广州地王开盘价格走低 中海扩张背后的利润谜团

　　9月下旬 ，中海地产广州地王项目中海花湾壹号开盘发售，这个位于广钢新城的楼盘还未面世之前，市场的“吹风价”就高达4万元/平方米，然而峰回路转，开盘当天记者了解到，该项目公寓售价在2.8万元～2.9万元/平方米，住宅售价2.9万元～3.2万元/平方米，折后均价3万元/平

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　　拿地暗亏

　　2014年初，广州市政府一口气推出广钢新城五宗地块，总面积达27万平方米，总金额超过155亿元，5宗地块出让采用“定地价、竞配建”的竞拍方式。最终，中海分别以17.11亿元、39.49亿元、39.38亿元拿下，在广州土地市场中海1天之内共竞得3宗商住综合用地，获土地面积13.99万平方米，拍地总价95.98亿元。

　　据测算，扣除安置房面积、不计安置房建设成本，楼面均价分别为17950元/平方米、18471元/平方米，以及18313元/平方米。这不仅刷新了荔湾区宅地单价地王，价格还直指去年万科拿下的荔湾区商业单价地王。如果算上拆迁安置房的部分，则楼面地价则高达2.3万元/平方米。彼时，市场普遍认为，花湾壹号若要实现盈利，入市价至少要4万元/平方米。

　　然而，时隔半年，中海再次拿下其旁边地块的折合楼面均价却是 1.4万元/平方米。2014年9月29日，广州广钢新城推出的第2批6宗土地均未达到限定地价标准，以1.4万元~1.83万元/平方米的楼面地价成交。换言之，同样区位和配套的地，中海7个月内就折价了近9000元/平方米。

　　这在业内看来，广钢新城地块由“香饽饽”变成了“烫手的山芋”。除中海之外，目前该地块聚集了保利、华发、龙湖、深振业、金融街等国企，中海作为该板块“打头阵”的房企，将建最高60层的住宅，破广州住宅最高楼层的纪录。

　　资料显示，当时中海拿下的AF040402、AF040403地块，在去年8月已经公布了修建性详细规划批后公示，该地块将建4栋21～59层高层建筑，包括1栋47层回迁房、2栋59层住宅以及1栋21层商业办公楼。广钢新城AF040404地块项目修建性详细规划显示，将建成8栋高层建筑，包括2栋51层回迁房、5栋49层住宅以及1栋33层商务办公楼。而在此后的规划调整当中，其住宅的高度均拔高了1层。

　　“拔高楼层可以看作开发商摊低价格的一种表现。” 综合开发研究院旅游与地产研究中心宋丁直言，纯住宅的楼层超过50层的建筑物在国内都是比较少见的，然而，政府审批能审批到这么高，已经超出了一种市场行为。

　　据网易楼盘数据显示，中海花湾壹号容积率在2.5~7.5之间。“容积率过高肯定是有利于企业降低成本，但同时意味着居住的舒适度降低。”宋丁表示。

　　降价背后的逻辑

　　“历史总是惊人的相似”。如何弥补地王成本，这对中海来说已有一定路数。2012年，位于青岛的地王项目“中海紫御观邸”引发了一场降价风波，为了加快资金回笼，中海地产打出“直降百万”的促销招牌，结果招来老业主的抗议。而早在2011年，中海的系列降价行动就已现端倪，中海的深圳项目——中海康城国际、中海塞纳时光率先采用“直降”的方式，千套比市价低近每平方米3000元降价清货，随即，中海重庆项目——国际社区·观园项目也以9折的优惠幅度开盘。而处于多折优惠、隐性降价的上海、南京、苏州项目也相继在年末跟进，打出了“直降”的降价噱头。

　　“中海地产的策略是，保证一般产品中间价位的成交，高端产品一直保持在稳定的价位。”一位中海内部人士曾透露。但更多的业界人士看来，在市场低迷情况下，为了保证销售率，中海拿出中端项目进行降价促销，通过其他产品线来弥补地王所产生的亏空。

　　尽管中海强调，项目采取“低开高走”的销售方式，但熟悉中海的人都知道，“中海向来喜欢‘隐形降价’，即是价格开得很高，但会在原来价格基础上打个8、9折。”要在市场调整期维持逆势扩张，就需要足够的现金流。对于中海来说选择性降价促销回收资金是更加灵活的策略。

　　在面对《中国经营报》记者采访时，中海地产相关负责人表示，这是集团策略，无法回应。

　　然而，硬币的另一面，近年来中海旗下楼盘频频爆出质量问题。“垃圾门事件”、“质量引发业主维权”、“擅自修改规划”等出现在各家媒体的报道当中。

　　克而瑞分析师房玲在接受记者采访时表示，“中海成本控制力很强，但在成本控制的背后可能存在监管没有跟上的问题。尤其是企业发展到一定规模，项目越来越多，开发节奏越来越快，企业的工程管理和质量把控多少会受到影响。随着这几年各项开发成本增加，企业的利润空间进一步受到挤压，企业如何平衡好成本和质量的天平，是值得思考的问题。”

　　不能说的秘密

　　2014年，中海地产营业额为1200亿港元，同比增长45.5%；净利润282.1亿港元，同比增长21.7%；股东应占溢利276.8亿港元，同比增长20.1%。在行业毛利率普遍下滑的情况下，中海地产去年的毛利率为32.7%，同比提升0.2个百分点。净利润率23.1%，维持行业较高水平。

　　另据半年报显示，2015年上半年，中海地产实现营业收入648.5亿港元，同比增19.5%；核心利润136.3亿港元，上升20.3%；实现毛利率32.2%。值得一提的是，自2003年到2014年中海已经连续12年净利润增长高于20%。业界资深人士也表示很难搞懂中海具体的玩法。

　　“一方面中海将其在每个城市的产品定位为高端物业，价格相对较高；另一方面，中海本身有大量的土地储备，这些土地使中海可以采取不同节奏开发。” 房地产金融资深评论员黄立冲表示。

　　仅今年上半年，中海地产分别在厦门、青岛、济南、广州、南京新增5宗地块，总建筑面积约为226万平方米。截至2015年6月底，中海地产的土地储备总建筑面积为4409万平方米。今年上半年，中国建筑338亿元资产正式注入中海地产，这为中海地产带来1092万平方米的优质土地储备。

　　资深地产专家薛建雄认为，中海的资金实力雄厚是最主要的原因。“中海是靠囤地和土地溢价来获得高利润。旗下很多项目缓慢开发，主要靠土地溢价赚取收益。中海善于在产品线里做文章，有的项目用来追求高利润，有的项目则用来保障现金流。”薛建雄进一步指出，中海旧改的项目会走得比较慢，通过招拍挂获取的地块，由于地价和财务成本较高就采取快速走量的方式，把规模做大。

　　“因为中海背靠中国建筑这个平台，中国建筑为其他开发商的项目做建设，这种以承建换土地资源的方式，使得中海可以以相对较低的价格成本换取土地，利润率高也不足为奇。”在黄立冲看来，中海的利润率还取决于他用新的土地储备，还是旧的土地储备进行开发。“如果说选择历史成本较低的，净利润相对较高。快速扩张的土地如果马上进行开发，利润率很快就会掉下来。”

　　“也许这种高利润不会持续太长，因为土地增值是过去一轮房价上涨的主要原因，如果未来几年土地增值减慢，利润也会随之下滑。”薛建雄说道。