碧桂园第一次在上海拿地 盈利下降收缩三四线规模

　　三四线城市房地产市场供应过剩，正在倒逼包括碧桂园、恒大在内的三四线房地产开发主力军放弃以往战略，涌入购买力依然坚挺的一线城市寻求发展。一直以深耕三四线城市著称的房企碧桂园终于在上海拿了一块地，正式闯入一线市场。

　　据上海规土局网站资料显示，碧桂园4月29日拿下的地块位于上海市嘉定区徐行镇，土地总面积62443.40平方米，地块面积并不算大。该地块成交总价约为6亿元，折合楼板价8108元每平方米。一位上海房企人士对界面新闻称，碧桂园一向以三四线城市或者二线城市远郊大盘开发模式著称，例如，碧桂园在华东区域的重点城市南京区域，目前在做的三个项目均超过一万亩，相比之下，碧桂园此次在上海拿下的这宗地块体量很小，从拿地区域到项目体量，都不符合碧桂园一贯作风。

　　克而瑞研究中心研究经理朱一鸣分析称，碧桂园此次上海拿地，是这家千亿房企首次进入一线城市核心区域，这一地块从所在区域到项目体量，都颠覆了碧桂园原有三四线大盘开发模式。目前，嘉定徐行在售项目的价格约在1.4万元每平方米左右，碧桂园地块约8000元每平方米的楼板价并不算低，但6亿元的总价对于年销售千亿的碧桂园来说可谓九牛一毛。所以，碧桂园这次拿地试水意味更重，对于企业的未来战略转型方向也有深远意义。

　　碧桂园于1992年起步于广州顺德，一直致力于广州区域三四线城市住宅项目开发，2007年，碧桂园在香港上市后大举扩张内地市场，仍坚持布局三四线城市，三四线项目占比一直保持在70%的高比例。不过，随着内地三四线城市供应过剩导致销售疲软，碧桂园的三四线布局开始面临困局。

　　以碧桂园旗下建筑面积高达159万平方米的满洲里碧桂园项目为例，在2010年年报中，碧桂园预计该项目开工时间为2012年第一季度，并将于2012年第二季度预售。但是，碧桂园2014年年报显示，该项目仅仅预售了14931平方米，占项目体量的1%，同时，年报还显示，这个项目在2011年9月已经开始预售，但是三年仅卖掉1%。遭遇销售压力的不止这一个项目，包括位于内蒙古兴安盟、广东韶关等地碧桂园项目同样面临去化压力。

　　除了销售压力，碧桂园的盈利能力也在下滑。截至2014年底，碧桂园的毛利已连续两年下滑，2012年，碧桂园毛利率31.2%，到2013年降至27.7%，2014年继续下滑至24.1%。同时，其净利率存在同样问题，2010年到2012年，碧桂园净利率连续三年超过16%，但是，2013年降至13.6%，2014年持续下滑至12.1%。

　　巴克莱资本今年3月12日发布的研究报告称，随着土地成本上升、销售难度增加，碧桂园未来很难将增加的土地成本转嫁至销售环节，估计其毛利率未来数年会继续向下。同时，由于碧桂园当前库存较大，销售放缓或将导致碧桂园资产负债表恶化。

　　实际上，碧桂园管理层已经意识到企业战略面临的困局。界面新闻记者了解到，早在2013年碧桂园内部就已经提出要改变产品布局，逐步增加一二线城市项目。一位接近碧桂园华东公司的业内人士对界面新闻称，过去，碧桂园致力于深耕华东的江苏、安徽区域，公司在管理层面将华东区定名为“苏皖区域”，但2015年初，碧桂园已经将华东区域更名为“沪苏区域”，并提出要“立足上海、深耕华东”，规划将在上海增加优质地块。

　　碧桂园华东公司一位内部人士对界面新闻记者称，目前华东还没有成立项目公司，不过随着拿地工作的推进，会加大区域人力的补充。实际上，进军上海这个一线城市已经是碧桂园战略布局改变的高潮，2014年以来，碧桂园一直积极增加区位较好的二线城市土地储备，例如华东区域的苏州，截止到2014年年底，碧桂园一二线城市项目已经由过去的30%上升至50%。

　　尽管步入转型轨道，碧桂园依然有一半的项目处于市场疲软的三四线，其业绩依然面临巨大压力。4月8日，碧桂园公布的今年一季度业绩显示，截至2015年3月31日，今年前三个月碧桂园共实现合同销售金额约177.3亿元，同比下跌44.32%;合同销售建筑面积约278万平方米，同比下跌43.03%。据碧桂园总裁莫斌此前透露，今年该公司销售目标定为1350亿元，这意味着，碧桂园第一季度仅达标13%。