恒盛地产超200亿债务逼近，6信托近50亿捆绑
胜负手“尚海湾”最大借款方中融
根据理财周报记者不完全统计，截至目前，恒盛地产累计债务约246.8亿元，资本负债比率达107.1%，债权人主要包括4家银行，6家信托公司，2家基金子公司。
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与佳兆业事件的事发突然相反，恒盛的大小问题自2012年起便时有传出，包括多地项目停工、涉诉，开发滞缓，销售业绩不佳，连续多年亏损等。不久前，国际三大评级机构之一标准普尔更将其企业长期信用下调至“CCC”，并展望为负面。
然而，纵然恒盛地产所存问题诸多，他的资金链却始终环环紧扣。
记者调查发现，银行借款是恒盛地产资金链条的主体，此外从2013年起，陆续引入信托、资管公司提供资金支持，并辅助发行海外债券。
根据记者的不完全统计，截至目前，恒盛地产累计债务约246.8亿元，资本负债比率达107.1%，债权人主要包括4家银行，6家信托公司，2家基金子公司。
债务高企，却未能有高效周转支持，恒盛地产已经连续出现业绩下滑，并可能在今年首次出现亏损。
2月2日，恒盛地产在港股市场停牌，随后公告停牌原因为公司控股股东可能提出私有化。这是恒盛地产距离上一次私有化计划失败14个月后的再提。
在私有化之后重整业务的想法，张志熔一直未断，尚海湾豪庭的二期续建，或将成为其意图恢复公司元气关键的一步棋。
私有化再上日程
“现状下要完成私有化，借助外部资金的可能性极大。”
2月2日，恒盛地产股票停牌，并公告，待刊发公布有关公司控股股东提出可能私有化的公告。
在香港私有化上市公司，意指由大股东收回市场上的流通股份，最终实现退市目的。
恒盛地产的大股东即张志熔，2014年中报显示，张志熔持有恒盛地产68.39%股权。公司第二大股东为中国人寿，目前累计持有10%股权，相比2013年底增持1.03%。
中国人寿最近一次增持为去年11月，以每股平均价1.199元买入2770万股恒盛股份，持股量由9.64%升至10.0%。国浩资本将增持行动解读为，反映市场人士低估恒盛估值，这或是再次进行私有化的好机会。并由此预测，随着内地地产市场气氛低迷，张志熔或于短期内再次提出私有化计划，结果如其所料。
恒盛地产私有化并非新鲜事。早在2013年11月，张志熔就曾提出恒盛地产的私有化方案，计划以每股1.8港元的注销价，向小股东协议安排回购。但在去年初的股东会上，遭遇小股东反对，计划以3票之差被否决，而公司首席执行官及财务官也于2014年2月离职。
或因过去的一年里，恒盛地产股价持续下跌，张志熔私有化的心意坚决。按照规定，公司在私有化计划失败后12个月内不得重提，现在期限刚过不久，此事再次提上日程。
“若仍按去年每股1.8港元的价格测算，全部回购剩余股份所需资金为43.78亿港元，若要缓解小股东的情绪，新设定每股价格还有上升的可能。”一位地产私募人士分析。
对于恒盛地产来说，一次性拿出这么多钱似乎有些艰难。截至2014年6月，公司持有现金仅16.7亿元，在一年内到期的债务却有50.08亿元。
上述人士认为：“现状下要完成私有化，借助外部资金的可能性极大。”去年底，香港经济日报曾报道，恒盛地产私有化资金可能来自民生银行贷款。对于这次是否仍计划借由银行贷款，理财周报记者试图向恒盛地产求证，但多次拨打官网电话，均无人接听。
对于恒盛地产，评级机构穆迪认为，私有化的可能性以及私有化计划本身，可能会削弱公司的财务灵活性。恒盛的再融资风险已较高，倘若私有化计划取得成功，财务灵活性降低将令恒盛未来12个月内进一步承压。
借款增加，业绩下滑
银行借款仍是恒盛地产资金链条的主体，另外陆续引入信托、资管公司提供资金支持，并辅助发行海外债券。
事实上，恒盛地产资金链承压已是不争的事实。
房地产企业高负债，高周转不足为奇。但恒盛地产负债高企的同时，销售数据却逐年低迷。
2014年中报数据显示，截至6月末，公司借款总额211.82亿元，2014年上半年新增借款83.8亿元，净负债达195亿元。
资本负债比率自2012年来亦大幅攀升，由2012年底的68.8%上升至2013年底的87.4%，再上升至2014年中的107.1%，高于市场平均值24个百分点。
而去年全年，恒盛地产累计实现合约销售额仅40.4亿元，同比减少44.7%；累计实现合约销售面积为26.9万平方米，同比减少53.4%。其2013年及2012年全年的合约销售额分别达73亿元人民币及109亿元人民币。
2014上半年恒盛地产亦首次出现亏损，亏损2.2亿元人民币，比2013年同期下滑近200%。
标准普尔在去年下半年宣布，将恒盛地产的长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC”，展望为负面。
标普的评级等级中，“CCC”评级主要是针对未来12个月之内将有违约情形的发债人定义的。标准普尔恒盛地产主分析师叶翱行在电话会议中称，如这些公司没有任何正面发展，其将会面临一些流动性困境或是需通过一些低价交易来应付偿还债款。
亏损或与在2009-2010年迅速拿地之后，项目开发与销售陆续减缓有关。
据其他媒体报道，不久前，恒盛地产在长春的恒盛豪庭项目因延期交房遭上百名业主起诉。此外，恒盛地产5年前以19.7亿元收购的南京三汊河项目至今仍未开工。而由一幢52层写字楼和一幢48层五星级酒店组成的南通熔盛大厦，原定2011年12月竣工，但项目目前只建成3层，并已停工多时。
恒盛地产在去年中报里称，集团深化与银行的战略合作关系，开拓多渠道融资方式，满足经营业务对资金的需要，融资通道顺畅。
现在来看确如其所述。银行借款仍是恒盛地产资金链条的主体，另外陆续引入信托、资管公司提供资金支持，并辅助发行海外债券。
其披露，公司的主要来往银行包括四家，分别是中国建设银行、中国银行、中国民生银行、上海银行。截至去年6月底，银行抵押借款共164.6亿元，占借款总额的77.7%。
信托与资管计划的大规模引入则是从2013年开始。
信托、资管债务75亿
记者不完全统计，2013年以来，共有6家信托公司为恒盛地产项目融资约46.95亿元，另有2家资管公司为其融资约27.9亿元，两年来通过信托和资管共获得约74.85亿元贷款。
从披露的资金投向看，上述资金大部分流向上海恒盛尚海湾项目建设，规模达到56.2亿元，提供融资的机构包括中融信托、四川信托、光大信托、中海恒信等，其中，中融信托和中海恒信是最大的借款方。
据记者了解，该尚海湾项目的开发公司为上海鑫泰房地产发展有限公司，是恒盛地产下属专属负责开发尚海湾楼盘的项目公司，由恒盛地产子公司上海意景房地产开发有限公司100%控股，注册资本14亿元。
一份统计于2014年1月的报告中称，上海鑫泰的金融机构授信额度共计85亿元，累计融资余额49.9亿元。
目前，报告中未到期借款包括民生银行13亿元，用于11-14#楼开发；中融信托30亿元，用于办公楼和酒店楼开发。
据记者了解，中融信托的30亿元信托贷款分两次发放，其中第一笔借款12亿元，以成立集合信托计划的形式募资，对应产品名为“融盛一号集合资金信托计划（查询信托产品）”，期限24个月，到期日为2016年3月。
2014年中，中海恒信资产管理公司密集发行多期资产管理计划，名为“中海恒信-民生总营-恒盛尚海湾资产管理计划”，总规模25亿元，存续期同样为24个月。募资以委托贷款的形式发放给上海鑫泰，用于尚海湾项目二期建设。
资料显示，尚海湾从一期开发至今已过去6个年头。工程进度显示，已交付使用的只有一期1-5、7-8#楼；一期的6#楼，二期的9-10#在预售中。尚海湾售楼人员表示：“二期的其余部分还没有开始卖，最乐观的估计是2015年底启动，但并不确定。”
上述机构中一位不愿具名的业务人士坦言，恒盛地产的问题早有所耳闻，但实地去调查发现并无传言中严重。而且就项目本身来说，地理位置、产品定位、成本优势等等都决定项目是优质的。再把风控做好，并不担心出问题。
据了解，尚海湾项目土地是2000年上海鑫泰从中国木材华东公司收购取得，总成本9.46亿元，按照项目计容面积62.81万平方米计算，楼面地价为1506元/平方米。
彼时至今，该地房价已经从2010年前后的2万元/平方米上涨至8万/平方米。
“这个项目说到底，开发了这么长时间是受当时房地产市场环境影响，张志熔想等待更好的开发时机，所以有意搁置。”上述人士称。
去年尚海湾的项目在上海滩也流传了一段时间，很多机构的项目经理都曾去实地考察，其中一位否定了该项目的人士表示：“当时否定主要是两个原因，融资方的主体问题，而且楼盘的历史沿革太长了。”
另外，中融信托还为恒盛地产子公司上海恒冉开发的项目馨雅名邸融资7个亿。
该项目所在地块是恒盛地产旗下子公司于2013年底，在上海市奉贤区通过竞标获得，成交总价约12.45亿元人民币，折合楼板价为1.52万元/平方米。这也是当年唯一一次拿地。
其一位前期负责人表示，馨雅名邸计划在今年3月开工建设。
上海重头戏
“恒盛地产的一线城市土地储备主要就是上海地区，上海的项目亦相对优质，容易获得融资，选择现在来推动上海地区项目的开发，极可能是为缓解公司业绩亏损。”
对于恒盛地产来说，上海地区是公司房地产销售额的重头。
以去年中报数据为例，上海地区、长三角地区、环渤海地区和东北地区的销售额分别占比61.8%、28.0%、2.4%和7.8%。上海地区以外城市的销售金额和销售面积分别占比38.2%和67.6%。
其土地储备分布于一、二、三线城市，其中20.6%位于一线城市，79.4%位于二、三线城市。
“恒盛地产的一线城市土地储备主要就是上海地区，上海的项目亦相对优质，容易获得融资，选择现在来推动上海地区项目的开发，极可能是为缓解公司业绩亏损。”前述私募人士认为。
但他也表达了自己的忧虑：“即使上海项目开发顺利，最终获得资金，未来如果私有化得以实现，公司的财务灵活性会被削弱，不利于再融资。”
评级机构穆迪也指出，若恒盛地产的潜在私有化计划成功实施，将具有负面信用影响。
如今，彼时张志熔身背的另一个“债务包袱”熔盛重工的重组已于去年进入实质性阶段，即将易主。这位曾拥有两家上市公司的神秘富豪，兜兜转转，似又回到原点。
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