佳兆业千套房源解锁 司法查封部分仍无法销售

　　佳兆业（01638.HK）在深圳开发的5个项目中，曾被“管理局锁定”的2000余套房源，已有约千套变更为“司法查封”。

　　关于政府为何解封这批未售房源，深圳市规土委龙岗分局人士告诉《华夏时报》记者，“此举是接到了上级通知，正如当初锁定时一样，上级并未给予任何

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　　上述人士还表示，已恢复办理佳兆业的部分业务，但司法查封的部分房源无法销售，需要等佳兆业自身清理完债务后，法院给予解封，才能正常销售。

　　而佳兆业面临的最大变数是重组陷入僵局。收购方融创集团提出的条件是“保持本金，削减利息，延长时间期限至3到6年间”，但这一方案遭到债权人的反对，且双方对第一轮谈判均不让步，佳兆业是重组还是破产，仍未可知。

　　“锁房”危机暂缓

　　“目前仍被锁定的房源，是对已经交了定金、首付、签了合同但尚未备案的购房者，为了保障购房者的合法权益，不让司法程序干预，我们暂时仍锁定，很快就会陆续备案。”上述深圳市规土委龙岗分局人士表示，上级部门已经在制定方案，政府在非常积极地处理此事，目前规土委已经恢复了佳兆业部分业务，比如可以备案。

　　上述解释称，其余司法查封房源，是目前尚未销售出去，仍在佳兆业公司名下的资产，深圳市规土委接到了司法机关出具的文书，对方要求给予查封。

　　据记者了解，目前被冻结的资产还有佳兆业的写字楼商业部分、土地、旧改等资产。武汉佳兆业销售人员也告诉记者，项目虽没有停工，但已停止销售两三个月了，目前还在等通知。

　　佳兆业此前的公告显示，截至今年3月12日，佳兆业的债权人向中国法院提出共64份针对佳兆业境内贷款下的资产保全申请。在64份申请中，佳兆业目前已接获相关中国法院对其增加至约137.57亿元的境内贷款下资产保全的合共25份民事裁定书。

　　“剩余资产全部让境内债权人给司法查封，政府不再对资产进行保护，意味着只要境内债权人行动，破产清算的序幕就彻底拉开，目前境内债权人都在看第二轮谈判结果，如果又被否定，境内债权人就会争先恐后瓜分已经被查封的资产。”购买了佳兆业股票的一位股东告诉记者。

　　深圳法院的网上诉讼服务平台显示，自今年1月起，和佳兆业有关的案件数量已经有98宗，其中大部分已经进入审理阶段，而申请人或者原告都是银行或者金融机构，其中，中信银行广州分行诉佳兆业的案件将于4月10日开庭审理，浙商银行、华商银行对佳兆业的诉讼案也将在本月和下月开庭。

　　债务重组大考

　　佳兆业房源从政府解锁进入司法查封后，还面临着收购方融创、股东和债权人之间能否达成共识的难题。

　　佳兆业此前公布的重组方案是，不削减债权人本金，利息将予以减少及年限将延长，利息不低于中国人民银行贷款基准利率的70%；同时，年限延长后剩余年期不低于3年、不多于6年。境外债务重组方案票息率将由6.875%至12.875%大幅降到2.7%至6.9%，全部还款年期延长5年，但本金额不变。

　　但佳兆业3月22日宣布，首轮债务重组方案已经遭到海外债权人否决。

　　“削债必须控制在1-3年，利息不减，在债务未清偿之前不能派息，同时对于债券持有者的损失以股票或者股票期权等类似的方式予以弥补。”一位购买了佳兆业债券的债权人发表言论称，这个要求并不过分，因为融创收购股票的价格是1.8元，在股东基本上没有什么损失的情况下，让债权人来承担公司锁盘乃至一系列的损失是不现实的。

　　面对第一轮协商的失败，孙宏斌表示谈不拢将毫不犹豫离场，“佳兆业的经营状况比大家想像得更加严峻，境外债权人一定需要削减本金，目前的债券重组方案比较合理，进行调整的余地不大。因此，除了6亿美元的收购资金以外，我们不会再投入任何额外资金，并不提供任何担保。”

　　双方的矛盾有愈演愈烈之势，据佳兆业一位股东透露，近期境外债权人在想办法阻止融创并购，一方面向万科写信求参与并购，另一方面向港交所写信举报融创的行为。

　　按佳兆业财务资料，截至去年底，其境内外贷款人的计息债务总额约为650亿元，其中，境内贷款479.7亿元，包括124.18亿元银行债务、355.53亿元非银行财务机构债务；另外，还有170.38亿元境外贷款。

　　“如果经过法院判决后，佳兆业仍然不能偿还贷款，就看债权人愿意怎么样处理，双方可以再沟通。”大成律师事务所房地产专业律师刘子孺说，一般有重组方，不会走到拍卖阶段。

　　上述佳兆业股东表示，业主有政府保护，境内债权人有抵押和司法查封，但境外债权人什么都没有，在这一背景下，境外债权人会很被动，要么选择血本无归，要么选择和融创协商，接受第二轮重组计划。

　　“虽然大家都不愿意走到拍卖那一步，但融创提出的重组条件，大部分银行和金融机构都不会同意，回款时间3年以上，一般是基于企业要破产的前提，但佳兆业不存在破产。”重庆一位券商资管人士告诉记者，融创此前并购绿城时，从平安银行、民生银行做了90多亿并购贷款，完全有资金并购佳兆业，且一旦楼盘解锁，就可以销售有回款，为什么要等到3年后？

　　上述债权人表示，融创要么早点退出让其他有实力的地产商接手，要么去和佳兆业大股东谈判，1.8元的转让价不合适，僵持着对所有人都不利。

　　“近期境内有债权人开始猜测，融创背后的算盘是不是要逼九龙仓来接手，从而退出融绿之间股权转让的争夺。”上述重庆券商资管人士称，因为九龙仓不仅是绿城股东，同时也是佳兆业的股东，所以融创才会如此强势不让步。

　　一位业内人士分析，在佳兆业重组背后，应该会有政府参与，与境内债权人协调统筹好，如果融创谈不拢，也有可能分批次把资产打包卖给不同开发商，来偿还境内有抵押的债务。