“金九银十”行不行？看完4张图秒懂楼市

　　“金九银十”是一年里房地产市场最火热的时候。眼下楼市究竟好不好？房价走势和地区分化情况如何？请一起来看4张图表。


　　先从大范围来看，现在的楼市算不算景气，在哪个区间？第一张图表是国家房地产综合景气指数，根据这一统计，房地产景气情况在今年5、6月份有一 波转折向上态势。

　　与房地产景气情况最为息息相关的，是宏观房地产调控政策和货币政策情况。从房地产调控政策来看，2010年楼市开始了一轮严厉限购，2013年出台“国五条”，这些都对行业景气情况形成打压。从第一张图表来看，房地产景气情况从去年直到今年上半年，都在走低。

　　不过，从2014年开始，政策环境又开始了“托底”。盘点2014年以来的五轮牵动楼市的政策变动，依次为：第一轮，部分地区逐渐松绑限购；第二轮，2014年“930”央行的限购政策调整及降息；第三轮，各地发布的购房补贴及央行的再次降准；第四论，2015年“330”前后开始鼓励自住及改善需求的政策（主要在公积金政策）；第五轮，2015年8月前后，松绑限外令、再次降准降息、全国针对二套公积金政策松绑等。

　　同时，货币政策方面，“今年以来总体上是稳健偏松的，2014年11月起的五次降息、四次降准为市场注入了较强的流动性，商业银行存贷比考核指标淡化也在一定程度上释放了银行信贷的投放空间。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对第一财经表示。

　　由此，具有滞后效应的行业景气情况，正如上图所示，已经进入了周期性的复苏阶段。


　　知道了行业的大格局，再来说说供求关系。上面的第二张图是从国家统计局公布数据里整理出来的商品房销售情况。和景气指数吻合的是，不管是销售面积还是销售额增速，都在二季度同比由负转正。

　　但是，整体乐观不代表没有区域分化。交银金研中心根据统计局数据统计发现，东中西部地区房地产销售情况差异巨大。1-8月东部地区商品房销售面积33560万平方米，同比增长10.1%，中部、西部地区销售面积分别同比增长4.2%和5.2%。销售额的差异更为明显，东、中、西部地区销售额增速分别为22.2%、7.4%和4.3%。其中广东、福建销售面积增速均超30%，而部分地区成交情况仍然堪忧，辽宁、宁夏、山西、黑龙江商品房销售面积较去年同比降幅均超过15%。


　　知道了销售情况，上面的第三张图，显示的是大家最关心的房价。和销售额基本上一摸一样的是，房价走势也是一头冷一头热。北上广深，尤其是发了烧的深圳房价，一路向上。70个大中城市里，相比去年同期新建商品住宅房价上涨的还有南京、杭州、武汉、宁波、厦门。

　　然而，不查数据或许想不到的是，除了这9个城市，余下的城市，同比新建房房价是下跌的，像丹东、湛江下跌幅度都接近10%。


　　看到这里，如果有朋友考虑要不要买房，还有张很重要的图我们要看——上图是房贷的计算。而房贷划不划算，反过来也对供求关系中购房者的需求有很大的刺激作用。如果模拟按按100万房贷、等额本息计算，不算不知道的是，20年和30年期的按揭贷款月供，相比本轮降息前已分别下降10.7%和12.7%。

　　最后来说房价未来趋势。未来趋势，相信大家随便上网一查，就能看到各路专家的分析。本文不再赘述各路观点，只补充三点。

　　第一，是一句大实话：房地产在中国经济中、地方政府财政中，都占了太重要的位置，有一种说法也叫“经济被房地产绑架”了，所以房价走势要看经济转型的力度和趋势。

　　第二，至于北上广深的“限购”会不会取消，被采访者的观点几乎一致认为，短期内几乎没有取消限购的可能，由于现在的宏观政策是要“托底盖帽”，而一线城市的虹吸效应仍然过于显著。

　　第三，对于房产税这项长效机制的落地，首先，这受立法进程影响，征税合法化是实施前提，而立法周期通常需要至少两年时间，近期房地产税法被补纳入五年立法规划；其次，房地产税的覆盖面广，关于税基、税率、收缴方式的顶层设计还需针对不同群体、不同城市形成可行方案；再次，住房信息迟迟难以联网，完成不动产登记至少要到2018年以后。

　　作者：夏心愉来源一财网)

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