⊙张汉斌
据报，住房和城乡建设部已初步确定了京、沪、穗、深四个特大城市REITs（房地产投资信托基金）试点方向，范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。Reits试点再度推出，与房地产市场稳健性密切相关。
将不动产价值稳健的抗通胀属性与证券基金公开买卖的流动性结合起来的房地产投资信托基金，具有风险低、变现灵活特点，再加上税收和费率优惠，同时又因投资者门槛低，因而成为大众型获利较高的投资工具。另一方面，Reits在吸引社会资金进入房地产市场的同时，也为房地产市场带来充分的资金供给，对房地产市场具有明显资金推动作用。当然，为防止房地产市场泡沫，应禁止Reits投资空置土地项目；实行限购的城市，宜设定更严格的比例限制投资于短期项目；为防止风险，还应限制Reits尤其是公募Reits 投资于无限责任资产。
在美国等发达市场，这种信托基金已成功运作多年。十年前，因经济、金融环境和房地产市场的波动，我国的Reits试点被叫停。如今，经过多轮普遍上涨和政策调控，我国城市房地产市场出现分化征兆，一线城市趋于稳定，部分二三线城市出现回落调整和下行压力。考虑到我国城镇化进程、人口结构分布以及城市房地产供给因素，在京沪穗深四大城市恢复Reits试点，有稳定市场预期的作用。
由于房地产业是城镇化进程中变化最显著，产业链长、可逆性差，特别在金融信用大量卷入后，其对经济增长的正、负外部性都非常突出，所以，发达国家都有房地产投资信托法可循，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税率优惠都有明确规制。同时，房地产市场又攸关基本公共品的供求，政策性住房的大量建设和供给，就是在市场机制框架下分层出的政府调节的分量越来越重。当前我国各地愈来愈多的政策性住房投入已对公共资金形成巨大压力，迫切需要开通退出渠道，这就需要产品开发、模式设计与机制构建，以稳定回报来吸引社会资本甚至公众闲散资金。由于政策性住房租金水平较低，难以对投资者构成强大吸引力，这就尤其需要对政策性住房的Reits项目实行税费优惠，甚至考虑冠名而致的公共形象和广告效应。因此，Reits试点需要法规和政策配套。
Reits的初衷在为公众提供稳定的可流动的投资工具，所以门槛宜低，鉴于私募基金投资者适当性标准较高且有人数量限制，因而Reits在推出之初就应涵盖公募范畴。唯有份额分散、主要集中于房地产长期投资的公募基金，才宜享受所得税和印花税的减免。如美国就规定，凡基金份额持有人超过100人，前五名份额持有人持有集中度低于50%；四分之三投资和收益均来自于房地产资产投资和收益，并且四年以内的短期投资和六个月以内的证券投资收入之和不超过总收益的30%的Reits，方能享受税收优惠。显然，税率优惠，是基于分散的长期投资会对房地产稳定发展形成促进作用的理念。
借鉴发达市场经验，Reits又有权益型、债券型和混合型之分。权益型Reits直接投资入股房地产市场标的资产，不仅需要土地产权法律明确，还需要有上市或公募退出机制，可考虑组建专门的Reits交易所。抵押权型Reits类似金融中介，将基金募集资金用于供给抵押贷款，通过产品设计也可投资抵押房地产租金与增值收益。混合型则是两者的折中。我国目前并行的两种Reits，实质是以监管范畴为分割的发展模式。笔者以为，Reits，特别是注重政策性住房项目的Reits，应兼容固定收益和成长性预期之优势，对投资者才有吸引力。
Reits试点不仅需要土地和公共住房产权分层、公司型基金身份等法律明确，完备的产权登记制度，还需要就设立和运营做出规制，特别就投资范畴、收益来源、收益分配比例、负债率限定、信息披露等确立规范。无论证监会还是银监会，对市场主体资格的认定，对Reits份额转让流通的规则，对Reits私募发行投资规模或投资者适当性标准，都需有规范或规定，以确保税费优惠符合政府支持房地产市场良性发展及政策性住房的政策取向。
（作者单位：中国银河证券投资银行总部）
作者：张汉斌 (来源：上海证券报)
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