卢布暴跌中国房地产基金有机会抄底俄楼市

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2014-12-23 01:49:00

来源：第一财经日报作者：阎彦

　　去俄楼市“抄底”

　　对于冒险的中国房地产基金而言，卢布暴跌跌出了俄罗斯楼市的抄底机会

　　俄罗斯的明天是地狱还是天堂？对于这个问题，西方分析师和精明的中国商人回答显然不同。

　　12月22日，卢布跌破1美元兑55的水平。几天前，这一比率曾一度超过1：80。银行网站崩溃，居民深夜抢购，商店关门惜售，俄罗斯街头已是一派萧瑟。

　　在多数西方分析师眼里，俄罗斯的厄运远未结束，未来将是一幅末日图景。

　　但对于冒险的中国房地产基金而言，这是一门关系到抄底俄罗斯楼市的大生意。卢布暴跌，已经跌出了俄罗斯楼市的抄底机会。

　　西方看空：未来继续恶化

　　消费和投资缩减，通胀不断高企，央行信心动摇；新年之后，俄罗斯银行将向政府求助，超市货架将空空如也。

　　这幅末日图景，就是咨询机构“宏观经济顾问”的分析师克里斯·威弗（Chris Weafer）对俄罗斯的未来看法。威伟断言，未来6个月俄经济将明显恶化。

　　一个佐证是商家的严重惜售。为了应对挑战，一些供应商暂停了供应，静待物价上涨。有些商店干脆关闭了店面——苹果停止了在俄罗斯的线上销售；宜家也暂停了厨房和家用电气的销售，并警告说网上价格可能与实体店不同；欧宝和雪佛兰也不再向经销商供货。

　　更严重的是，这种情况还在蔓延。俄罗斯媒体表示，Zara、Topshop和CK等饮料和服饰商家都准备避免亏损销售。观察家预测，许多西方品牌将很快在俄罗斯市场上消失。

　　已经接近10%的通胀也可能会在未来数月达到15%，这将会损害俄罗斯人的购买力。2014年前11个月，俄居民真实收入与2013年相比已经有所下降。

　　俄罗斯中央银行也没有乐观的消息。他们认为，如果国际原油价格稳定在目前水平，俄罗斯经济可能还会遭受一次巨大的收缩。

　　Capital Economics 的新兴市场经济学家威廉·杰克逊（William Jackson）表示：“事态正在快速发展，现在有越来越多的迹象显示货币危机正波及到银行部门。”

　　俄罗斯金融体系尤其脆弱，由于西方的制裁，俄罗斯国有的大型银行和中小银行机构都无法在西方融资。当地时间12月19日，俄罗斯国家杜马紧急通过一项法律草案，批准向该国银行业提供总额高达1万亿卢布（约合165亿美元）的资本支持。受此影响，卢布汇率19日涨幅一度超过3%。

　　面对危机，俄罗斯总统普京表达了勇敢面对危机的立场。在18日的年度新闻发布会上，他表示俄罗斯经济复苏“不可避免”，但可能最长需要2年时间。

　　中企看多：楼市出现机会

　　就在西方分析师纷纷看空俄罗斯的同时，中国投资者正跃跃欲试准备“抄底”俄罗斯楼市。

　　道合金泽组合基金董事钱军就是其中一个。他告诉《第一财经日报》记者，与之合作的房地产基金正在积极调查投资俄罗斯房地产市场的机会。

　　与西方分析师一样，钱军也有一番分析。钱军认为，在宏观层面，卢布贬值只是暂时的。

　　信心来自历史比较。他认为，相比1998年违约时，俄罗斯当下的经济实力已经完全不同，“现在俄罗斯拥有的外汇储备、主权基金的能力，以及俄本身经济实力都与当年不可同日而语。俄罗斯的民生和经济结构也比以前好很多。”

　　对于这一轮汇率震荡，钱军认为只是一次偶然事件。原因是两方面，“一个是欧美制裁，这是最主要的影响；二是能源价格下降，两者叠加造成了卢布贬值。”

　　卢布贬值是偶然，欧盟与俄罗斯“双输”制裁不会长远则是必然。钱军分析：“俄罗斯经济不好对欧美也不好，欧洲受害尤其严重。俄罗斯和欧洲关系很紧密，（俄经济受挫）对德国的能源供给影响很大，更不要说奥地利等传统关系就紧密的国家。所以欧盟内心还是比较纠结的。”

　　宏观层面有了保障，俄罗斯楼市的微观机会也就出现了。

　　钱军发现，到俄罗斯的中国人越来越多。“游客多、在俄留学生多、展会也越来越多，这三个方面有很多机会，所以需求层面很好。”

　　除此之外，还有本地刚需。钱军介绍，俄罗斯人特别喜欢在莫斯科、圣彼得堡等主要城市买房，“就像中国人喜欢在北京、上海买房一样，这是一种刚性需求”。

　　从全球来看，俄罗斯房地产价格并不便宜。以莫斯科大学麻雀山附近为例，其房价是仅次于莫斯科市中心的第二高，每平方米10万元人民币左右。租房同样昂贵，地铁站附近一个合租小卧室月租金为800美元。如果住酒店的话，国内300元价位的房间，在莫斯科需要500美元。

　　钱军因此正在考虑开发短租项目的操作模式。“一般来说，一个城市展会开办期间，酒店价格都会上涨，例如广交会时广州酒店价格就会翻2倍。中国人对吃住价格很敏感，他们会认为住酒店不如短租；同时，中国旅游团租房现在也是一种潮流。房地产基金介入收购，将房产化整为零，比如分隔租赁给中国学生等，是一个较好的运营增值模式。”

　　钱军说，相关地产基金在欧洲其他国家也实践过类似模式，目前房地产基金在国内也面临市场低潮，“走出去”正是转型的可行方向之一。

　　钱军以及一些房地产基金已经雇请俄罗斯公司进行了市场调研，得到的回馈很好：卢布贬值，房子也贬值了，这是一种正相关的关系。

　　“现在是一个机会性的折价买入机会。大的宏观经济方向很好，微观层面房地产的需求也存在，应该抓紧机会投资，目前投资项目正在落实当中。”钱军说。