机构看通州：房价将稳定增长现有商业定位较低

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2015-08-10 08:56:19

来源：第一财经网站

　　在经历许久的传闻之后，通州在7月份被明确定性为北京“行政副中心”。国际房地产顾问公司第一太平戴维斯近日举行交流会认为，不同于住宅市场的火热，通州商业市场发展滞后，潜力巨大有待挖掘。

　　第一太平戴维斯市场研究部高级经理董月表示，经济发展方面，通州区目前第三产业占比较低，但增速较快。区域GDP不及全市GDP总量的3%，但增速较之全市高近5个百分点;其中第三产业仅占比41%，明显低于全市水平，但增速比全市快近6个百分点;房地产开发投资占比及增长率达21.8%。因此，通州目前处于经济及房地产市场快速增长的阶段。

　　对比2000年和2010年的人口普查数据显示，通州区的人口增长迅速，人口增长率为5.8%，仅次于昌平区和大兴区。通州人口的增长从八通线潮汐似的客流中可见一斑，目前八通线是北京市人流量最大的地铁线之一。

　　对此，董月表示，“一个区域如果呈现持续的人口净流入状态，那么可以认为这个区域的住宅价格将保持稳定增长”。

　　董月认为，通州商用物业市场目前发展滞后，主要反映在两个方面：从写字楼市场看，绝大多数项目为散售项目，是以小业主即个人投资者持有为主，所以在一定程度上影响了租赁品质和租金水平。除此之外，虽然区域居住人口庞大，但商业项目定位普遍较为低端，这在去年万达广场及京通罗斯福开业后才有所改善。

　　“目前通州乙级及以上等级写字楼市场存量约为30万平方米，租金水平约为100-120元/平方米/月，售价水平在每平方米2万到3万元之间，主要客群为小型科技、文化传媒、制造、专业服务等。”董月称。

　　通州近期主要新项目包括万达广场、金成中心及京通罗斯福等，其中万达广场总体量约60万平方米，含住宅、写字楼、购物中心及商业街，超过150个零售品牌首次进驻通州。金成中心总体量约22万平方米，含写字楼与购物中心，其写字楼是目前通州最优质项目之一，购物中心是由李嘉诚旗下ARA基金运营管理(即京通罗斯福)。

　　通州中短期未来供给集中在运河核心区，目前已出让地块总建筑面积约400万平方米，多数项目系综合体。未来一些标志性的项目如远洋项目(新光天地)、环球影城、彩虹之门将为区域发展注入活力。

　　对于通州市未来商务区发展，董月认为四个因素最为重要，首先就是交通和配套设施，特别是轨道交通的通达性。然后看区域相关产业的优惠政策，因为新兴商务区的发展将不可避免会和核心商务区争夺一部分客户资源，所以商务区有没有独特的、力度较大招商优惠政策便至关重要。

　　目前来看，通州首先具有交通优势，虽然地处于五环到六环之间，但有两条快速道及两条效率比较高的地铁线贯通市中心，令其与核心区的通达度较高。另外，通州区常住人口达到了133万，给企业提供比较充分的人力资源库，所以对企业具备一定的吸引力。就未来发展而言，北京市政府已经确定了部分职能将迁往通州。通州区处于京津冀经济一体化的中心地位，有利于产业吸引与布局，而整个区域由政府统一开发管理也有利于整体产业落位与产业规划相吻。

　　董月认为，虽然有种种优势，但通州同时也会面临较大挑战。虽然区域内有大量的消费人群，但是目前从全国来看，整个商业市场需求趋势明显放缓，所以多数项目也将不可避免的面临较大的招商压力。除此之外和通州同期进入高速发展期的还会有几个区域，比如南边的大兴，未来五年也会有较大体量项目陆续入市。因此，若干新兴商务区将会出现比较激烈的竞争，而同区域项目也会在短期内造成竞争加剧的状况。