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中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁作主题演讲
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李铁主任在“生态深北·深圳城市生活新方向”互动对话发言
城市中国网综合 8月8日，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁应邀出席南方都市报主办的“生态深北·深圳城市生活新方向”论坛，作主题演讲并参加互动对话。李
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我国城镇化处于快速发展期会带来对房地产的巨大需求
第一，我国城镇化处于快速发展期。最近有人说中国房地产市场处于低谷状态，我不认同。我国和其他国家不太一样，日本1.3亿总人口，城市化率90%多，已经饱和了，而我国有13.68亿人口，城镇化率才54.77%，户籍人口城镇化率还不到40%，无论是现在城镇中2亿多农民工的存量，还是未来将从农村转向城镇的2亿多农业转移人口的增量，以及8000多万的城镇间流动人口，他们要租赁住房，抑或是购买住房，都会带来对房地产的巨大需求。
很多人说中国的人均住房面积已达30多平米，是不是饱和了？可是这个面积里包括了大量农村的住宅。在未来的城镇化进程中，大量进城人口会对城镇空间里的房子产生大规模需求，而农村的房子将会过剩。这点和欧美国家不太一样，因为这些国家城镇化基本上饱和了。
人口向大城市集聚的趋势是不可逆转的
第二，关于都市人口的发展趋势。中国和世界其他国家一样，人口向大城市集聚的趋势是不可逆转的。为什么我们要谈特大城市？中国千万人口以上的超大城市有六个，包括北京、天津、上海、深圳、广州、成都，其中上海和北京是超过2000万人口的城市。深圳和广州都是一千万以上人口的城市，实际上是两个特大都市，加上800多万人口的东莞，相当于一个超过3000万人口的都市群，这对整个区域未来的人口、就业和产业的格局，对房地产的发展，将会产生深远的影响。我们了解人口聚集的规律，特别是我们国家有13.68亿人口，广东省有1个多亿的人口，在这么大的人口基数下，人口向大城市聚集的趋势是不会改变的。
我们看世界上不同规模城市吸纳人口在1970年-2025年的变动状况，其中，1000万人口以上城市吸纳人口的比重，1970年是2.88%，1990年是6.33%，2011年是9.88%，预测2025年是13.57%。而其他规模城市所吸纳的人口，集聚态势远不如特大城市。因此，特大城市未来的人口态势是聚集的、是递增的，是快于其他城市的，这会对深圳及周边地区的发展，对整个区域的房地产市场有正面的影响。
城市服务业发展滞后 工业主导的局势没有发生根本变化
需要强调的是，虽然我国人口规模大，但是我们也有短板，就是服务业。我国服务业增加值占GDP的比重是48.2%，服务业就业占总就业的比重是40.5%，而发达国家都达到了70%或以上。例如韩国，服务业增加值占比是工业增加值占比的1.5倍，而服务业就业占比是76.4%。我们再看深圳，虽然城市化率是100%，已经没有农业了，但是服务业增加值占比和服务业就业占比才一半多；广州服务业增加值占比是65%，服务业就业占比56%；北京相对高一点，是77%，而佛山、东莞都有较严重的问题。可见，我们特大城市的发展与未来人口集聚的趋势还不太适应，还需要一个比较长期的调整过程。
为什么要讲这个？因为城市化的显著特点之一是工业会逐渐远离城市。由于人口密度增加，城市土地的利用价值也在增加，工业支撑不起这个成本，而且工业污染会对城市产生负面影响。发达国家的工业都不在大城市内。
但我们看深圳，两千多平方公里范围内，有一千多万人口，但是大多数人口包括外来人口的就业还是以工业为主。这是目前产业结构中存在的较大问题。由于我们以工业为主，所以我们的土地产出率就比较低。可以看到，东京、首尔、香港平均每平方公里大概有5万美元的产出，但深圳是1.3万美元，差距较大。
我们的服务业占比即使已经接近50%，但高端服务业有多少呢？我们看大学的数量，首尔有38所大专院校，香港有38所大专院校，深圳加广州才23所，如果再将东莞考虑进来，3000万人口的城市群才只有23所高等院校。从这里可以看出，我们还处于工业化发展后期，工业主导的发展格局没有发生根本的变化。这决定了我们的住房供应结构也没有办法及时进行调整，因为人口结构决定未来的住房需求结构，也决定未来房地产的发展结构，我们不能想象所有的外来农民工会到这儿来购买每平米万元以上的商品房。
珠三角特大城市的服务业会逐渐替代工业
未来的珠三角，人口主要向广、深两个方向聚集的趋势是不可避免的，这是因为特大城市有强大的虹吸效应。随着产业结构的调整，珠三角特大城市的服务业会逐渐替代工业，这会给整个人口结构调整带来非常好的预期。
机遇在哪里？香港服务业向深圳转移，这是必然趋势，深圳一定程度上会对香港的服务业进行替代。全世界的移民城市都是活力很好的城市，比如香港、新加坡和澳大利亚的城市，大量的移民是创造城市活力的重要源泉。深圳也是一个移民城市，其自身活力在全国也是最优的，同时深圳创新能力的提高，更意味着深圳服务业发展有巨大的提升潜力和空间。
促进深圳服务业更好更快发展，首先要转变城市发展观念，认可外来人口在城市中发挥的作用。外来人口中有农民工，有从事服务业的大学生等，所谓的“广漂”、“深漂”，他们是最具有活力的人，怎么样让他们在深圳安居下来，对深圳人口结构调整、产业结构调整、住房结构调整会带来巨大的机遇，这需要我们在户籍制度改革上有更大的举措。
其次，要调整土地利用方式，降低服务业发展成本。现在的土地产出率过低，未来土地存量调整应是政策重点。我到深圳来，有一个很深的印象，即土地资源配置效率不高，有大量形象工程，这些似乎是为了和房地产配套，但我们到其他国家和地区，到韩国首尔、到日本东京、到欧美国家看一看，像我们这样搞形象工程浪费土地资源的不是太多。采用现在这种发展模式，会抬高城市发展的成本，城市的包容性会大大降低，包括深北的这些城市，可能也存在用地投入和政府投资上的浪费。现在的城市发展中，形象工程和传统工业在空间上形成了视觉的对比，在各种工程投入上造成了巨大的反差，严重影响未来的城市发展，也是债务增加的原因之一，希望政府在发展中调整自己。
怎样提高土地利用效率？传统产业调整也能释放巨大活力，包括我们经常提出的“腾笼换鸟”政策，实行产业转型。调整传统粗放型的工业和城市发展模式，实现紧凑型的城市发展，不要把摊子铺得特别大，要提高人口密度和资源配置效率。我们知道产业空间调整面临众多的压力，例如征地拆迁等，会造成很大的麻烦。其实问题不在于是否麻烦，而在于我们制度有没有做深入调整，关键是方法要对。
再次，要改善交通配置状况。大家都知道北京和张家口刚刚成功地联合申办2022冬奥，从这个故事可以看深北的发展机会。五、六年前北京制定环首都绿色经济圈规划的时候，选了14个城市做试点，但后来这些试点并不成功，反而是远离北京200多公里的国家级贫困县崇礼，由于近几年滑雪产业发展迅速，成为了2022年举办冬奥的主会场之一。以前北京人去崇礼滑雪受到交通的制约，后来北京修了一条高速公路过去，通到崇礼县城，此后崇礼滑雪人数从几万一下子增加到十几万人，跟着就有多家高档酒店进驻，有了这样的接待能力后，就可以承办大型赛事。因为依托北京，崇礼的滑雪市场旺盛起来，因为有了滑雪市场，有了北京人到这里来滑雪的大量需求，就改变了这个地方的地产格局。申奥成功那天我正在崇礼，听说当天有一个楼盘的价格从9000元/平米跃升到12000元/平米。
另外一个例子是长白山。近几年，万达集团在长白山投了差不多二百亿，长白山哪儿都比崇礼好，唯一的不足就是与大城市的距离太远，从北京到长白山要坐飞机，到那儿还要住豪华宾馆，滑雪成本就很高。但去崇礼的话，开两个多小时车就到了，也不一定住高端宾馆，可以住老百姓家。
深北不在深圳市区，在深圳的北边，原来叫郊区，一线区、二线区、像龙岗、坪山等。过去这个地方过多地发展工业，所以交通配置和现在的人口结构还不适应。我听介绍的时候，一直聚焦在高速公路上，但高速公路是给谁用的呢？是给有车的人用的。对于城市交通而言，什么样的交通更方便呢？是轨道交通。我们看全世界各大城市郊区的铁路长度，东京是2013公里，伦敦3650公里，纽约3155公里，巴黎1867，而北京才77公里，轨道交通决定了整个城市核心区和郊区的发展方向。
如果未来要把深北当成重点发展的区域，轨道交通严重滞后的话会影响到它的发展。我们去东京郊区开会，从中心区坐轻轨半个小时就可以到达，陪同的日方人员开完会回家也是坐轻轨。如果开车的话，不但要收高速费，还要收停车费，但是坐轻轨的话，什么都不用带，因此他们上班、下班也都坐轻轨。你说哪个成本低？无论是中国的大城市还是世界的大城市，发展轨道交通是基本的规律，而我们在这方面严重滞后。
特大城市服务业外溢有规律 应满足多元化的需求
当一个特大城市的人口聚集以后，这些人要寻求新的消费点，这个就是服务业外溢的过程，他们的选择是有规律的，不会选择同构的地方，他们有多元化的需求。那怎么样满足和大城市不一样的需求呢？深北的发展，会给深圳的市民提供什么样的地方，让他们到这里来？能提供什么样的产品和服务，这就取决于多个因素：一是市场；二是政府怎么改变交通。我们能给所有到深北发展的人、置业的人提供市场化的服务，市场化的服务可以引起我们很多的想象。我作为市民到这里来，能满足我看的东西还是满足用的东西，能满足消费的需求，还是满足休闲度假的需求？满足的选项越多，成功的机会就越大。我想深北的发展将会向这一趋势走，深圳的发展、东莞的发展，一定会向郊区化转移，因为城市和郊区在整个面向需求的供给上会提供不同的选择。
深北区域的发展空间仍然很大
有人说，深圳的空间存量没了？我不是特别支持这个观点，因为我们的改革并不到位，而且还有大量的低效工业用地可以调整。我们可以看到，东京人口仍然在集聚，接近东京中心的区域，有些七八层的楼房，照样还在搞更新。深圳近2000平方公里的土地，有大量的工业用地，通过更新还有非常大的空间，所以“存量没了”的说法是不成立的。
第二，深圳人口还不够多，密度还不够大，还没有到向外辐射的阶段。核心区人口密度越高、辐射越快。
第三，特大城市的最佳辐射区是半径30公里范围内，这是世界城市发展的一般规律。日本人到中国的大城市来投资房地产，只选择半径30公里范围内的区域。我今天去了东莞的黄江镇，正好离深圳核心30公里，这个区域内会比较有发展前景。北京以天安门开始算，半径30公里范围延伸到河北的地方只有一个燕郊镇，但那边的房价比北京便宜一半还要多，有点像黄江。
第四，边界不是那么重要。北京和河北的边界区域，发展水平上并没有太大区别，如果不考虑户口的差别，那在公共服务上也没太大的差别。
作为深北区域的房地产开发，如果把珠三角的轨道交通建立起来的话，会改变城市的空间结构，整个房地产的发展空间就会特别大，这是非常重要的。就像张家口申办冬奥，申奥成功后给大家一个非常明确的信息，就是从北京到张家口的高铁2019年将通车，坐高铁40分钟就可以到；还会再修一条高速公路，修通后从北京到崇礼大概170公里，开车差不多一个半小时就可以到。有这样的预期，那里的房子能不升值吗？同理，如果黄江未来的交通预期发生变化，房价也会迅速发生变化。
互联网时代的房地产将形成“跨界”的新模式
对房地产商来讲怎么做到不一样？现在每个城市的房地产模式基本都是一样的，休闲的、旅游的模式太多了。现在全国的房地产大概有几种模式，第一个是视觉化模式，好看不一定好用，到了一定时间就出了鬼城，现在全国出现了很多鬼城。第二个是王健林的万达城市综合体模式，过去房地产是满足住的需求，综合体模式把消费的、文化的需求结合在一起，最近至少五到十年，大的开发商都在搞综合体模式。这类综合体有的在老城区，有的在新城，现在小到50万人口规模的城市都在搞。但最近王健林要从重资产转向轻资产了，为什么？因为综合体覆盖很快，而需求有限，全国50万人以上的城市也就六、七百个。
现在到了互联网时代、智慧时代。我们过去关心的住房基本上包括家具、洁具、厨具、书房、装饰材料等，这些东西司空见惯了，已经满足不了我们的需求了。在互联网时代，我们家庭里的各种电器产品，能不能实现更新，并通过互联网把他们都连接起来呢？其实部分已经能做到了，比如说远程医疗。我们今年7月份在北京举办的智慧城市国际博览会上，就有这样的产品展示，病人躺在家里的床上，床等相关设施可通过互联网与医院直接相连，医院可以实时掌握病人的所有数据；电视，过去看电视是播什么我们看什么，现在我们可以自己选择，比如我想看CBA，没看到直播，我就可以看回放；物业管理和收费系统，以前没电了得去柜台交费，天然气没有了要去柜台交费，现在都直接可以通过手机来缴费。现在北京洗衣服可以用手机软件叫人直接上门取送。还有，家里用的水壶，是否可以实现在办公室通过手机来操控？家里所有的电器，是否可以做到智能化，人进来就打开，人不在就切断，把耗电降到最低？
所谓智能化、市场化的服务，“互联网+”和“房地产+”，已经摆在我们面前，我们知道这个社会已经发生变化了，我们在座所有人都离不开手机了，现在不是面对面交往，是天天用手机在微信上交往，手机上每个APP都是你的功能，家里也有很多的功能都能通过手机和你连在一起，使我们的家庭、地产、物业管理连在一起。
我们参观过日本柏之叶智慧城，现在已经开发5万平米的面积，入住人口2.5万人，规划容纳人口20万，主要目标是降低能源消耗，因为日本能源短缺，所以特别重视降低能源消耗。所有的电器都连接到智能控制中心实行智能化管理，有一个建筑专门做能源储存系统，白天不用的能源都进入到储存系统，到晚上就释放出去，每个家庭每天用电流量都通过智能中心监测，然和根据每个家庭的用电习惯自动调整整体的用电容量。
我们的智慧城市不光有这些，我们的家庭缴费问题，物业服务问题，洗衣服等家政服务问题，都可以和网络联结在一起。如果是十万平米的社区，住几万人，这个社区的网络资源就可以连通大数据，通过大数据可以把公共服务植入进去，由智慧社区向智慧城市迈进。
日本这个智慧城由一个公司整合25个大企业一起，共同投资形成了目前的智慧发展模式，他们来到中国找到我们想进行合作。我想我们在互联网环境下创造的房地产产品有不同的模式，可以超越传统的第一代视觉模式和第二代综合体模式，在中国领先十年、二十年甚至三十年，这会带动整个产业的发展。它囊括互联网、地产、金融、交通、民生服务等等，可以是“1+1”模式，即1个智慧服务加一个地产模式，也可以是“2+1”模式，即实现智慧平安和智慧交通管理加房地产的模式，还可以实现“X+1”的模式，未来会带来很大的变化。
我们关心地产，大概不外乎关心这几方面的内容：一是价格，当然是我们最关心的，二是能否满足我们多元的需求，三是地理空间和交通配置的结合，四是独特性。未来的地产还会在很多方面做出改变，比如一个手机，手机里有那么多的软件，可以满足不同的功能，其实我们的住房和手机是一样的，每个家具都是一个软件，给你提供的“软件”就相当于给你提供的服务。当然和过去不一样的是，过去的地产商不搞研发，但现在的地产商要搞研发了，过去的地产商不管其他建筑材料，但现在要和别人联合了。所谓的“跨界”，即不单单搞地产，也要和互联网，和电器供应商，和电力公司进行跨界合作。另外一个是“分享”，过去是卖完房就走，现在要把整个的利益组合起来，和所有的参与者进行分享，最后就可以形成独特的发展模式。谁在这方面占了先机，谁就将在领先于中国，甚至领先于世界。来源城市中国网)
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