党国英：改变住房形态 刺激一千万亿消费

　　（摘要：搜狐财经近日就中国住房形态问题采访了社科院农村发展研究所宏观室主任党国英。党国英认为，现在中国最急迫的是经济增长乏力，国内生产能力强，但国内外的需求不行，攀比性消费受到抑制。政府如果要经济增长，就不要把来自香港的开发商盖楼和80平米单元房当样板学习，而应该把开发商晒在一边，改变中国人的住房形态，允许把土地切割成小块来卖，在城市大量建设独栋别墅。）

　　搜狐财经：您为何要提出改变中国人的住房形态？

　　党国英：我国大城市最突出和最被忽视的问题，就是城市建成区平均人口密度不高，但是居住区人口密度超级高，平均为欧洲居民区的2-3倍。现有土地制度下，开发商在城市里大量修建多层和高层住宅，导致城市的街区很大，单位面积道路交叉口大约是欧美大城市的十分之一，十分容易导致拥堵。

　　中国大城市一般把居住区挤压在城市建成面积25%以下，让多数老百姓居住在多层或高层楼房内。研究表明，住在这种单元楼内的孩子学习能力差，社交能力差，容易失眠，神经病变发作几率更高。楼层越多的住宅对居住者的负面影响越大，高密度住宅区会产生强烈的拥挤感，对身体健康造成损害，使邻里关系恶化，熟人社会难以培育，产生“拥挤综合征”。

　　所以我提出改变住房形态，如果像欧美像日本东京那样，城市里建造大量的独栋别墅，构成低密度住宅区，邻里关系就会很好，互助程度会明显大于高人口密度的多层和高层住宅。

　　搜狐财经：独栋别墅对经济有什么影响？

　　党国英：现在最急迫的是中国经济增长乏力，国内生产能力强，但国内外的需求不行，攀比性消费受到抑制。有些消费不容易带来攀比效应，比如说请保姆，外人看不见。而有些消费容易带来攀比效应，比如住房，只要国家经济有潜力，这部分消费就有可能被释放，从而刺激经济增长。对于没有攀比效应的消费，如果国民经济中普遍都是这种情况，经济不容易增长，大家没有扩大消费的动力。

　　能产生攀比效应的消费，好多居民都没有具备。我们能否满足？家电作用不是太大，农村已经普及。汽车有攀比效应，农民买的越来越多。但是我认为对国民经济拉动最强攀比效应的消费就是住房。

　　现在多层和高层住宅太多了，房地产泡沫肯定要破。目前提的改善性住房需求还是多层高层住宅，意义不大。这类住宅的建安成本是2，3千块钱一平，因为土地不是你的，中国人不会花很多金钱去装修。反过来，如果土地是你的，自己在上面盖一个独栋别墅，你会拿2，3千块钱凑活吗？不会，一定会非常讲究。所以我在上次的论坛（农商论坛）上说，一个日本的建筑商给我讲，日本一平米的建筑安装成本是2万人民币。我们北京大概不超过5000块钱，为什么给自己建房就是2万块钱，这个道理我就不说了，你能理解。

　　我们有4.5亿亩的城乡建设用地，只需要8000万亩土地可建设2亿多套独栋房屋，一平米建安费用按2万人民币来算，可以产生差不多1000万亿的建筑安装的市场需求。1000万亿的消费假设十年达到目标，就是每年产生100万亿的消费。

　　搜狐财经：需要进行哪些改革才能实现住房形态的改变？

　　党国英：第一，要取消建独栋房屋禁令。现在虽然不允许建独栋，但开发商普遍在搞。独栋房屋容积率低，所以开发商拍下土地后，往往在一个地方搞一个很高的楼，把容积率弄上去，再在旁边建独栋别墅，或者搞成连排别墅卖。

　　第二，土地零卖不要开发商。现在的城市建设是军事化做法，政府把土地从农民手里征收过来，再招拍挂给开发商，开发商再统一建设一大片兵营一样的房子，卖给消费者，这种做法很糟糕，导致拥堵和拥挤综合征我前面说了。

　　政府应允许把土地切成小块零卖，200平、200平的卖，你有钱和建筑商签合同，没钱再加个银行，把开发商晒到一边，没开发商什么事情。开发商本来就是一个寄生性的东西，从香港那边学来的。如果不是政府垄断土地的行为，我们要开发商做什么？无论买小块还是大块土地，直接找建筑商就行了。修铁路更不需要开发商，和铁路专业公司签合同。开发商可以有，但是主要做特殊事情和特殊建设。政府不要害怕房价降下来，不要害怕银行受冲击，让开发商倒闭就行了。

　　第三，权力下沉。我们应改革土地管理体制，政府可以出规划，但把规划权下放，土地可以切块卖，比如总共有300亩地，不适合搞农业，也不是林业生态地，怎么办？地区居民开会，决定建适度住宅，行不行？国土局可以管大的土地规划，政府管规则，具体土地开发利用权交给社区来做。

　　第四点，用累进税制惩罚地霸。土地切块卖以后，原则让个人少占地，如果有人钱多买了太多土地，就用累进税约束。比如标准是一家宅基地不能超过200平米，超过就实行惩罚性税率，这是建设税。另外每年还收财产税，都按累进税率来征收。赶紧把土地财政用房地产税来替代，如果十年搞2亿套独栋房子，政府能收多少税，对服务业带动也很大，整个社会经济会上一个新台阶。收上来的税可以作为基金，用于补助农民等。

　　搜狐财经：目前北上广等特大城市已经有很多高楼大厦，怎么办？

　　党国英：你已经问到了很细的环节上，办法有两个，第一，充分利用城市闲置用地。人往郊区走，发展市区内快速轨道交通是趋势。已经盖起的高楼怎么办？一般穷人比富人忙，穷人收入低，要更拼命。首先应停止高楼建设，另外中国城市里头有大量工业闲置用地。一般欧美国家工业用地不会超过城市建设用地20%。中国在30%左右，很浪费，上海是27%，你能想象吗？欧美的国家城市建成用地里45%是居民区，和我们完全不一样。所以，已经盖起的高楼就不要拆了，要用激励机制把闲置用地规划成独栋住宅。

　　第二，利用农村土地。中国从来不缺土地，农村就有很多边角地，北京郊区没有种庄稼的土地多的是。但是，现行土地制度把大量农业利用价值低的土地排除在住宅用地之外，居民住宅建设用地受到极大抑制，一边是高昂的城市住宅用地地价，一边是大量闲置的非农用地，这是很不合理的。政府应开放浅山区让有条件的中国家庭得到独栋房屋，让人人能住得起别墅。至于这样做会不会破坏山区生态环境，相关管束措施发达国家有相当多成熟经验可借鉴。

　　总之，政府不要害怕房价降了以后经济会垮台，这方面降了，另一方面独栋房屋带来的建安需求和服务需求等又会起来。政府不应该抑制消费，而应用土地制度，规划制度、财税制度等方面的改革措施释放消费需求。

　　搜狐财经：国外有先进的例子可以借鉴吗？

　　党国英：日本在旧城区改造过程中就最大化保留了个人选择权利，日本在高速化城市过程中基本没有失去旧有的风格，原住民或闲置土地主人在很大程度上可自己建造或改造房产。举个例子，东京某繁华街道的一段，某人有一块不到30平米大小的土地，而这块地紧贴街面的一座大楼，土地主人就请了英国著名设计师设计了一座小型建筑，用作珠宝交易，竟然成了街道的一个亮点。

　　所以说，美是在不经意间创造的，这种创造无疑依赖于对私人产权的尊重，对个人选择权的尊重，而不是像现在中国这样，让开发商来盖楼。