旭辉的500亿规模论

　　本报记者 王营 北京报道

　　连续3年实现40%以上复合增长率，中型房企旭辉地产正由250亿元销售规模向500亿元挺进。

　　500亿是旭辉地产2017年的目标。

　　旭辉董事长林中在接受21世纪经济报道记者采访时表示，500亿是衡量房企的门槛之一。房地产行业在一定时期内还是资 源导向型行业。所以，企业要有一定的规模才能完成对行业三个资源（土地、资金、人才）的配置，也才能有更强竞争力。

　　500亿规模论

　　8月28日，经过48轮竞价，旭辉以总价11.5亿元，楼面地价17092元/平方米，将G29地块收入囊中，并刷新南京城南单价地王纪录。这也是去年12月旭辉首入南京以来获得的第4个项目。

　　除了在南京，旭辉在北京拿地也凶猛。今年6月连续在大兴区拿下两幅土地。按照旭辉在大兴区的布局，仅在北京庞各庄片区，就有36万多平方米的土地储备。

　　凶猛拿地背后是其500亿目标的催动。

　　“规模发展到一定程度以后，房企这种资源配置的竞争优势，可能会出现边际递减，并不一定是规模越大就越强。但是太小的企业，在未来这几年要实现规模成长已经非常困难了。所以中国未来规模增长最快的一批企业，应该就是像旭辉这种，他们能在这场马拉松长跑的后半段不断跑进一线阵营。”林中称。

　　8月13日，旭辉发布的2014年中期业绩报告显示，公司上半年完成合同销售金额102亿元，同比增长42.5%；合同销售建筑面积81.57万平方米，同比增长14.1%。按照年初制定的250亿元目标，旭辉今年上半年完成率在42%。展望下半年市场趋势，结合推案节奏，预计旭辉完成全年销售目标问题不大。

　　CRIC研究中心分析师沈晓玲认为，旭辉在年初时已表示2015年的销售货值有500亿元，而且9-12月将有至少14个新项目入市，因此，四季度才是旭辉年度销售重点。按照当前去化情况，下半年企业的销售货量有近400亿元，假设刚好销售144.8亿元，那么只需保证40%左右的去化率即可达成目标，对于旭辉而言并没有什么难度。

　　林中表示，按旭辉目前的销售节奏，基本保持不能低于3-4年储量，不超过4-5年储量就够了。太多资产会太重，降低整体资产周转效率；太少资产，则企业的可持续增长可能会出现问题，所以土地规划要有平衡。

　　拿地窗口期已过

　　从今年2月份开始，旭辉就开始大规模抢地。旭辉对此的解释是“要逆周期买地，在地价低的时候积极参与”，即在市场还未炒热的时候，用较低的价格获得满意的地块。

　　CRIC沈晓玲分析，旭辉拿地策略遵循“三个漏斗”法则，保证项目未来可期回报。其一，旭辉实施战略筛选，全力聚焦一二线城市。今年上半年其新增土地储备252万平方米，同比翻两番，所拿地块全部位于一二线城市，比重分别为36%及64%。其二，选择逆周期拿地，以低成本获取优质地块，确保利润空间。根据新增土地储备分析，京沪地块平均楼板价在7736元/平方米，二线城市低至4468元/平方米，参照当下一线城市中心区域住宅4万元/平方米起步，郊区在2万元/平方米以上，二线城市住宅售价也进入万元阶段，项目入市存较大溢价空间，实现12%的销售利润率难度不大。其三，联合拿地为旭辉扩张层面的看点，“小股操盘”确保ROE。2015年上半年，旭辉所获取的12宗地块中，有10个项目为成立项目公司操盘，其中旭辉权益比重

　　不过，就拿地而言，林中表示，旭辉并不愿意拿地王，都是经过测算有利润才去拿。由于行业整体利润在下滑，而开发商利润减少最大原因就是地价在成本中的占比太大，所以房地产越来越讲究的是投资能力。一旦投资失败或失误，开发商的利润损失会很大。

　　林中称，旭辉半年报的销售净利润率超过12%，比行业平均线大概高出3个百分点。但是做不好的开发商可能就百分之几的利润，甚至亏损，这就是行业优胜劣汰。所以，旭辉拿地也非常谨慎。

　　林中认为，房企拿地最好的时期已过。“拿地窗口期应该是2014年的7、8月以后到2015年的6月份，正是旭辉密集拿地的时期。”(编辑 骆轶琪)

　　作者：王营

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