圳市各区除盐田区外，其余区域增幅均在5成以上，宝安区增幅高达8成。
中原经理指数在11月最后一周升至71.9%，达到5月以来最高点。
深圳市中原研究中心表示，在央行降息后前两周，大批项目跑步入市，且都取得了不错的销售率。
陈蔼贫说，全国房地产市场分化的情况下，深圳市的房价走势与北上广是一致的。从2013年以来，深圳楼价不降反升。深圳市楼市多年来平稳增长，是受供需关系影响。从需求上，深圳居民住房拥有率为77%，其中常住人口住房拥有率小于30%。
降息效果开始减弱
虽然11月深圳楼市多项数据创下新高，但降息带来的刺激效应似乎并不久远。
数据显示，12月首周（12.1-12.7）成交量环比上周出现下降，截至12月7日，深圳商品住宅共成交1503套，成交面积为14.88万平方米，环比分别下跌0.79%和9.10%。商品住宅成交均价为26196元/平方米，环比上周下降8.86%。
中指院认为，相对上周而言，高端楼盘占比大幅下降，同时刚需盘占比加重，造成了深圳12月首周商品住宅成交均价下降幅度较大。
深圳中原研究中心认为，上周降息政策效应开始减弱。推售项目数量和质量都开始下降，销售率也出现了一定程度的下滑。接下来几周推盘量将基本维持当前水平，各新房总体定价将不会太激进，项目销售情况更多得取决于项目自身品质。
虽然11月深圳楼市量价齐升，但与此同时，楼市库存量不降反增，达到了新的历史高位。截至至12月7日，深圳商品住宅可售套数为46914套，环比上周上涨1.14%，可售面积为467.9万平米，环比上周微涨0.75%，可售面积保持在高位。若按深圳新房周平均1160套的销售速度，新房消化时间为40周，约10个月。
“从供应上来说，深圳新增土地供应持续减少，2014年只卖了一块住宅用地，还是地王”。陈蔼贫说，今年地产商拿地热情不高，会影响2015年的推盘量。根据目前的供需情况，很可能出现开发商无房可卖、购房者无房可买的情况。
统计数据显示，2014年10月，深圳市拍出今年首块也是唯一一块住宅用地，总价46.8亿元，由龙光地产旗下深圳市金骏房地产有限公司竞得，折合楼面价约25094元/平方米，溢价率85.3%。
不过，深圳市除了新增住宅用地，还有城市更新等项目可获得土地供应。“深圳市"关内"连续四年没有供应住宅用地，"关外"也很少。一方面，一些企业通过各种手段囤地，即使三四年没有新增土地供应，深圳也会有土地流向市场”，知名房地产专家崔元星表示。
另一方面，他认为，深圳市从2009年开始的城市更新稳定了深圳房价，保障了住宅供应。政府也通过城市更新，收到了一大部分土地的补偿费收益。虽然城市更新困难重重，但是目前正常执行的项目应该有三分之一。
深圳中原指出，上周（12.1-12.7）一手住宅成交量小幅回落，二手住宅成交量上升，二者总成交量基本维持平稳，一二手住宅价格均有所回调，政策效应开始减弱；推售项目数量和质量都开始下降，销售率也出现了一定程度的下滑。接下来几周推盘量将基本维持当前水平，各新房总体定价将不会太激进，项目销售情况更多得取决于项目自身品质。
作者：张晓玲
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