股市和通州拖累“金九”? 北京纯商品房成交环比跌逾两成

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2015-09-29 23:21:46

来源：第一财经网站

　　传统的楼市旺季“金九银十”过半，北京的“金九”却在平淡中收尾。来自两家房地产服务机构的数据显示，北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成，而原因则被认为与股市下挫及通州限购有关。

　　“金九不金”

　　亚豪机构日前提供给《第一财经日报》记者的数据显示，截至

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27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)5612套，成交面积64.31万平方米，环比上月同期分别减少27%、22%。与此同时，9月商品住宅成交均价却环比上涨了12%，达到3.1万元/平方米。另据链家网研究院的最新统计数据，9月1日至27日，北京新建纯商品住宅(不含保障房与自住房)成交3824套，环比上月同期下滑22%，较去年同期上涨18%。

　　新房市场在7月份达到高点后，连续两月出现下滑，从上述数据看，北京“金九”的成交明显低于预期。关于原因，亚豪机构市场总监郭毅对记者分析，一方面，随着北京纯商品住宅用地持续减少，潜在供应减少，大量房企不得不选择控制供应节奏，因此影响了成交量;一方面今年股市的快速走低使得楼市购买力也相应下滑，影响了下半年的楼市成交走势;同时在通州版限购令影响下，9月1日至27日，通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交836套，环比减少52%，同时也从盘踞3个月的行政区成交首位的宝座上退下，被大兴与房山所超越。链家网研究院李巧玲也认为，“金九”北京楼市的暗淡，与通州限购升级有关，部分潜在需求由于条件不满足难以入市，致使通州成交占比明显下滑。据链家网研究院统计，9月通州成交占比仅为13.2%，较7、8月分别下滑5个与11个百分点。

　　虽然市场压力不小，但很多开发商仍对北京趋之若鹜。以旭辉为例，今年6月份，断顿已久的土地市场放出大兴8幅土地，旭辉率先连拿两幅，近两年旭辉更是在竞争白热化的北京市场摘下十幅地块。

　　“北京应该是全国地价最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩着周边二手房的销售价去构成新房楼板(价格)，对于土地市场来说，大家比拼的不是实力而是想象力。”旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏日前对记者说，“我感觉这不是一个可持续的状态，北京2000万以上的房产一年能卖300套~400套，今年到明年的供应，我想不到它会是一个怎么样的结果。”

　　但孔鹏坦言，北京的产品豪宅化的趋势已经无法逆转。机构统计的9月供给数据也说明了这种豪宅化趋势。亚豪机构在报告中称，9月1日至27日，北京住宅市场共有29个项目入市，相比上月同期减少了7个，扣除自住房后新增供应3910套，环比上月同期减少12%。但供给减少的主要是刚需盘，受到频频出现的高价地的影响，北京9月入市项目中的高价盘还在逐渐增多，高价盘出现集中入市现象。

　　房企打法各异

　　“金九”楼市较淡，但在北京的房企却颇为活跃。为了应对激烈竞争，进入北京的开发商也开始各尽所能，分别根据自身体量和特点，从规模上和产品上寻找新的打法。孔鹏日前对记者透露，在北京房地产下半场，房企首先要凭借一定规模留在主流市场，对于旭辉而言，公司在北京确定了“规模与质量并重，规模优先”的发展思路。但他还说：“要在北京这个兵家必争之地要规模，需要更为精准的打法。”

　　还有房企的打法是在产品上寻找差异化。龙湖位于北京的“天璞系”9月11日正式入市，这是龙湖与首开在东坝合作开发的项目。由于去年以来东坝区域地价高企，东坝片区豪宅一经入市就将面临激烈竞争。然而令人意外的是，该项目11日是以精装平墅产品亮相。这对于龙湖而言，属于全新的产品系。对此，相关业内人士分析，恒大、保利等房企近两年在东坝拿地楼面价多在5万元/平方米以上，龙湖在这个豪宅化的东坝板块推出平墅，或是为了通过差异化寻求去化。

　　除了这些外来房企，本土房企如今如何在北京市场求生?对于本土国企而言，一种方法是，合作。在这个“金九”，一向低调的国有房企首开做了一场品牌活动，活动上，龙湖、万科、保利在北京的负责人悉数到场。这与首开目的市场策略有关。今年在北京土地市场，首开曾联合华润、万科、龙湖联合体、保利在丰台、大兴、孙河、东坝区域摘得土地。首开集团董事长潘利群对记者坦言，首开在北京的竞争力在于资源整合，因此在不同的地块选择不同企业进行合作。根据首开相关负责人提供给媒体的数据，三年来，首开主导参与的合作公司已近30个，合作开发面积超过600万平方米。