土地市场现“金九” 昔日地王解套否？(1)(图)

　　从8月31日开始，沉寂了一个多月的北京土地市场逐渐迎来复苏。由于这一轮出让的地块均较为优质，起价虽然较高，却也 吸引了不少房企的关注。仅8月31日-9月9日这十天，北京的土地成交纪录被频频刷新。

　　而据北京市国土资源局最新土地出让公告显示，9月份共有6宗住宅地块入市交易，出让起始价合计达到180亿元，因此业内普遍分析认为，9月北京土地市场将迎来一个出让小高峰。

　　入市即现高价地

　　供应的稀缺刺激了企业的购地意愿。亚豪机构副总经理任启鑫此前曾表示：北京住宅地块近两年供应更加稀缺，今年前7个月仅有21宗宅地实现成交，这一成交量创了近三年同期的新低。而从近一段时间的土地出让情况来看，事实也的确如此。

　　8月最后一天，丰台区榴乡桥地块以50.25亿元的总价被中铁建与方兴联合体取得，折合楼面价达5.2万元/平方米。9月1日-9日的3次土地出让，也均引发了多个品牌房企的激烈竞争。

　　9月2日，曾经流拍的孙河地块出让，保利首开联合体以64.83亿元总价、近5.4万元/平方米楼面价斩获孙河新地王。

　　9月8日，保利首开龙湖联合体在东坝以42.5亿元总价、4.7万元/平方米的楼面价拿下了又一宗高价地。

　　9月9日，懋源又以29.4亿元、9.6万平方米异地配建保障房的代价拿下孙河又一高价地块，商品房楼面价也高达5.26万元/平方米，超过了当年中粮地块的楼面价。

　　同时，记者统计发现，截至9月9日，年内北京市土地市场累计成交地块50宗，成交金额累计超1012.83亿元。在这50宗出让的土地中，商品房住宅土地仅有22宗。

　　联合拿地“最爱”首开

　　可以说，土地入市即成为高价地的情况已经成为一个市场现象，短短十天来，北京连续四宗入市土地已吸金超过185亿元。值得注意的是，近日来出让的四宗土地中，有三宗都是被联合体所斩获。

　　事实上，从年初华润、首开、平安联合体相继拿下亚林西、白盆窑地块开始，再到近日保利、首开、龙湖、平安等品牌房企组联合体拿地，“组团”拿地的现象在北京土地市场上更加普遍。

　　“房企会倾向于和本地企业抱团，组联合体拿地，既能够分摊风险，又可以利用本地企业背后的资源。”亚豪机构市场总监郭毅在接受采访时分析，“比如首开，现在很多房企都喜欢和首开联合拿地，这主要是因为作为本地国企，首开更了解政府的需要，而其操盘能力相对较弱，则正好能够同联合的品牌房企形成互补。”

　　“被高端化”项目将增多

　　值得注意的是，由于地价原因，目前及未来北京房地产市场上“被高端化”的项目正越来越多。

　　在多位业内人士看来，由于建设成本的原因，在北京兴建的房地产项目，其实际销售均价一般都会是拿地楼面价的两倍以上，因此连日来出让的几宗地块，由于楼面价均超过4万元/平方米，甚至达到5万多元/平方米，将来项目入市时价格预计都将接近或超过10万元/平方米。

　　“土地价格肯定会影响到房价，企业不会为地价买单。” 郭毅表示，“现在房企在北京土地市场的拿地成本高，最后还是会由消费者来买单。”

　　追问

　　房企为何前赴后继拿“地王”？

　　在多名业内人士看来，“僧多粥少”、市场前景看好是导致北京频现“抢地”大战、“地王”轮流坐的主要原因。

　　地块供应少，看好高端楼市

　　今年4月披露的北京2015年供地计划中，纯商品住宅下调为750公顷。“北京在实行新的城市规划，供应土地少，连近郊的地块都很宝贵。现在四环内几乎没有成片的项目，以前大家认为北五环是黄金地段，现在连南五环也值得买。”中粮置地北京常务副总经理隋强表示，中粮也积极参与了9月9日的孙河土地的竞拍，还花不少时间研究地块中的养老产品的方案，但最后基于“理性原则”放弃。

　　北京万科、北京融创高层此前也对新京报记者表示，二季度开始，从政府土地部门传出的消息是，北京正在调整未来的城市发展新规划，包括东城西城合并等猜想，由于具体方案未定，使一批优质土地暂缓出让。

　　隋强表示，除了入市地块少，看好北京高端楼市的前景也是开发商积极拿地的原因。中粮在2013年7月经过70轮竞拍抢下孙河地王，楼面价逼近5万元/平米，业内一直有质疑之声，但今年6月项目以“中粮瑞府”案名开盘，销售报价在8.5万元/平方米以上，目前也录得较好的销售业绩。

　　国企天恒置业也参与前日孙河地块竞拍。北京天恒置业集团有限公司地产事业部总经理周兴此前也对记者表示，北京土地价格上涨是明显趋势，现在买觉得贵，明年买会更贵，而公司想要扩大规模，就必须多买地。

　　收购不易；老地王多能解套

　　除了从公开市场买地外，收购也是一种方法。但其难度也不小。

　　记者从北京万科了解到，该公司正在通过收购谈判来获取土地，目前已进展到了快签约阶段，但还不能对外披露。业内人士表示，土地收购不仅耗时较长，法律债务等风险也较多，难以成规模。

　　此外，业内人士表示，从过去的历史来看，不管买下多贵的地王，不管市场是高涨还是低迷，都能通过或自行开发推售，或转手引入新股东，最终顺利地解套获利，这给了后来者信心。

　　比如，2011年保利在市场低谷中时从中国兵器手中收购北京海德公馆项目，就遭遇了两个独立董事的反对，但随着房价走高，海德公馆最终成为北京保利的豪宅楼盘代表作，为公司贡献了高额利润。

　　“按常规核算方法，前天懋源在孙河拿地是不可能算过来的，说明懋源要换一种玩法，可能在运营方面找利润，也可能是等几年再开发。”当天另一参与竞拍房企的一位高层坦言，懋源手中还有一个2013年7月拍下的夏家胡同地王，现在还未动工。

　　“新地王对周边项目的销售带来利好，但自己有很大压力。”隋强表示，最大的挑战还是定位，要下决心确定到底做哪一种产品，好的产品在北京是不会缺少购买力的。

　　B10-B11版采写/新京报记者 自曾晖 陈禹铭

　　（下转B11版）

https://business.sohu.com/20150911/n420864836.shtml business.sohu.com false 新京报 https://epaper.bjnews.com.cn/html/2015-09/11/content_597511.htm?div=-1 report 4040 9月9日，朝阳区孙河又一地块出让，最终被懋源拿下，商品房部分楼面价超过5万元/平方米。连日来，北京已连续出让四宗高价地。新京报记者陈禹铭摄从8月31日开始，沉寂