万科净利润增速创13年来最低 转型期两高管离职

　　“事业合伙人”新政难以拯救万科

　　净利润增速创13年来最低，制度转型期两高管离职

　　本报

　　中国楼市进入白银时代，万科的郁亮时代也遇到了前行难题。

　　8月16日，万科发布半年报，公司上半年净利润同比增长仅0.77%，创下了13年来最低增速，陷入增收不增利的境地

相关公司股票走势

• 万科Ａ

　　在经济转型期，如何让万科这条大船依然快速前行？万科总裁郁亮曾在多个场合宣讲其变革举措。不过，作为万科变革模式核心的事业合伙人机制，却饱受业界争议。去年底至今，郁亮的核心班底成员—原万科高级副总裁肖莉、毛大庆相继离职。2001年以来，已有13名万科高管离职。频繁的人事变动对一向重视人才的万科而言打击不小，也是对郁亮的一大考验。

　　事业合伙人机制究竟能否成为拯救万科危局的灵丹妙药？8月21日，一名不愿具名的研究人士向长江商报记者表示，这一制度看上去有其合理性，但关键要看执行效果。目前，万科也仍在摸索，效果仍要靠实践来检验。

　　净利润创13年来最低增速

　　楼市进入下半场，万科的危机已经来临。

　　8月16日，万科发布了2015年半年报。报告显示，上半年，万科实现销售金额1099.6亿元，连续两年成为国内唯一一家半年度销售额破千亿的房企。公司实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%，但是，实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长0.77%，创下13年来最低增速。

　　万科董秘谭华杰公开表示，近年来，地价占房价比例不断上升，毛利率下降是行业趋势。万科正在努力推进各项利润挖潜行动，以保持毛利率稳定，并通过节约费用，争取净利润率有所上升。他同时表示，合作比例上升符合万科的转型方向；下半年随着竣工结算量上升，预计全年净利润增速将明显高于上半年。

　　长江商报记者梳理发现，近年来，万科利润已呈现逐年下滑之势。2010年至2014年，万科房地产业务的结算毛利率分别为29.75%、28.79%、25.84%、22.31%、20.76%，结算净利润率分别为15.52%、15.01%、13.08%、12.01%、11.41%。

　　业内人士认为，万科利润的下滑，与近年来地价过快上涨，建筑、人工等成本持续上升分不开，房地产利润率被挤压，这也是中国所有房企面临的问题。

　　万科发布2014年年报时，谭华杰曾表示，公司对毛利率和净资产收益率增速下滑均不满意。他总结原因称，除了房价不断下跌外，地价占房价比例不断上升也是主要原因。

　　显然，地产一哥万科已经遭遇成长天花板。去年，销售额雄踞行业老大多年的万科也被绿地集团超越。今年8月18日，绿地集团实现整体上市，成为全球最大房企，更是出尽了风头。

　　对此，万科总裁郁亮曾于去年底的内部公开信里提出，要放弃速度和规模，转而强调回款率与转型。郁亮的观点是，只有获得回款才是真正的销售。在房地产市场处于调整期时，需要加倍重视经营性现金流的健康。

　　郁亮的这一封内部公开信被指为万科去库存的指令。事实上，去年，万科一直在去库存。2014年年报显示，万科经营性净现金流417.2亿元，同比增长20倍。当年底持有的货币资金627.2亿元，净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。而从地产行业来看，净负债率40%被称为偏低水平，万科仅有5.4%，表明现金流非常宽裕。不过，从财务角度看，也说明资金利用率不高。

　　手握大量资金却无大规模拿地打算。8月18日，万科曾在互动平台上表示，近期随着住宅市场的回暖，一些热点城市的土地溢价率再度上升，公司不会随意拿地。

　　全面开花式尝试转型之路

　　面对危机，郁亮的转型脚步已经迈出。

　　公开信息显示，一年多来，郁亮先后考察了阿里、腾讯、小米、海尔、美的、华为等国内多家企业，还远赴美国等国家学习，希望能找到一条适合万科的转型之路。

　　长江商报记者梳理发现，截至目前，万科尝试转型的行业、项目非常多，诸如物业服务、家装市场、商业地产，以及与阿里、腾讯合作等。郁亮曾在接受采访时公开表示，万科最大的风险是转型，公司预计有三年的混乱和冲突。

　　“其实，早在2013年，万科就开始转型了。”8月20日，武汉万科一相关负责人向长江商报记者坦承，几年来，万科的整体转型并不清晰。目前，公司基本确定了未来10年转型的业务版图，即以事业合伙人机制为支撑，做“三好住宅”和“城市配套服务商”。“三好住宅”即好房子、好服务、好社区。万科在继续做好传统住宅的同时，加大以客户为中心的消费体验地产和产业地产开发力度。

　　郁亮也多次宣讲其转型理论，他说，移动互联网时代住宅需求、客户需求发生了变化，公司要结合移动互联网时代趋势找到未来最核心的发展方向。万科的转型，在小区层面，物业、家装是要关注的业务；在社区层面，度假和养老是未来非常大的两个市场，社区商业、公寓、教育、医疗也不能落下；在城市层面，无论新兴的商业中心还是创业产业园、物流地产都是值得关注的方向。

　　上述武汉万科人士介绍，目前，万科在武汉均有体验地产和产业地产项目在进行。在汉口万科传奇的新塘广场，在以住宅地产为主的基础上，兼顾了商业项目，如酒店、24小时便利店等众多体验服务项目。在新洲阳逻的物流地产项目，则是主要以城市发展相关配套为主，即公司倡导的做城市配套服务商。“从全国范围来看，万科在这两方面都有试点项目。”该人士说，目前，消费体验地产和产业地产只是尝试，主营依旧是住宅地产。

　　郁亮接受媒体采访时称，白银时代下，房地产市场总体是安全的。“住宅”仍是未来十年万科最大的业务，会有较好的发展空间。谭华杰解释万科仍旧主营住宅地产时称，万科在研究了27个国家过去40年的房地产大周期之后得出结论：未来十年，中国的住宅市场不会大幅下跌，行业总体仍然安全。

　　8月18日，中国指数研究院华中分院副总监李国政向长江商报记者表示，船大难掉头，作为销售额超过2000亿元的龙头房企，30年来基本上都以住宅地产为主，一下子要转型谈何容易，要想走稳，只能一步步来。万科的全面开花式尝试转型之路也表明万科在探索，亟须重新定位确定航向，这也是地产业转型面临的共性难题。

　　转型模式下的奋进难题

　　王石缔造了万科品牌，郁亮将万科带进了千亿时代。

　　如今楼市进入下半场，郁亮时代的万科如何奋进，无疑是个问题。然而作为万科推进业务转型支撑的事业合伙人机制，却一直饱受争议。

　　根据谭华杰的公开解释，万科的事业合伙人制度分为三部分，即合伙人持股计划、事业跟投计划和事件合伙人管理。

　　合伙人持股计划早已实行，万科把滚存下来的集体奖金，委托第三方买公司股票，将公司管理层的钱投入公司，与股东同甘共苦。事业跟投则是万科借鉴PE做法，要求项目操作团队跟投自己的项目，一方面解决投资问题，另一方面督促项目操作者提高产品性价比。而事件合伙人管理则是根据某一事件临时组建合伙人。

　　谭华杰曾评价万科的事业合伙人制度称，这样的制度并非对所有企业都有效。

　　不过，有消息称，万科的这一机制推行得并不太好，跟投计划就曾遭到一线管理层的抵制，因为将利益和风险绑在一起，其利益能否大于风险，会成为管理层在进行决策时趋于保守的重要影响。

　　“这种以利润为导向的激励机制，团队的考虑主要是如何保证该项目最大利益化，而不会更多去考虑长远利益及公司大局。”武汉一曾研究过事业合伙人机制开发商的表示，事业合伙人团队是临时组建的，他们的目标就是最大限度赚钱，如果某一项目难以测算未来收益时，团队可能存在放弃心态，这对公司的全面发展不利。

　　还有，地产项目大多周期长，难度大，收益存在不确定性，这些也会增加团队人员顾虑，其个人承担的风险或许大于收益，也是跟投遭抵制的原因。

　　公开信息显示，郁亮对推行事业合伙人机制决心很大。除了内部合伙人，郁亮还在推行外部合伙人。毛大庆离职后，成为了万科的外部合伙人。在万科的设想中，将地产产业链的利益相关方都绑上万科的战车，成为其合伙人，从而降低万科的成本、提高产品性价比。

　　“万科想做地产平台，类似于阿里、腾讯等互联网企业的生态系统平台。”上述武汉开发商猜测称。

　　值得关注的是，万科不同于马云的阿里，马云实际控制了阿里，而万科的股权颇为分散，尚无实际控制人，大股东华润集团只是战略投资者，王石、郁亮持股比都不及最大的个人股东刘元生。去年底至今，就在郁亮酝酿推出事业合伙人机制时，郁亮的核心班底、万科的元老、原高级副总裁肖莉、毛大庆相继离职。

　　一名不愿具名的研究人士向长江商报记者表示，不具备实际控制力的郁亮管理层，能否处理好股东之间的微妙关系，即使通过事业合伙人机制将多方利益绑在万科的战车上，但万科如何驾驭，对郁亮而言，仍是一个难题。