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融创携神秘财团重组雨润 或觊觎土地储备

来源:第一财经日报

  觊觎土地储备?融创携神秘财团重组雨润

  张歆晨 何天骄

  在并购这条路上越挫越勇的融创中国(001918.HK,下称“融创”)这次的目标是雨润集团。这是融创近两个月来在公开市场的第四起收购事件。

  9月8日晚间,融创发布公告称,公司已与雨润集团签订战略合作

协议,融创及融创指派的合作伙伴拟与雨润集团就一系列战略合伙事宜展开合作,同时双方将与雨润集团债权人共同商讨雨润集团相关债务问题的解决方案。双方的合作具有排他条款,融创将成为雨润集团唯一的战略合作方。

  9月9日,融创召开投资者电话会议,孙宏斌表示,雨润集团的房地产业务占比达70%,集团旗下的中央商场农产品物流,都为房地产相关业务,因此雨润集团核心还是房地产板块。

  另据公开资料,食品及相关业务在雨润集团占比仅为约10%。但雨润食品已成为中国食品行业的一块标杆品牌。那这一次,融创看上的是雨润集团哪一块业务呢?在公告中,融创称将向雨润集团提供全面支持。这意味着,融创此次与雨润集团是基于集团层面的整体合作,并不局限于地产。

  有消息显示,此次融创参与重组雨润集团,是雨润方主动抛出了绣球。这场让地产界、食品界均感突然和意外的合作,或许既能助融创在地产方面的全业务布局及跨界发展,又能助风雨飘摇、债务危机重重的雨润获得重生。

  雨润集团宣传部门负责人拒绝向记者透露合作细节。融创团队或已进驻雨润集团,启动重组模式。雨润集团内部人士向《第一财经日报》记者透露,近期出入公司的陌生面孔明显变多,很大可能是融创团队相关人士开始入驻公司;此外,或许是看到业务好转的希望,公司内部人心惶惶的氛围也开始变得较好。

  跨界合作?

  事实上,这两家合作并非没有端倪,9月7日上午11时,雨润食品(01068.HK)早盘就已经停牌,9月8日下午1时左右,融创也随之停牌,这两家公司业务看似交集并不太多,所以并未引发太多业内人的联想。

  “这次消息瞒得比较好,所以很多人并未收到消息。”南京当地地产圈的一位资深人士对记者表示,在公告之前都没有收到消息,所以感觉还是很“突然”。参照双方的公告可以发现,双方没有涉及合作的具体内容,但融创有意参与雨润集团重组的意向表露无遗。

  不同的是,此次与雨润集团的战略合作,融创引入了一个“神秘财团”作为合作方来共同参与。有分析人士认为,这个合作方有极大可能是一家实力雄厚的具有金融背景的机构,引入合作方将在一定程度上降低融创重组雨润集团的风险。

  雨润的危机

  有熟悉内幕的人士对《第一财经日报》记者表示,这次合作更多的可能是融创和雨润全集团层面的合作。

  公开资料显示,雨润集团是一家集食品、物流、商业、旅游、房地产、金融和建设七大产业于一体的集团公司,旗下拥有两家上市公司,一家是在香港上市的雨润食品,另一家是在A股上市的中央商场(600280.SH),后者为雨润集团运作商业地产业务的平台之一。其中,雨润食品是中国最大的肉制品生产企业之一。

  不过,曾经风光无限的雨润集团却陷入重重困境。一方面旗下上市公司业绩下滑甚至大幅亏损,整个集团也陷入债务危机。另一方面,高层被调查也引发了内部人心不稳,继3月份祝义才被监视居住后,中央商场副董事长胡晓军也在8月传出被调查。

  目前,雨润集团已经身负高额债务。雨润食品公布的2014年财务数据显示,雨润集团流动负债净额为18.21亿港元,总借款及融资租赁负债为82.57亿港元,其中54.64亿港元将于2015年年底到期。而集团经营活动现金所用的现金净额为4.65亿港元。而这次双方合作重点就是为雨润的债务问题寻找解决方案。

  作为雨润起家的肉食业务,一直是雨润集团的支柱,而雨润食品如今却面临亏损的局面。2015年中报显示,受高端餐饮及肉类消费市场疲弱影响,上半年营收95.84亿港元,微增6%,实现净利润亏损7.24亿港元。

  事实上,从2012年雨润食品就开始陷入危机。数据显示,从2012年~2014年,雨润食品营业额逐年下降,分别为267.82亿港元、214.40亿港元、191.58亿港元;净利润分别为亏损6.05亿港元、盈利4359万港元、盈利5677万港元。而在2012年之前的3年里,雨润食品的净利润都在17亿港元以上。一位券商分析师指出,雨润食品近年来大量依靠政府补贴,这种状况难以持续,特别是在高层被调查的关口,政府对雨润食品的补贴就更加谨慎了;此外,渠道下沉策略进展缓慢,制约了企业发展,因此亏损也在预料之中。

  而雨润集团旗下的另一家上市公司中央商场也出现了业绩大幅下滑。中央商场专注于连锁百货和城市商业综合体的开发,财报显示,2015年上半年营业收入为34.84亿元,同比减少7.70%,实现归属于上市公司股东的净利润1.65亿元,同比减少48.98%。

  双方的机遇

  继雨润食品和中央商场之后,自2012年开始,房地产逐渐成为雨润集团一个重要业务板块。依托于两家上市公司相互交错的运作,雨润地产业务短短几年间已经成为雨润集团最赚钱的板块。

  雨润的地产业务是一个庞大的帝国。其中中央商场在A股上市,运营11家商场和百货连锁店,布局南京及江苏其他核心三四线城市,由于多为并购国有老的百货店而来,占据城市核心位置,持有成本比较低;目前在建商业项目有江苏和山东的商场;运营业绩也比较好,去年达到70亿元左右的营业额。

  3月27日,中央商场发布公告,称检察机关于2015年3月23日起,对公司董事长、实际控制人祝义才执行指定居所监视居住的强制措施。

  随后中央商场的独立董事徐康宁、董事张化桥[微博]、公司董事会秘书陈新生都相继辞职。一位此前从雨润房地产板块离职的项目负责人对《第一财经日报》记者称,祝义才被监视居住事件后,整个地产板块人都走空了,原来的1000多人到现在只剩几十人。

  有消息显示,此次融创参与重组雨润,是雨润主动抛出了绣球,这和祝义才被监视居住、雨润集团群龙无首不无关系。

  “雨润的土地储备是一个富矿。”一家地产公司在南京的负责人对《第一财经日报》记者称。

  公开资料表示,雨润地产总体土地储备的最新数据是,截至2013年底,雨润地产的可开发建面超过6000万平方米,布局城市40~50个,项目80多个。有一大部分地块属于农贸物流用途。根据融创9日投资者电话会议数据,雨润地产住宅及商业综合体开发业务土地储备仅800万平方米,主要布局在江苏、浙江和山东,共有34个项目。

  融创启动收购模式

  事实上,从退出收购绿城、佳兆业后,融创就开启了频繁的收购模式。

  在不到两个月的时间,包括32亿元收编中渝置地成都7个项目,5.7亿元加码浦东东郊项目股权,以及本次设立平台公司和收购天朗项目。

  9月2日,融创正式发布公告,将与天朗共同出资组建西安合营公司,其中融创持股80%,天朗持股20%。合营公司将以1.88亿元收购天朗五珑、天朗曲院庭香等两个在建的西安目标项目的股权,以合营公司为主体获取并开发位于西安的待开发项目。

  根据公告,未来合营公司还将与天朗合作获取并开发位于西安的储备项目,合营公司持股不低于70%,天朗持股不高于30%。此外,融创还以4.96亿元收购天朗位于济南、南京、成都的6个项目。

  这个模式也助力了融创的快速发展。融创自2010年在香港上市后,销售业绩一直保持高速增长,从2011年的177亿元增长至2014年的658亿元,年复合增长率达55%,在地产行业中令人瞩目。

  此次,如果融创成功重组雨润,则不仅可以介入旅游地产、商业地产、产业地产领域并获得大量低成本的土地储备,同时或许可借此跨界布局,进行多元化发展。

  附表 融创近期收购情况

  ●7月24日:以32.06亿元收购中渝置地旗下7个项目,总可售建面达241万平方米,其中有139万平方米未售。

  ●8月26日:13.24亿元收购上海枫丹37.855%股权及债权,获得位于上海浦东东郊商住地块50%权益。

  ●9月初:融创与天朗成立合营公司共同开发天朗在西安的储备项目,同时以近5亿元收购天朗位于济南、南京、成都的6个项目。

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