中国楼市还有投资价值吗？主要取决于人口因素

　　当前，中国已经从“印钞票保增长”的时代，切换到“印股票稳增长”的时代。当天量资金在股市翻滚的时候，楼市的资金自然而言减少，两者从来就是跷跷板的角色，当天量资金任性地流入A股，也就意味房子的资金大量流出。

　　种种迹象显示，房地产吸引力在下降是明确的事情，不明确的是，它的吸引力降到什么程度，是否已失去投资价值？

   楼市新政密集调控

　　3月30日，中国央行、住建部、银监会联合下发通知，居民购买二套房首付比例从60%调整为40%。此外，财政部通知，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　此前国土部和住建部还发文优化住房及用地供应结构。这一连串举措被媒体解读为五部委联手“稳楼市”。

　　对于此次房贷政策的调整，上海易居房地产研究院研究员朱光表示，此次二套房贷款首付比例下调至四成，力度较大，超出了此前业内人士的预期。

　　同时，此次的楼市调控措施，密度也非常大，就在3月26日，中国国土部等部门还发布通知，楼市供应过大的地区要减少土地供应，这可能是2008年之后的最大力度、最密集的调控行动。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在中国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，2015年楼市也迎来了新常态，其中楼市松绑是一个重要的表现。“宏观经济的低迷和房地产市场的疲软是调控的主要原因。”

　　瑞银中国近日发布研报明确指出，房地产下滑是今年经济增长最主要的拖累因素——今年1—2月房地产销售面积同比下跌16%、新开工面积同比继续大跌18%；房地产下滑拖累了大宗商品、原材料，以及机械设备的需求；工业生产和需求疲弱又进而拖累了工业投资。

    新政引市场回暖？

　　政策面暖风一吹，市场往往迎风起舞：2008年、2009年以来，楼市调控—市场回暖—量价上涨的规律已多年屡见不鲜。

　　据伟业我爱我家统计，截至3月29日，北京市3月份二手房网签量9648套，比2月份同期增长11.25%，比去年3月同期增长16.58%；网签面积86.69万平方米，比2月份同期增长10.19%，比去年3月同期增长13.36%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从现阶段北京市二手房市场的量价情况来看，今年3月，在去年四季度各项利好逐步释放的情况下，二手房市场成交量逐步上升。

　　胡景晖表示，3月份，该公司在北京区域的合同签订量比2月份同期大幅增长了149.89%，比去年3月同期大幅增长101.39%。由于网签的滞后性，这些已经签订的合同将于4月份在网签量上有所体现，由此推断，4月份的二手房网签量还将再度攀高，2015年北京楼市有望迎来“小阳春”。

    业内分析 谨慎看待

　　同时，上海、成都等地区也纷纷爆出楼市回暖的消息，尽管许多地区楼市表象看上去很美好，但业内多数观点对楼市的判断依然谨慎，开发商对“涨价”这样的敏感问题更是慎之又慎，过去因为利好政策任性涨价而结果陷入被动的经历让很多清醒理性的房企依旧坚持“以出量为主”。

　　业内人士认为，“3.30新政”给楼市以巨大信心，这种信心更多的是理性和理智，而不是让市场陷入癫狂的兴奋剂。因为，日本、美国房地产泡沫的破裂，房价的大幅下挫，让投资者开了眼界，知道投资房地产也可能会有损手烂脚、血本无归的时候；2008年、2009年中国房地产价格在某阶段的大幅下滑，让一些房地产投资者切身体会了房地产价格下滑时的那种恐怖。

　　美国非营利研究机构城市土地学会(UrbanLandInstitute)的一份报告称，中国的房产供应过多、回报欠佳以及经济走软的问题挫伤了投资者在北京、上海之外的其他中国城市进行房地产投资的兴趣。

　　在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，广州、深圳、香港及其他较小的中国城市(整体归为一类)排名垫底。深圳在22个城市中位列第19名，广州位列第20名，整个“中国二线城市”类别位列最后一名。

　　事实上，到目前，中国政府这一轮拯救楼市的行动，已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为，逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。

   楼房熊市开启

　　资深财经人士刘晓博认为中国房地产长达10年的熊市已经开始。并给出了四点理由：

　　首先，中国城镇化目前遭遇了最大的瓶颈，这就是如何提高农民工的收入问题。

　　其次，过去10多年中国所有的城市都疯狂扩张，各地规划了大量新区、开发区，加上民间如火如荼的抢建风，房子的确是大大过剩了。

　　第三，中国广义货币M2快速增长的时代结束了。

　　在当前大背景和新战略下，货币政策必须回归常态。M2增速如果继续明显超过GDP增速，几年之后人民币就不得不大幅贬值，到那时，通过货币超发实现的资产泡沫就彻底破裂。

　　自2009年以来，M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。这其实就是中国钱荒的根本原因。只要M2增速被控制住，资产泡沫的程度也就被控制住，楼市想反转就不可能。

　　第四，新一轮工业革命（工业4.0）正在重塑经济的方方面面。人类的增长方式正朝向更加低碳方向发展，很多资源被共享，城市正在去中心化，这将对房地产发生巨大影响。

　　同时，刘晓博也指出，由于国家从政策上支持楼市，加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点，所以即便未来10年房地产都是熊市，“有用的房子”（可以出租、出售或者自用的）的人民币计价，仍然会缓慢上涨，只不过大多数城市跑不赢CPI而已。

   房价将下降

　　著名私募总裁王庆表示，如果中国房价维持目前水平5年不变，中国未来实际经济增长平均6%，通货膨胀率3%左右，那么中国房价收入比将降至5倍。

　　房地产市场调整通常有两种方式：一是跳崖式的暴跌；二是房价维持不变，经济继续向上，用收入上涨消除泡沫。

　　美国、欧洲和日本的泡沫是第一种情况破灭，韩国则是以上述第二种方式实现，即房价先上涨，然后七八年不涨，然后再开始上涨。

　　中国房价调整很可能以后一种方式实现，背后的原因则是，首先中国经济仍然成长；第二点，中国负债率仍然较低，不太容易造成暴跌。

　　王庆认为，无论泡沫以何种方式破裂，有一点可以肯定是，中国房地产已不具有投资价值。

    楼市拐点出现

　　中国社科院也在《经济蓝皮书》中表示，楼市价格拐点到来，投资价值逐步丧失，大量资金可能进入证券市场。

　　房地产行业价格拐点的到来，使得其投资价值逐步丧失，近十年来的资金堆积将逐步从这一领域退出，投入其他实体行业。

　　多年来，中国房价不断上涨，从而带动房地产投资需求的大幅增加，房地产投资的不断增加提高了地方政府收入，也提高地方财政收入的预期，直接刺激了地方融资平台规模的扩张。

　　另外，房地产行业的不断扩张也直接导致了许多无效产业的扩张。还有，房价高企加重了购房者的负担，严重影响了一部分社会人群的消费能力。

　　总之，房地产业就像一个巨大的磁石，将大部分的社会资金都吸引入其中。但随着房价调整，对房价进一步上涨的预期现在已被打破，这使得房地产作为投资品的作用大大降低。

   买房需谨慎

　　中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋认为对投资买房应该谨慎，房地产市场城市间分化严重的形势下，无论是购房自住还是投资目的，都要对不同的城市区别对待。

　　“现在部分二线城市价格在涨，但是销售量不涨，甚至有些房子已经出现卖不动的现象。而三线城市已经严重的供过于求。不适合进入。”杨少峰说，如果出手买房要注意城市间不同的楼市行情，考虑到房地产市场还会继续分化，建议投资者上半年以观望为主。

　　胡润研究院最新发布的《2015中国千万富豪品牌倾向报告》显示，在富豪的各项投资中，房地产仍然位居投资类别之首，比重达27%，但较上年下降了8个百分点。

　　知名财经作家吴晓波称，去年到今年实际上中国在经历一场比较严重的经济危机，现在刚刚走出经济危机。未来不动产市场一定会温和上涨。

　　吴晓波表示，从1998年以后，不动产消费成为居民主要消费，也就是以不动产消费为主的居民消费。2003中国广义货币总量是18.6万亿元，到2012时国家广义货币总量是94万亿元，10年间广义货币总量增加了5倍，基本上相当于北上广等主要城市在10年间商品房价格上涨的幅度，所以居民在过去10年间买房对不动产投资是避险性投资的避风港，买房变成了一种类货币形式的投资。

　　吴晓波称，至少在未来十年时间里，中国一线城市不动产主要价值，并不是居住价值，而是投资价值。

　　此前有媒体报道，随着物价上涨，市民的购买力大大下降。过去10年10万元能够购买的房子面积下降了60%。任志强此前在微博评论：“十年前把现金变成房子的则实现了增值保值，都说房子不是投资品，但十年来的现实告诉民众，没有比房子更好的投资品。”

　　据亚豪机构统计数据显示，2015年第一季度，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，暴涨2.8倍。

    一线城市房价依旧走涨

　　有业内人士认为，改善性需求的入市在一定程度上缓解了北京豪宅的销售压力，但这也加快了北京被“豪宅化”的速度。

　　值得注意的是，张大伟表示，随着2013年以来的地王相继入市，北京四环内房价将进入8万元时代。

　　鉴于高端项目的扎堆入市，总体来看，北京的高端市场竞争依然非常激烈。“2015年，北京将有20多个豪宅项目入市，其中拥有销售单价超过10万元/平方米房源的项目接近20个，而这些项目一半以上将是今年的新增项目。”北京万科高端事业部负责人高广汉曾表示。

　　事实上，随着上述20多个豪宅项目的入市，北京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。

　　张大伟透露，近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。

　　“2013年以来，北京四环平均地价为5万元/平方米，四环到五环之间平均地价是3万元/平方米。”张大伟表示，“按照这些地价计算，今年北京四环内上市的项目销售均价将在8万元/平方米左右，四环到五环之间房价则将达到5万元/平方米”。

　　北京师范大学管理学院教授董藩表示，房地产是一个回报率最高的行业。长远来看，市场能将错误纠正过来，挡不住的是潮流，是市场规律。未来10年-20年，房地产业的增长并没有结束，市场的恢复是必然的，购房者把握时机找准切入点，及早进入房地产市场才是最重要的。

　　董藩看好整个北京市场，并认为北京的房价经历27年从500元/平方米涨到现在均价4万元/平方米，将来涨到80万元/平方米不是不可能。

　　和裕地产王骞表示，很多人实际上还在观望，现在可以笃定的告诉购房者，北京高地价的房源很快就要入市了。低地价房源已经在2014年底促销时卖的差不多了，北京现有库存量并不是很大，价格肯定是稳中有升，因为成本是不断提高的。

　　“而且北京不仅是中国的北京，还是世界的北京，世界范围内的高端人才都在往北京走，人大也建议中国放开移民法，向欧洲等吸引高端人才，来的人多了，自然要解决住房问题，事实已经摆在这里，价格总是要涨的，购房者要有一个适应的过程，相信北京楼市博弈的心里很快就会土崩瓦解。”

　　中冶置业集团营销策划部副部长吴博也表示，高端品质改善型产品扎堆，竞争激烈的背后，是今年将成为抄底四环的最佳时机。

　　中国总理李克强在3月15日的新闻发布会上，向房地产行业传递了温暖的信号，甚至表示欢迎外国人到中国置业。因此，2015年从政策面看，不会有利空，只会有利好。

　　资深评论人士张秀钦认为，内在和外部因素只是让房地产投资的魅力减退了一些而已，并没有造成根本性的打击，未来只要房地产价格不陷入阴跌的困境，对投资者就会继续有吸引力。

　　最近，欧央行的QE让全球的流动性进一步增加，担心财富被稀释的人们肯定寻找让财富保值、增值的投资机会，在流动性过剩的情况下，投资房地产是一个不错的选择。

　　更为重要的是，房地产的财富效应还没完全释放。中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说，美国房地产在上世纪40年代以来对经济的贡献度始终保持在10-20%，其中最大部分来自房地产财富效应的释放。

　　“对于居民而言，金融市场的繁荣和不断涌现的金融创新使得上涨的房价不仅仅是“纸面财富”，而是通过抵押贷款再融资、倒按揭等为其他消费取得了更广泛的信贷支持。”

　　实际上，中国的房价主要决定于人口因素。北京大学经济学院苏剑认为，房子是给人住的，有人才有需求，没有人就没有需求，房价就无法涨。住房既是奢侈品，也是必需品，对作为必需品的住房的需求就是所谓的刚需，它是由人口决定的。

　　影响刚需的第一个因素是人口总量。人口是决定房价长期趋势的最主要因素。按照我们的预测，如果目前的人口政策不调整，中国的人口将在2020年前后到达峰值，距现在只有几年时间，形势已经很紧迫。当人口到达峰值的时候，房价差不多也就该到达峰值了。

　　影响刚需的第二个因素是劳动力。新进入劳动力的人口是对住房具有刚需的人群，不管是买房还是租房，都是需求。中国的工作年龄人口在2015年前后到达峰值。随着劳动力总量的减少，刚需自然会下降，对房价构成向下的压力。

　　影响刚需的第三个因素是人口的年龄结构。60-70年代是中国的一个生育高峰，当60后、70后进入劳动力市场的时候，对住房就构成了巨大的刚需，此后又构成了巨大的改善型需求，因此2000年到现在房价狂涨，可以说跟这一次生育高峰是完全一致的。

　　随着60后逐渐进入老年，80后、90后人口急剧减少，刚需以及此后的改善型需求也将急剧减少。实际上，当90后进入劳动力市场的时候，父辈、祖辈可能已经给他们留下了足够的住房。

　　影响刚需的第四个因素是城镇化，这是许多人寄予巨大希望的一个因素。按照官方的估计，中国目前的城镇化率仅有54%左右，城镇化的空间还很大，而农村人口大量进入城镇，必然产生对城镇住房的需求。

　　目前,由于缺少合理的金融安排，中国已购房城镇人口的财富效应难以实现，多数流动人口被排除在抵押贷款市场之外，无法从住房价值的增长中受益，也没有刺激其消费的正的住房财富效应。

　　2010年资本收益占城镇永久居民家庭平均收入的8%，而城镇流动人口的这一比例仅为3.4%。

　　如何通过合理的金融安排激发已购房人群的财富效应，并使得未来流动人口具备加杠杆的能力，这是中国房地产未来需要解决的问题。

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